Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

Содержание

Как делится ипотека при разводе супругов в 2020 году: практические рекомендации по разделу, с детьми и без, до брака и после

Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

За последние годы отмечается рост ипотечного кредитования. Для многих семей это практически единственный вариант приобретения собственной жилой недвижимости. Однако наличие большого числа бракоразводных процессов приводят к необходимости деления ипотеки при разводе. Причем супругам предстоит поделить и само недвижимое имущество, и оставшиеся обязательства перед банком.

Как делится квартира в ипотеке при разводе, взятая в браке?

Это наиболее распространенная ситуация, при которой муж и жена имеют равные права на недвижимость. Вместе с тем, они также несут солидарную (равную) ответственность по взятой ипотеке.

То есть ипотечная недвижимость при покупке ее в период брака в любом случае считается совместно нажитым имуществом.

Следовательно, каждый из супругов вправе претендовать на половину имущества и должен взять на себя 50% от кредитного обязательства.

На практике же распоряжаться и делить жилье далеко не просто, ведь оно находится в залоге у банка. Поэтому все действия с объектом ипотеки должны согласовываться с кредитным учреждением

Раздел ипотеки при разводе при отсутствии спора, а также усложняющих обстоятельств (наличие детей, единственное жилье и др.) возможен следующими путями:

  1. Право собственности на квартиру или дом оформляется на одного из супругов, кредитный договор не меняется. А между собой они подписывают соглашение о разделе недвижимости и долга в соотношении 50/50. Далее бывшие муж и жена продолжают платить кредит пополам. Когда ссуда будет выплачена они либо продают недвижимость и делят деньги либо оформляют право на ½ доли каждому.
  2. Один из бывших супругов отказывается от своей доли. Когда у него есть другое жилье, то такой вариант вполне приемлем. Отказ он осуществляет безвозмездно или за денежную компенсацию. Банк переоформляет ипотеку и жилье полностью на другого супруга и выводит созаемщика из ипотечного договора. Однако кредитное учреждение пойдет на это лишь в случае достаточной платежеспособности оставшегося заемщика.
  3. По договоренности мужа и жены банку выплачивается вся задолженность, то есть кредит гасится досрочно. Далее квартира или дом продается, а денежные средства делятся поровну (но возможно и в ином порядке). Такой вариант раздела оптимален, когда у супругов есть деньги на закрытие ипотеки или остаток долга небольшой.
  4. Квартира или дом продается, а деньги с продажи идут на закрытие долгового обязательства и оставшиеся делятся между супругами. Разумеется, такая операция возможно лишь с одобрения банка. Он может не пойти навстречу и обязать супругов выплачивать кредит.

Более сложная ситуация возникает при наличии спора, когда один из супругов претендует на бо́льшую долю чем ½. Обосновывать это он может:

  • Вложением личных средств в первоначальный взнос по ипотеке.
  • Досрочными платежами из денег, которые у него были до брака.
  • Внесением значительной суммы родственниками супруга и в ряде других случаев.

Тогда ипотека при разводе делится следующим образом:

  1. Мировым соглашением или через суд устанавливается более высокая доля одного из супругов и на него переоформляется вся ипотека, оставшийся долг так же переходит ему. Но он выплачивает второму супругу половину от внесенных денежных средств за период совместного проживания.
  2. С согласия банка кредит делится на две новых ссуды, каждый супруг получает на руки свой кредитный договор. Недвижимость также достается каждому в том размере, который определит суд. Далеко не каждый банк пойдет на это, ведь его риски возрастают и если пойдет просрочка, то вместо одного кредита их будет уже два.

Что делать с ипотекой при разводе, если она была взята до брака?

Когда делится ипотека в такой ситуации, бывшим супругам важно понимать два основных момента:

  1. Имущество, приобретенное до брака, является собственностью того, кто его приобрел. Соответственно, и обязательства, которые остаются после развода (ипотечный кредит) так же сохраняются за владельцем имущества.
  2. Поскольку стоимость за ипотечное жилье выплачивается постепенно в течение многих лет, то логично, что часть денег могла быть выплачена именно из общего семейного бюджета в период брака. Следовательно, второй супруг может обоснованно требовать от первого половины денежных средств, внесенных в погашение ссуды (если первый супруг не докажет, что абсолютно все выплаты – это его личные средства).

В судах учитываются оба эти пункта, хотя они несколько противоречат друг другу. Краеугольный камень при дележке такой ипотеки – именно в определении того, какая часть платежей вносилась из общих денег, а какая только из личных. То есть ипотечная недвижимость в какой-то степени может быть признана совместно нажитым имуществом.

Ипотека при разводе супругов в случае приобретения жилья одним из них до брака, делится следующими путями:

  1. Имущество остается за тем супругом, кто его приобрел. По решению суда или мировым соглашением определяется размер денежных средств, которые положены второму супругу. Соответственно, эти деньги ему выплачивает собственник жилья по ипотеке.
  2. Происходит деление недвижимости на доли соразмерно внесению платежей из общих семейных средств и личных вложений каждого супруга. Однако такой вариант возможен только с согласия банка и если квартира не однокомнатная, поскольку физически не выделенные доли находиться в залоге не могут.
  3. Возможны варианты раздела аналогичные тем, что происходят при дележке ипотеки взятой в браке. Но нужно доказать что все платежи (или бо́льшая их часть) осуществлялись совместно. Тогда суд признает недвижимость общим имуществом со всеми вытекающими последствиями. Такая ситуация чаще возникает когда ипотека взята одним из супругов незадолго до регистрации брака.

Если есть дети

Наличие у супругов несовершеннолетних детей, в том числе прописанных в ипотечном жилье, на раздел оставшегося долга не влияет. А вот при дележке самой недвижимости суд всегда учитывает этот факт.

Основные нюансы как делится ипотека при разводе супругов с детьми:

  1. Тому супругу, с кем будет проживать ребенок, может быть выделена бо́льшая доля, но при этом и размер ипотечного долга у него будет больше.
  2. При наличии у ребенка доли собственности в недвижимости она прибавляется к доле родителя, с которым он остается.
  3. Когда ребенок прописан в квартире или доме, но собственником является только муж, то его жена имеет право на получение доли в этой недвижимости, если несовершеннолетнего она оставляет с собой, и у нее нет другого жилья.
  4. При продаже ипотечного жилья и наличии в нем прописанного ребенка, его нужно обязательно выписать.
  5. Если ребенок остается с матерью и ей тяжело выплачивать ипотеку (нахождение в декрете, инвалидность), то размер ежемесячного платежа для нее может быть снижен, а оставшаяся часть будет временно возложена на отца ребенка по решению суда.

Стоит упомянуть, что наличие детей и их прописка не влияет на порядок взыскание залога по ипотеке, когда имеется просроченная кредитная задолженность.

Если в ипотеку вносили материнский капитал

Для семей-владельцев материнского капитала вопрос раздела ипотеки более чем актуален. Ведь в покупке жилья задействованы деньги от государства.

Нюансы дележки будут следующими:

  1. Доля ребенка, которая выделилась за счет средств материнского капитала присоединяется к жилплощади того супруга, с кем он остается. При этом ипотечное обязательство чаще всего делится поровну, если нет других значимых факторов.
  2. После развода бывшая жена может закрыть всю свою задолженность (или ее часть) перед банком через материнский капитал. Однако распоряжаться собственностью до полного погашения кредита она не сможет.
  3. Когда на момент развода доля ребенку еще не была выделена, в суде на родителей накладывается обязанность сделать это после выплаты всей ипотеки.
  4. Продать квартиру или дом по долям и поделить деньги, если задействован материнский капитал просто невозможно: сделка будет признана недействительной, так как детей нельзя оставлять без жилья. Если же «провернуть» такую операцию, то супруги будут обязаны вернуть в бюджет денежный эквивалент материнского капитала (на 2020 г. 466 617 руб.).

Если есть брачный договор

Заключение брачного договора во многом облегчает решение вопроса, как делится ипотека при разводе. В нем прописываются важные моменты, касающиеся раздела недвижимости, если супруги разведутся. То есть, не будет длительного бракоразводного процесса, а сразу примется во внимание содержание брачного договора.

В частности, в этом документе можно указать следующую важную информацию:

  1. Один из супругов не претендует на жилье, а также не несет ответственность за выплату долгового обязательства. Либо можно прописать, что претендовать он может лишь на денежную компенсацию в совместных выплатах в период брака. Вариант применяется чаще когда ипотека взята до брака, и собственник жилья уже самостоятельно выплатил значительную сумму. И в случаях, когда в силу ряда причин (плохая кредитная история, наличие долгов и др.) один из супругов не может быть созаемщиком.
  2. Точные доли в недвижимости, возможность выплаты денежной компенсации при отказе от доли, как распределится при разводе кредитное обязательство.
  3. Погашаться ипотека будет совместно (например, когда взята одним из супругов незадолго до брака), прописывается также порядок раздела жилья, и отдельно – если родятся дети.

Следует обязательно уведомить банк о наличии брачного контракта.

Делится ли военная ипотека?

В особенности актуальный вопрос для военнослужащих и их супругов – как поделить военную ипотеку при разводе. Ведь жилье в рамках такой программы предоставляется Министерством Обороны (МО) РФ. Оно же и оплачивает ипотеку.

Поэтому раздел такой недвижимости имеет следующие нюансы:

  • Так как участником программы является только военнослужащий и именно он фигурирует в договоре ипотеки, то при разводе он и остается собственником в подавляющем большинстве случаев. То есть квартира или дом не признаются совместно нажитым имуществом.
  • Кредитный договор военной ипотеки не переоформляется.
  • Бывший супруг (супруга) может претендовать на долю или часть вложенных средств в эту недвижимость только если докажет, что:
    • для покупки жилья помимо государственных средств были вложены деньги из семейного бюджета или его личные денежные средства;
    • во время выплаты ипотечного кредита военнослужащий уволился из Вооруженных Сил и платежи уже стали выплачиваться из общих денежных средств супругов;
  • Если бывший супруг (обычно жена) планирует претендовать на долю, то добиться раздела жилья по военной ипотеке можно лишь после полного закрытия ссуды. С этим жильем невозможны и любые другие операции (продажа, обмен, дарение). Это объясняется тем, что недвижимость находится в залоге как у банка, так и у МО РФ.
  • При наличии детей и отсутствия у бывшей супруги другого жилья и когда она не имеет права на ипотечное жилье бывшего мужа, максимум что она может добиться – суд разрешит проживание в этой недвижимости ей и ребенку.

Пошаговая схема раздела ипотечной квартиры и ипотеки в случае развода

При делении ипотечного кредита и квартиры, основные этапы действий супругов будут следующими:

  1. Составляется мировое соглашение, устраивающее обоих супругов. Можно заранее проконсультироваться в кредитном учреждении, которое выдало ссуду, какой вариант больше устроит банк. Если же к согласию прийти не получается, то следует готовить исковое заявление в суд.
  2. После официальной регистрации развода банку нужно обязательно сообщить об этом факте и предложить к одобрению свой вариант мирового соглашения по ипотечной недвижимости и оставшемуся долгу. В случае отказа банка следует попытаться найти компромисс, устраивающий все стороны.
  3. Если все три стороны устроит дальнейшая судьба ипотечной недвижимости и распределение долговых обязательств, то следует обратиться к нотариусу для утверждения данного соглашения.
  4. Далее оба супруга выполняют свои обязательства по мировому соглашению (погашают весь долг, получают на руки свой кредитный договор, выставляют недвижимость на продажу и т. д.).

Супругам стоит помнить, что в случае их отказа платить, банк через некоторое время (когда накопится долг за 3–6 месяцев) может начать продажу недвижимости.

С вырученных денег будет закрыта сначала задолженность, пени и штрафы. Остаток разделится между бывшими заемщиками (супругами). Это самый невыгодный и неприятный способ раздела ипотеки.

Поэтому рекомендуется все же путем переговоров приходить к общему решению и не оттягивать раздел ипотеки.

Источник: https://IpotekuNado.ru/voprosy/ipoteka-pri-razvode-suprugov

Как разделить квартиру в ипотеке при разводе супругов – можно ли

Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

Развод является одним самых стрессовых событий, которые человек может пережить за свою жизнь. Раздел активов и собственности, особенно если жильё было оформлено по ипотеке, может превратить даже самые дружеские отношения между супругами в тотальную войну. Российские граждане всё чаще и чаще обращаются к юристам с вопросом, как разделить ипотечную квартиру при разводе.

Статистика

Недавно проводилось исследование специалистами национальной ассоциации коллекторских агентств РФ. Результаты показали интересную тенденцию – уровень официальных расставаний среди российских семейных пар, у которых взят ипотечный кредит, в 10 раз меньше, чем среди тех, у кого его нет.

У людей, переживающих развод или собирающихся развестись, есть много вопросов относительно того, как разделить квартиру в ипотеке при разводе.

Раздел собственности в ипотеке

В Гражданском Кодексе Российской Федерации, а именно в статье № 256 п. 2, как и в Семейном Кодексе, сказано, что общее нажитое имущество супругов считают совместной собственностью. Даже квартира, приобретённая в кредит, будет являться общим имуществом мужа и жены.

По соглашению сторон можно разделить совместное имущество супругов на равные доли, если супруги самостоятельно не решат это сделать иначе. Статья № 38 п.

2 СК РФ позволяет мужу и жене распорядится собственным имуществом по своему усмотрению, составив соглашение сторон.

То же относится и к долгам супругов, которые также делятся между сторонами пополам, если межу ними не оговорена иная пропорция.

В ст. № 7 ФЗ «Об ипотеке» сказано, что на имущество, которое находится в совместном владении мужа и жены, может быть установлен ипотечный кредит, если на то есть письменное согласие обладателей собственности.

Из этого следует, что, если будет осуществляться раздел квартиры в ипотеке при разводе, то деление произойдёт в равных пропорциях. Доли каждого человека, из разводящейся пары в совместном имуществе равны (см. п.

3 статьи «39 СК Российской Федерации).

Сложности развода с ипотечным кредитом

Практика показывает, что не так уж легко осуществить раздел квартиры, купленной в ипотеку при разводе, т. к. делится не только собственность, но и долг. В процессе развода с наличием ипотечных обязательств, имеется интерес третьего лица – им является банк.

Раздел ипотечной квартиры при разводе, её реализация после расторжения брака, перевод долговых обязательств с одного супруга на другого, делёжка ежемесячного платежа приводится в исполнение с дозволения банка.

Согласно положениям ГПК Российской Федерации ст. № 391 п. 2, переводить долговые обязательства с одного лица на другое нельзя без разрешения кредиторов. На практике, если супруги хотят внести изменения в кредитный договор, то обращаются в банк с заявлением. Однако 90 из 100 заявок чаще всего получают отрицательный ответ.

Читайте так же:  Неделимое имущество при разводе Разводящиеся пары интересует, можно ли при разводе разделить ипотечную квартиру без разрешения кредитора в суде.

Ответ: нет, сделать это не удастся, поскольку банковское учреждение или кредитная организация считает, что разногласия между супругами не являются поводом для внесения изменений в кредитное соглашение и не должны стать ограничением прав кредитора. Следовательно, как результат, банк не даёт согласия на деление ипотеки между супругами.

Соглашение между супругами по разделу собственности

Если у супругов есть имущество, которое стороны не хотят классифицировать как общее имущество, они должны заключить письменное соглашение – составить юридический документ (брачный договор), определяющий судьбу совместно купленной недвижимости. Сделать это можно в период брачных отношений. Тогда вопрос, как разделить ипотечную квартиру после развода не будет стоять на повестке дня.

Создавая семью, никто не думает о разводе.

Но люди, которые понимают, что в жизни невозможно всё предугадать, составляют брачный контракт, в котором прописывают все важные аспекты, касающиеся разделения общего имущества в случае развода.

Также некоторые граждане уже пришли к мнению, что проще оговорить все нюансы по разделу ипотеки и выплате задолженности, находясь в браке и заранее составив письменное соглашение, чем заниматься делёжкой в судебном порядке.

Соглашения о супружеской собственности – это идеальный способ решить кто и в каком виде сможет претендовать на имущество после развода. Как брачные контракты, так и соглашения о семейном имуществе могут определять порядок передачи брачного имущества и отдельного имущества другому супругу.

Раздел ипотечного кредита в суде

Если супруги не составили соглашение сторон и не смогли сами договориться, как разделить квартиру в ипотеке при разводе, то обязанности по разделению недвижимости возьмёт на себя суд в сотрудничестве с банком.

Любой из супругов имеет право обратиться в судебное учреждение с исковым заявлением о разделе ипотечной квартиры. Ходатайство основывается на желании наложить вето на право совместного владения. Судья в этом случае должен удовлетворить или не удовлетворить требование истца (п. 3 ст. № 196 ГПК РФ).

Для принятия такого решения суд не должен спрашивать согласие у банка или кредитной организации, поскольку вышеизложенное требование не ущемляет интересов кредитора и не просит изменить условия кредитного договора.

Супруги — созаёмщики: как делится ипотечный кредит в суде

Когда процедура судебного деления собственности закончится, супружеской паре следует обратиться к кредитору с прошением перевести долг.

Для этого нужно предоставить постановление судебного органа о разделе квартиры, приобретенной в ипотеку.

Если кредитор посчитает нужным или, скорее выгодным, то согласится в кредитный документ внести изменения. Как вариант, могут последовать такие корректировки:

  • переоформление кредитного договора на мужа или жену;
  • переоформление ипотечного документа в 2 отдельных договора.

Читайте так же:  Развод через суд без раздела имущества

Изменение условий кредитного договора почти всегда платная услуга, за неё банк берёт комиссионный сбор в размере 0,5-1% от суммы долга.

Часто муж и жена являются совместными заёмщиками. Оформление соглашения ипотечного кредитования происходит на двоих супругов, поэтому разделить ипотеку с разрешения банка можно такими способами:

  1. Расторгающая брак пара, при согласии банка, а, соответственно, после тщательной проверки ним платёжеспособности каждого супруга, корректируют договор по ипотеке. Условия – замена общей ответственности по займу на раздельную обязанность выплатить свою часть долговых обязательств.
  2. Договор по ипотечному кредиту переоформляется на мужа или жену, и именно этот человек впоследствии будет самостоятельно рассчитываться за кредит. Второй супруг, с которого снимаются все банковские обязательства, нотариально в письменной форме отказывается от права владения на квартиру.

Каждый из этих вариантов возможен, если на внесение изменений в ипотечный договор банк дал положительный ответ.

Всем семейным парам нужно знать, что при ипотечном кредитовании, где супруги являются созаёмщиками, в договоре часто прописано, что они обязаны сообщать банковскому учреждению о серьёзных жизненных изменениях, таких как смена места жительства или работы, расторжение брака или рождение ребёнка. Поэтому нужно внимательно читать кредитный договор, чтобы не нарушить его условия.

Банк отказался переоформлять кредитный договор

Кредитные организации и банки стараются избегать ситуаций, когда требуется заниматься переоформлением ипотечного документа. Для них проще, чтобы несколько лиц были обязаны выплачивать один кредит, чем, чтобы было несколько кредитов, где задолжник один.

По согласию сторон или постановлением суда может быть принято решение квартиру, купленную в ипотеку, поделить между мужем и женой не на равные доли, если есть несовершеннолетние дети, которые будут проживать с одним из родителей.

Также может быть принято решение вообще полностью передать квартиру в собственность одному из супругов.

Однако, если от банковского учреждения будет получен отказ на перезапись кредитного договора, тогда и муж, и жена так и будут считаться солидарными должниками.

Вариантов выхода из такой ситуации несколько:

  • по-прежнему производить выплаты по кредиту;
  • занять у надёжных лиц, необходимую сумму для погашения ипотеки досрочно или продать иное дорогостоящее имущество, с целью дальнейшей продажи недвижимости и раздела суммы, полученной от продажи;
  • составить в судебном органе апелляционную жалобу на полученный от банка отказ.

Не договорившись между собой относительно раздела ипотечной квартиры, бывшим супругам придётся после развода продолжать выплаты долга по кредиту. Иначе можно будет потерять не только право владения квартирой, но и те денежные суммы, с помощью которых ранее осуществлялись кредитные платежи.

Можно ли разделить с бывшим супругом квартиру по военной ипотеке

Специальная программа «Военная ипотека» имеет целевое назначение. Квартира, купленное по этой программе, предназначается для военного, чтобы обеспечить его жилой площадью. Такая недвижимость принадлежит только ему.

На имущество накладывается 2 обременения: в пользу РФ и в пользу банка.

В ФЗ России прописано, что имущество, имеющее целевую направленность (ЦЗЖ), не является совместно нажитой собственностью, поэтому раздел квартиры по военной ипотеке при разводе невозможен.

Если при покупке квартиры по военному кредиту докладывались значительные личные средства, скажем жены (это должно быть указано в договоре купли-продажи), то от неё возможна подача иска с требованиями возместить те средства, которые доплачивались.

Ипотека до брака: делится или нет

Ипотека, взятая до брака, принадлежит лицу, оформляющему кредитные отношения, ответственность за долги также лежит на человеке, который совершил сделку.

В процессе брака задолженность по кредиту будет выплачиваться и второй супруг при разводе будет иметь право подать иск на истребование некой доли.

В случае, если ипотека бралась до брака, то юристы рекомендуют составить с супругом соглашение, в котором советуют оговорить права каждого при возможном разделе купленной в кредит квартиры.

Как подать исковое заявление на разделение ипотеки после развода

Не стоит беспокоиться о том, можно ли и как разделить квартиру в ипотеке после развода. В законодательстве прописано, что семейные пары вправе разделить имущество как во время расторжения брака, так и после него.

Иск о разделе ипотечной квартиры после развода можно подать в районный суд. Во избежание его возврата, истцу нужно правильно всё заполнить и подготовить пакет документов.

Исковое заявление при разделе квартиры в ипотеке после развода должно содержать:

  • наименование судебного органа, включая адресные данные;
  • все паспортные данные бывших супругов (ФИО, место проживания и регистрации);
  • номера телефонов бывших супругов;
  • реквизиты кредитора;
  • сведения о сумме кредита, которая делится между бывшими супругами.

После «шапки» заявления следует описать обстоятельства дела. А именно:

  • указать дату заключения и расторжения брака;
  • написать дату, когда ипотека была оформлена;
  • описать условия ипотечного договора, с указанием всей суммы долга и задолженности по кредитным обязательствам;
  • написать источник дохода, который использовался для выплаты долга;
  • указать остаток задолженности.

К заявлению нужно приложить все квитанции, банковские выписки и иные бумаги, касающиеся выплаты основного долга по кредиту. Истец должен изложить свои исковые требования, ссылаясь на имеющиеся документы.

Далее нужно перечислить прилагаемый перечень документов, ниже написать дату составления документа и поставить подпись.

Предпочтительно обратиться для составления важного заявления к юристу по семейным делам, он поможет в иске указать ссылки на статьи закона.

Источник: https://prorazvod.com/kak-razdelit-ipotechnuyu-kvartiru-pri-razvode/

Раздел ипотечной квартиры и раздел ипотеки в 2020 году

Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

Приветствуем! Сегодня мы продолжаем отвечать на вопросы читателей нашего проекта и поговорим про раздел квартиры находящейся в ипотеке.

При решении супругов прекратить совместную жизнь больше всего споров обычно возникает вокруг жилья, в котором семья проживала в браке. Особую остроту этот вопрос приобретает, когда предстоит раздел ипотечной квартиры.

Ведь в этом случае делиться не только право собственности на часть жилого помещения, но и обязанность по уплате кредитного долга банку.

Ситуация с разделом квартиры, находящейся в ипотеке, осложняется присутствием третьей заинтересованной стороны – банка.

Для него развод не является весомым основанием, чтобы нарушать или изменять условия кредитного договора. Банк не волнует, как вы делите свое имущество и долги.

Главное, что его будет интересовать – исполнение заемщиками обязательств по уплате долга в полном объеме без просрочек.

Раздел квартиры и ипотеки при разводе

Вопрос «Как разделить ипотечную квартиру при разводе?» доставляет бывшим супругам много хлопот. Договориться нужно не только о делении недвижимого имущества, но и о порядке погашения долга перед банковской организацией, выдавшей на него кредит. При этом банк должно устроить принятое решение, в противном случае он имеет право наложения вето.

Жилье, находящееся в ипотеке, при разводе подлежит разделению между супругами по общепринятым правилам. Каждому достанется по половине квартиры, если в брачном договоре не обговорен иной порядок деления. Поделить соответствующим образом ипотечные платежи будет значительно сложнее.

В большинстве случаев по ипотечному договору супруги являются созаемщиками и несут равную ответственность перед банком за возврат долга и начисленных на него процентов. Кредитные организации очень неохотно идут на раздел ипотеки на отдельные кредитные договоры. В этом случае растут риски невозврата денежных средств, поскольку каждый будет обязан оплачивать только свою часть долга.

Не подлежит разделу ипотечное имущество при наличии достаточных доказательств, что недвижимость была приобретена на унаследованные деньги или полученные от продажи жилья, бывшего в личной собственности одного из членов семьи до заключения брака, и ежемесячные платежи оплачивались только из его доходов.

Деление ипотечного соглашения и вывод бывшего супруга из числа созаемщиков

Ипотеку после развода можно поделить, только если квартира, приобретенная на заемные средства, состоит из нескольких комнат. Ипотека на однокомнатную квартиру разделу не подлежит.

При согласии банка возможно два варианта изменения условий кредитного договора:

  1. Раздел ипотечного долга пропорционально доле каждого из созаемщиков в квартире.

Перед принятием такого решения банк будет тщательно проверять финансовую состоятельность каждого из заемщиков. В случае сомнений в их способности уплачивать ежемесячные платежи новый договор заключен не будет.

Разведенные супруги в этом случае также несут определенный риск. Квартира, ранее находящаяся в совместной собственности, будет разделена на доли. В случае отказа или невозможности одного из собственников платить за свою долю, банк имеет право выставить на продажу все жилое помещение. Второй собственник также лишится жилья и вложенных в него денежных средств.

  1. Вывод экс-супруга из числа созаемщиков с одновременным лишением его прав на жилое помещение.

Бывшие муж и жена могут принять решение о переходе права собственности на, приобретенную в браке, квартиру к одному из них в полном объеме.

При наличии нотариально заверенного письменного отказа одного из них от своей доли, банк может пойти на вывод его из числа созаемщиков по ипотеке.

Такая возможность будет реализована только при подтверждении оставшимся единоличным заемщиком возможности в срок оплачивать ежемесячные платежи.

В Сбербанке обязательно требуют решение суда о разделе имущества и ипотеки. На основании этого решения и будет выведен созаемщик.

Продажа жилья, находящегося в залоге у банка

Самым удобным решением для обоих супругов при расторжении брака будет продажа имеющейся квартиры с последующим разделом вырученных денежных средств. Если квартира приобретена на заемные средства и находится под обременением, то реализовать ее можно только с согласия банка. Здесь вновь возникает ряд проблем:

  • Получить согласие банка на продажу очень сложно;
  • Будущему владельцу перед покупкой ипотечного жилья придется сначала погасить долг и дождаться снятия обременения;
  • Увеличение сроков передачи жилья новому собственнику необходимо будет компенсировать снижением его стоимости.

О том, можно ли продать квартиру в ипотеке и как это правильно сделать мы говорили в прошлом посте.

Вторым способом продажи квартиры, купленной в ипотеку, будет полное досрочное погашение остатка кредита. Это самый оптимальный вариант в случае наличия у экс-супругов достаточного количества денежных средств, особенно при небольшом остатке долга. Недвижимость, после снятия с нее обременения, можно будет без проблем продать по рыночной стоимости.

Раздел квартиры по ипотеке, купленной до брака

Находящуюся в залоге у банка квартиру, один из супругов мог приобрести до брака. Согласно российскому законодательству после развода такое жилье не подлежит разделению между супругами. Муж или жена, не участвовавшие в приобретении недвижимости, могут претендовать только на выплату им денежных средств, израсходованных на оплату ипотечных платежей в период брака.

Как разделить квартиру в ипотеке с учетом интересов детей

После развода родителей дети обычно остаются проживать с одним из них. Его доля в общем жилье будет увеличена с учетом интересов детей.

Разделить квартиру, в которую вложен материнский капитал, пополам между родителями не удастся.

При этом, скорее всего, платеж по ипотеке по решению суда будет поделен поровну между обоими супругами, как несущими солидарную ответственность за содержание общих детей.

Для продажи ипотечной квартиры, на долю в которой претендуют дети, потребуется не только согласие банка, но и органов опеки. А они дают свое согласие только в случае предоставления в собственность детей жилого помещения равнозначного по стоимости и условиям проживания продаваемому имуществу.

Ущемление интересов детей при разделе общего супружеского имущества может обернуться для родителей серьезными проблемами вплоть до лишения родительских прав.

Раздел квартиры в ипотеке при наличии брачного договора

На Западе заключение брачного договора является распространенной практикой. В России же это соглашение, регулирующее раздел имущества при ипотеке, составляется достаточно редко.

Мало кто из новобрачных задумывается о перспективах возможного развода и связанных с ним проблем имущественного характера.

Однако наличие подобного рода документа существенно ускорит и облегчит процесс деления жилья в ипотеке при разводе.

Нюансы брачного договора при наличии кредита на жилье

Чтобы избежать судебного разделения между разводящимися супругами квартиры, приобретенной в ипотеку, брачный договор должен содержать определенные пункты:

  • Доли, принадлежащие каждому из супругов. Согласно положениям Семейного кодекса РФ вся недвижимость, купленная за время брака, делится между супругами поровну. В брачном договоре можно прописать иные доли каждого в жилом помещении, либо единоличное владение им одним из супругов.
  • Процентное соотношение выплат по ипотеке. Брачное соглашение должно содержать также порядок выплаты каждым из находящихся в браке людей, кредита, полученного на покупку жилья.

Порядок заключения брачного договора и признания его недействительным

Договор между супругами может быть заключен:

  • до регистрации брака;
  • в процессе семейной жизни, в том числе после подписания ипотечного договора.

В последнем случае семейная пара обязана известить банк о составлении вышеуказанного соглашения.

Брачный договор становится юридическим документом после нотариального заверения. Решение о признании его недействительным может быть принято в судебном заседании по заявлению одной из сторон. В суд может обратиться и банк, выдавший ипотеку, в случае несогласия с порядком раздела ипотеки после развода, если соглашение было подписано супругами после принятия на себя обязательств по кредиту.

Особенности раздела имущества, приобретенного по военной ипотеке

Много проблем возникает при разграничении прав на имущество у семейных пар, один из представителей которых является военнослужащий, участвовавший в программе военной ипотеки.

Разделить ипотеку, за которую фактически платит Министерство Вооруженных Сил РФ, а не сам заемщик нельзя. Обеспечение этого условия обычно происходит через заключение между супругами брачного договора, где прописывается отказ жены претендовать на квартиру, купленную по военной ипотеке.

Как правило, военная ипотека оформляется на одного военнослужащего.

Супруга и дети не имеют право собственности, но бывают случаи, когда оба родителя являются военнослужащими и приобретают жилье вместе на средства министерства обороны.

В этом случае нужно обращаться в суд за оформлением раздела имущества и долгов, а затем в банк с просьбой либо вывести заемщика, либо выделить доли и разделить долг, но реальнее всего закрыть ипотеку и разделить имущество.

О чем стоит задуматься перед подписанием ипотечного договора в браке

Как бы ни была безоблачна жизнь семейной пары, никогда нельзя предсказать, что может случиться через пару-тройку лет. Никто не планирует разводиться стоя у брачного алтаря.

Купля-продажа квартиры – это серьезное дело, связанное с большими финансовыми затратами.

Если планируется, что будущее семейное гнездо будет приобретено в ипотеку, то молодым следует заранее определить все возможные нюансы такого шага.

Самой главной ошибкой, которую совершают созаемщики ипотечного кредита после развода – приостановление ежемесячных платежей до вынесения решения судом о разделе квартиры и ипотеки. Следует помнить, что для банка семейные форс-мажорные обстоятельства заемщиков не являются основанием для отсрочки выплат по кредиту.

Даже если супруги развелись, они обязаны продолжать выплачивать долг в полном размере. Банк может потребовать досрочно погасить ипотеку, если у него будут сомнения в возврате заемных средств. В случае длительной просрочки платежа заложенную недвижимость могут выставить на продажу по цене намного ниже ее рыночной стоимости.

Еще до похода в банк рекомендуется составить брачный договор, который будет регулировать действия супругов в отношении приобретаемой квартиры и ипотеки, если они вдруг решат развестись. Это позволит избежать множества проблем, сэкономить нервы и время на урегулирование вопроса раздела квартиры при ипотеке.

Развод в семье – это большая проблема, если есть еще и ипотека, то данная процедура превращается в настоящую головную боль. Запишитесь на консультацию к нашему юристу, чтобы получить бесплатную помощь эксперта и пройти этот сложный путь раздела имущества с надежной поддержкой опытного юриста.

Ждем ваших вопросов. Поддержите проект, если пост был полезен, то нажмите кнопки соцсетей и подпишитесь на обновления.

Источник: https://ipotekaved.ru/voprosi/razdel-ipotechnoy-kvartiri.html

Соглашение о разделе ипотечной квартиры:образец соглашение о разделе квартиры в ипотеке

Как разделить квартиру находящуюся в ипотеке

Соглашение о разделе ипотечной квартиры между супругами составляется, если оба согласны со всеми условиями.

Но понадобится еще и согласие банка: до погашения ипотеки он является залогодержателем, и, если планируется переоформление права собственности, без его ведома сделать это не получится, в Росреестре попросту откажут в регистрации изменений.

Рассмотрим, что представляет собой соглашение о разделе имущества, как можно поделить ипотечную недвижимость и как все правильно сделать.

Что такое соглашение о разделе имущества

Согласно ст. 38 СК РФ, общее имущество может быть поделено между супругами по соглашению. Общей считается любая недвижимость, приобретенная в браке, в том числе и ипотечная квартира

Но есть несколько особенностей:

  1. Если первоначальный взнос перечислялся до заключения брака, эта сумма не делится.
  2. Если покупалась квартира в новостройке, и право собственности зарегистрировано до расторжения брака, все будет делиться между супругами.
  3. Если стороны заключили брачный договор, общенажитые ценности делятся согласно его условиям. Соглашение заключать не нужно. Если же условия меняются, оформляется дополнительное соглашение к договору.
  4. Соглашение о разделе должно быть удостоверено нотариусом.

Обратите внимание! По соглашению можно поделить имущество как угодно. Но когда речь идет об ипотечной квартире, понадобится разрешение банка, так как затрагиваются его интересы. Процедуру необходимо согласовывать с ним.

Раздел ипотечной квартиры по соглашению

Реально разделить недвижимое имущество сложно, а в случаях раздела ипотечной квартиры проблемы увеличиваются многократно.

Для раздела такой недвижимости есть несколько вариантов:

  1. Право собственности переоформляется в пользу одного из супругов. Вместе с этим заключается допсоглашение к ипотечному договору, согласно которому заемщиком становится супруг, которому досталась квартира. Вторая сторона по договоренности может получить денежную компенсацию своей доли.
  2. Стороны погашают остаток задолженности самостоятельно, затем продают квартиру и делят вырученные деньги согласно условиям соглашения.
  3. Супруги находят покупателя, готового внести аванс, равный остатку долга. Обременение снимается, недвижимость продается, а деньги делятся между сторонами.
  4. Выделяются доли в праве собственности для каждого, ипотека делится пропорционально выделенным долям. Такое маловероятно, и не все банки идут на это. Кроме того, выделение долей подразумевает возможность совместного проживания, и оба супруга становятся заемщиками.

Важно учитывать, что не каждый банк согласится делить ипотеку между бывшими супругами. Для этого придется перезаключать ипотечный договор. Кроме того, второй супруг должен соответствовать всем требованиям кредитора в плане кредитной истории и нагрузки, уровня зарплаты. Если эти требования не соблюдаются, шанс на выделение долей с последующим заключением двух ипотечных договоров очень мал.

Раздел квартиры при погашенной ипотеке

Если ипотека уже погашена поделить квартиру намного проще: не нужно согласовывать сделку с банком. Стороны могут распорядиться недвижимостью как угодно:

  1. Продать, деньги поделить между собой.
  2. Выделить доли друг другу.
  3. Переоформить только на одного супруга, при этом второй указывает в соглашении отказ от своей доли в пользу мужа или жены.

Важно! Если для покупки квартиры или погашения ипотеки использовался материнский капитал, владелец сертификата обязан выделить доли всем членам семьи. Размер таких долей законодательством не определяется. В дальнейшем детские доли разделу не подлежат, но долю второго супруга можно выкупить.

Можно ли выделить доли в квартире в натуре

Выделение долей в натуре допускается лишь в том случае, если есть техническая возможность, и можно сделать два отдельных входа. Для квартиры это весьма проблематично, и подобную перепланировку вряд ли одобрят.

Если все же доли удается выделить в натуре, фактически квартира делится на две разные жилплощади. Собственниками долей становятся супруги, и они существуют независимо друг от друга, как если бы это изначально были две разные квартиры. Ипотечный договор в таком случае переоформляется на каждого. Но на практике это практически невозможно.

Как оформить соглашение: пошаговая инструкция

Для начала нужно составить проект соглашения и обратиться в банк для согласования. Это не требуется лишь в том случае, если супруги заблаговременно погашают задолженность, дожидаются снятия обременений и продают квартиру: в таком случае разрешение кредитора не понадобится.

В остальных случаях процедура пошагового выглядит так:

  1. Стороны договариваются, на каких условиях будет поделена недвижимость.
  2. Составляется проект соглашения. С ним заемщик обращается в банк для получения разрешения. Без этого документа нотариус соглашение не удостоверит.
  3. Если кредитор согласен пойти на уступки, супруги обращаются к нотариусу за удостоверением уже окончательного соглашения.
  4. Документ подписывается, каждому супругу остается по одному экземпляру. Третий отдается нотариусу на хранение, четвертый предоставляется в банк.
  5. При необходимости ипотечный договор переоформляется на основании соглашения. Оба супруга становятся заемщиками, либо договор заключается только с одним из них, если квартира переходит в его собственность.

Обратите внимание! Соглашение можно оформить до расторжения брака, во время бракоразводного процесса, или после развода. Сроки законодательством не ограничиваются, имущество делится в любое время.

и образец соглашения

Законодательством форма соглашения не регламентируется. Но нотариус не удостоверит его, если оно не будет содержать все данные об имуществе, банке, ипотеке и супругах:

  • Ф.И.О., адреса регистрации, паспортные данные мужа и жены;
  • Адрес, кадастровый номер, стоимость делимой недвижимости, площадь, количество комнат;
  • Сведения о выделенных долях (если выделялись);
  • Номер ипотечного договора, остаток задолженности, на кого переводится долг;
  • Размер компенсации, которая должна быть выплачена одному из супругов при отказе от доли в недвижимости в пользу второго;
  • Дата заключения и подписи обоих супругов.
Соглашение о разделе квартиры в ипотеке

Документы при составлении соглашения

При обращении к нотариусу понадобятся паспорта обеих сторон, а также другие документы:

  1. Соглашение в четырех экземплярах.
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Ипотечный договор.
  4. Справка об остатке задолженности от банка.

Расходы при оформлении соглашения

За нотариальное удостоверение соглашения придется заплатить госпошлину – 0,5% от стоимости имущества, но не более 20 000 руб. (ст. 333.24 НК РФ). Даже если после расчета сумма оказалась больше, уплачивается только 20 000 руб. согласно ограничениям. Для расчета используется кадастровая или рыночная стоимость на усмотрение сторон.

Если же супругам, помимо удостоверения, нужно составление документа, это оплачивается отдельно, и в госпошлину не входит. Здесь уже все зависит от расценок нотариуса, но в общей сложности в среднем отдается 20 000-30 000 руб.

Согласие банка на раздел ипотеки

Иногда при разводе люди договариваются, что составят соглашение, но согласовывать это с банком не будут. После этого оба вносят свои доли для оплаты обязательных платежей, и формально у кредитора претензий быть не может. Но по закону он вправе оспорить соглашение.

Второй вариант – не заключать соглашение, а устно распределить, кто и в каком размере будет погашать ипотеку. Здесь юридически все чисто: сделка не заключена, значит, интересы банка не нарушены. Но для одного из супругов это чревато тем, что второй рано или поздно откажется платить, и все равно придется возвращаться к урегулированию данного вопроса официально.

Заключение

Разводящиеся супруги могут поделить ипотечную квартиру, предварительно согласовав все с банком. Для этого составляется проект соглашения, после согласования он подписывается у нотариуса. Не удостоверенный им документ юридической силы не имеет.

Если же стороны погашают ипотеку самостоятельно, обременения снимаются, и недвижимостью в дальнейшем можно распоряжаться как угодно: оставить только мужу или жене с выплатой компенсации второй стороне, выделить обоим доли, или продать недвижимость, а деньги поделить поровну.

Источник: https://ros-pravo.info/razdel-imuschestva/soglashenie-o-razdele-ipotechnoy-kvartiry-obrazets/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.