Как управлять тсж

Кто такой управляющий ТСЖ и в чем его отличия от председателя

Как управлять тсж

1. Характеристика управляющего ТСЖ

2. Отличия управляющего ТСЖ от председателя

3. Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Спектр обязанностей председателя ТСЖ довольно широк. Подробнее о задачах председателя ТСЖ вы можете прочитать в статье. Для помощи председателю товарищество может привлечь к работе человека, который займет должность управляющего и будет выполнять некоторые функции, касающиеся внутренних процессов.

Характеристика управляющего ТСЖ

Управляющий ТСЖ – это физическое лицо, обязанностью которого является организация всех административно-правовых функций в работе товарищества.

Задачи управляющего ТСЖ определяются должностной инструкцией, согласно которой он обязан: заниматься подбором организаций-подрядчиков для осуществления работ по обслуживанию и ремонту многоквартирного дома; заключать различные договоры (к примеру, на оказание коммунальных услуг); принимать на работу сотрудников и увольнять их в случае неисполнения обязанностей; контролировать проведение различных работ, направленных на улучшение состояния дома и прилегающих территорий; представлять товарищество в органах власти и судах; составлять различные финансовые документы, в том числе годовые сметы расходов и доходов; готовить финансовый отчет; вести работу с должниками, направленную на погашение задолженности; закупать материалы для работы.

Отличия управляющего ТСЖ от председателя

Критерии сравненияУправляющий
СрокПринимается на работу на срок, прописанный в договоре.*Избирается на срок, прописанный в уставе товарищества, но не более двух лет.ЖК РФ, п. 2, ст. 147:«Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.»ЖК РФ, п.1, ст. 149:«Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества.»
Требование на занимаемую должностьИметь в собственности жилье на территории сообщества необязательно.*Должен быть членом правления ТСЖ и являться собственником жилья. (ЖК РФ, п. 3, ст. 147)
Наличие доверенности на ведение делОформляется доверенность в случае, когда управляющий представляет интересы сообщества в сторонней организации (гл. 10 ГК РФ).Доверенность не нужна: имеет право действовать от имени товарищества без нее (п. 2 ст. 149 ЖК РФ).
Вид договора1. Трудовой договор; 2. Гражданско-правовой договор, в виде акта предоставления услуги в течение некоторого периода.*Трудовой договор.*
Поле деятельностиАдминистративное управление, контроль деятельности наемных работников, предложения по оптимизации деятельности ТСЖ.*Организационно-правовые и финансовые вопросы, анализ пожеланий жильцов.ст. 149, п.1 ЖК РФ:«Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.»

* по материалам порталов pravo.guru и pr-tsj.ru

Взаимодействие управляющего и товарищества собственников жилья

Существует две модели сотрудничества управляющего и ТСЖ:

собственного штатаНайм работников по контракту
Организация принимает на работу персонал для проведения ремонтно-строительных работ, а управляющий направляет и контролирует их деятельность. Единственный минус – содержание большого штата довольно затратно. Такая форма взаимодействия удобна для тех ТСЖ, которые являются целым жилым комплексом.Управляющий заключает договора с подрядчиками на выполнение необходимых работ по дому. Такая модель в материальном плане выгодна, поскольку оплата сотрудникам будет начисляться согласно произведенным работам, а за период «простоя» платить не надо.

На сегодняшний день присутствие управляющего ТСЖ в качестве помощника председателя встречается все чаще. Такая тенденция закономерна и говорит о том, что часто самоуправления многоквартирным домом бывает недостаточно, поэтому на помощь приходит совмещение с профессиональным руководством.

Чтобы дела управления шли согласованно даже при участии нескольких людей, используйте в своей работе программное обеспечение.

Программа 1С: Учет в управляющих компаниях ЖКХ, ТСЖ и ЖСК поможет автоматизировать рутинные процессы и обеспечить точный расчет квартплаты с учетом регионального законодательства.

Вместе с личными кабинетами жильцов на сайте ТСЖ вы сможете упростить сбор показаний приборов учета, а также обеспечить прием платежей за коммунальные услуги. Подробнее о возможностях сайта вы можете прочитать здесь.

Дата публикации материала: май 2017.

Вам также может быть интересно: Сайт для ТСЖ – простые шаги по созданию и настройке Общее собрание собственников по вопросам капитального ремонта Задачи председателя ТСЖ

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/upravlyayushchij_tszh/

Функции управляющего ТСЖ

Как управлять тсж

Каждый многоквартирный дом, гаражный комплекс и другие виды недвижимости сотрудничают с организацией, которая ведет управленческие дела, а также следит за состоянием жилого помещения.

В данной статье подробно рассмотрим такое сообщество, как «товарищество собственников жилья» и одну из главных должностей в нем – управляющий ТСЖ. Каждое подобное объединение нанимает себе управленца, который выполняет определенные функции.

Рассмотрим, кто же такой управляющий, его обязательства согласно должностной инструкции и как управлять ТСЖ?

Кто такой управляющий в ТСЖ, отличие от председателя

Необходимо запомнить, что управляющий и председатель ТСЖ – это две разные должности в организации. С официальной точки зрения, управляющий – это физическое лицо, которое обеспечивается правами управления организацией и ведет работу в товариществе. Обычно на такую должность назначают человека со стороны.

Руководитель нужен для того, чтобы облегчить работу системы управления организации, в частности, председателя.

Главные функции управляющего ТСЖ:

  • решение вопросов, поступающих со стороны владельцев жилья, которые касаются работы товарищества;
  • контроль над мероприятиями, которые направлены на содержание многоквартирного дома, ремонт, техническое обслуживание мест общего пользования;
  • поиск подрядных организаций, которые проводят ремонтные, строительные работы в жилых помещениях;
  • работа с неплательщиками и должниками, взимание платежей;
  • заключение договоров от имени товарищества;
  • использование и знание сведений о финансовом состоянии организации;
  • разработка сметной документации о денежных расходах и доходах за конкретный временной период;
  • ведет кадровое делопроизводство: принимает на работу, увольняет сотрудников товарищества.

Конечно же, перечень обязанностей и функций назначенного управлять организацией может расти в зависимости от изданных приказов и распоряжений руководства ТСЖ.

Иногда на председателя обрушивается огромный объем работы, который он в силу нехватки времени не реализует. В таком случае руководитель ТСЖ принимает решение назначить дополнительного человека на должность управленца, который будет помогать председателю в выполнении части его обязательств, руководить определенным объемом работ и иметь ряд полномочий.

Не исключено, что руководством товарищества на собрании не может быть выбран нужный кандидат на должность председателя среди фактических владельцев жилого имущества. В этом случае нанимают человека со стороны, который займет должность управляющего.

Исходя из этого, важным отличием управляющего от председателя считается, что управленцем может быть любой человек, даже не являющийся владельцем квартиры или другого имущества в пределах ТСЖ.

Согласно Жилищному Кодексу РФ на должность председателя назначают только собственника имущества, а непосредственно управляющим может быть даже тот, кто не проживает на территории товарищества.

На основании этого разница между председателем и управляющим состоит не только в количестве должностных обязанностей, но и в принадлежности к общей собственности, интересы которой отстаивает товарищество.

Для чего нужен

Управляющий в товариществе собственников жилья выполняет действия, которые способствуют повышению эффективности работы организации. Он одновременно контролирует, анализирует, управляет работой объединения, а также принимает решения при необходимости о замене работников. Отлично знает, над какой проблемой поработать в ближайшее время, а какие сложности можно преодолеть позже.

Последние годы практики показали, что управленец считается важным лицом в кампании. Он может с легкостью построить план действий в сложившейся ситуации, проследить за каждым сотрудником, проанализировать их возможности в работе. При необходимости может доложить руководству и произвести корректировку в штате.

Длительный период все ТСЖ существовали без управленцев и справлялись со своими задачами. Сможет ли сейчас товарищество обойтись без управляющего?

Любая фирма стремится повысить свою результативность и набор возможностей, поэтому должность руководителя считается неотъемлемой составляющей функционирования товарищества. Она позволяет улучшить контрольные действия, касающиеся работы организации, по максимуму задействовать свои ресурсы.

Некоторые владельцы жилья в МКД считают, что их денежные взносы направляются некомпетентному лицу, так как без должности управленца можно вполне обойтись.

Это не так. Деятельность достойного управляющего будет заметна уже после двух месяцев его работы. Если все-таки возникают жалобы на руководителя, то существует возможность рассмотрения вопроса о несоответствии своей должностной инструкции указанного лица и прекращения с ним сотрудничества на общем собрании собственников жилья.

Порядок назначения

Чтобы назначить человека на должность управленца, необходимо выставить его кандидатуру на общедомовом собрании, провести ание. Без согласия и высказанного мнения всех собственников жилья выбор, назначение сотрудника запрещается, считается недействительным.

В ходе ведения собрания высказываются доводы в пользу необходимости работы такого сотрудника и отмечаются его личные качества. Проводится ание, каждый из собственников жилых помещений многоквартирного дома решает, нужен ли им такой человек.

В случае поступления согласия от большей части голосующих граждан в этот же день заключается трудовой и гражданско-правовой договор с выбранным кандидатом.

Договор и все пункты согласовываются с владельцами жилья. В случае каких-либо претензий снова организовывается ание, на котором оговариваются сомнительные моменты соглашения.

По факту заключения договора обеими сторонами управляющий становится официальным сотрудником ТСЖ с определенными правами и обязанностями.

Управляющий не имеет права исполнять коммунальные услуги, если он является физическим лицом. В данном случае он выполняет контрольные функции относительно обеспечения услугами ЖКХ. Когда управленец выступает в роли индивидуального предпринимателя, то он вправе быть исполнителем.

Прием на работу управляющего ведется для выполнения следующего:

  1. Функции административной деятельности: формирование встреч, общедомовых собрание, участие в переговорах и пр.
  2. Выявление главной направленности деятельности: упорядочение возникающих конфликтных ситуаций с владельцами и жильцами МКД.

Основные требования к кандидату

Важные требования к кандидату на должность управляющего в каждом товариществе свои и формируются в соответствии с установленным положением. Это может быть:

  • высшее экономическое или техническое образование;
  • возрастное ограничение – принимаются лица старше 30 лет;
  • отсутствие судимости;
  • кандидат должен располагать значительным количеством свободного времени, чтобы вести управляющую деятельность;
  • ответственность;
  • усердие;
  • решимость.

Все выше представленные качества и требования являются главными составляющими работника ТСЖ.

Помимо всего, управленец должен быть осведомлен сведениями о техническом устройстве жилого помещения, знать нормативную, договорную документацию, а также проекты и сметы.

В чем заключается работа, должностная инструкция

Согласно статье 149 пункта 2 Жилищного кодекса РФ деятельность управляющего должна соответствовать доверенности, которую выдает председатель товарищества.

Должностная инструкция, в которой содержатся обязанности управляющего ТСЖ, ответственность и права, также составляется, подписывается председателем.

Ошибочно думать, что в обязательства управленца входит только контроль и ему зря перечисляется зарплата, если все сотрудники беспрекословно, точно выполняют свою работу относительно качественного содержания дома.

В действительности управленец обладает широким кругом обязанностей и функций:

  1. Ведет поиск подрядных организаций, которые качественно будут выполнять обслуживание жилого помещения или ремонтировать повреждения.
  2. От лица товарищества обязан совершать сделки по заключению договоров на оказание различного рода услуг.
  3. Обязан вести отчет о совершение всех сделок и договоров, которые он смог заключить, перед председателем, а также правлением товарищества, при необходимости перед собственниками имущества на общедомовом собрании.
  4. Может принимать на работу сотрудников, а также увольнять в случае невыполнения пунктов должностной инструкции и договора.
  5. Должен контролировать деятельность обслуживания жилых помещений МКД.
  6. Является представителем председателя или правления ТСЖ в органах государственной власти.
  7. Обязан каждый квартал предоставлять на изучение председателю, правлению, а также владельцам имущества составленную смету доходов, расходов организации.
  8. Считается вторым человеком после председателя и принимает, выслушивает все возникающие предложения, претензии со стороны собственников жилых помещений.
  9. В случае обнаружения неплательщиков среди владельцев жилья управляющий ведет деятельность по взысканию с них задолженностей.

Помимо этого, управленец помогает в работе председателю и ведет деятельность, осуществляющую административно-хозяйственные функции.

Финансовая сфера является такой частью деятельности организации, к которой управляющий не имеет никакого отношения. Денежные вопросы доверяются только председателю или общему собранию собственников жилых помещений.

Образец должностной инструкции представлен в интернете.

Варианты взаимодействия с ТСЖ

Существуют два варианта взаимодействия товарищества собственников жилья с управляющим. Каждое ТСЖ выбирает самостоятельно, какой вид сотрудничества ему подходит:

  1. Первый вариант предполагает ведение деятельности товарищества от лица управленца, за исключением ремонтных и строительных работ, которые производятся подрядными фирмами. Недостаток такой модели в том, что необходимо будет обеспечить широкий круг сотрудников. Однако, если товарищество представляет собой крупный жилой комплекс, то этот вариант вполне приемлем.
  2. Вторая модель направлена на поиск и наем сотрудников для работы в определенный период. Такой вариант сотрудничества очень выгодный в денежном плане, так как платить придется только тогда, когда рабочие будут необходимы, и за время бездействия не нужно будет нести финансовых растрат.

Безусловно, находящийся на должности управляющего человек несет определенную ответственность за принятые решения. Если собственники и владельцы жилья будут недовольны работой этого сотрудника, то существует возможность снятия его с поста руководителя.

Права управляющего

В права управленца должно входить:

  1. Возможность принимать участие в рассмотрении всех проблем и вопросов, которые касаются деятельности товарищества собственников жилья.
  2. Наряду со всеми членам товарищества может принимать решения относительно объединения и его работы.
  3. Имеет право предлагать всевозможные рекомендации, направленные на улучшение функциональной составляющей ТСЖ.
  4. Имеет доступ к необходимой документации для ведения своей работы в организации.

В случае выявления недостатков в ходе ведения деятельности управленец имеет право доложить об этом председателю и совершить ряд мероприятий для их ликвидации.

Также если для решения возникающих проблем необходимо задействовать специалистов или других сотрудников, управленец вправе это сделать. Вместе с этим ему позволено давать указание на проведение нужных работ от своего лица.

При выявлении серьезных нарушений со стороны эксплуатационной организации управляющее лицо может принять меры по отстранению компании от работы.

Ответственность управленца

Согласно должностной инструкции, помимо прав и обязанностей, управляющий товарищества в своей работе может нести ответственность.

В соответствии с Трудовым кодексом РФ управляющий может быть уволен со своей должности в случае невыполнения обязанностей при ведении деятельности товарищества и несоответствия должностной инструкции.

Если обнаруживается со стороны управляющего необоснованная трата средств организации, кража или мошеннические операции, то ему грозит уголовная ответственность. Помимо этого, предполагается возмещение материального ущерба.

В случае порчи имущества организации управляющим лицом предусматривается ремонт испорченной вещи за собственные средства.

В принудительном порядке руководитель обязан следовать правилам внутреннего трудового распорядка, а также соблюдать нормы пожарной безопасности. В случае выявленных нарушений грозит штрафное взыскание.

Важное

Зачастую появляется очень важный вопрос, необходима ли лицензия товариществу для управления МКД?

Согласно российским законам лицензирование деятельности ТСЖ не требуется, за исключением работ по техобслуживанию инженерных конструкций. Например, товарищество, которое занимается добычей воды, обязано иметь на это лицензию.

Помимо этого, местная государственная власть может издать подзаконные правовые акты, согласно которым будет предусмотрено наличие разрешений для ведения других типов работ, а также проверка действий правления товариществ.

Важно знать, что существуют много учебных пособий, которые стоит почитать, прежде чем выдвигаться на роль управляющего товариществом. Они содержат пошаговые инструкции, которые помогут научиться эффективно и правильно вести управленческую деятельность.

Существуют похожие организации на ТСЖ, такие, как ТСН (товарищество собственников недвижимости) и ЖСК (жилищно-строительный кооператив). Очень важно понимать разницу указанных объединений и не путать их между собой.

Деятельность ТСЖ по большей части направлена на облагораживание, качественное содержание жилого имущества, а ТСН, в свою очередь, только обладает жилищным фондом.

ЖСК является старым вариантом объединения, цель которого ведение строительства объектов недвижимости.

Исходя из этого, государство, а также владельцы имущества в МКД все чаще приходят к выводу о том, что управляющий необходим и очень важен в товариществе. Чтобы успешно функционировать, повышать эффективность работы ТСЖ, необходимо привлекать специалистов.

Источник: https://ZaZemlyu.ru/upravlyayushchie-organizacii/upravlyayushhij-tszh.html

Управление домом ТСЖ (ТСН)

Как управлять тсж

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) является одним из способов управления МКД (п. 2 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Это некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в следующих целях:

  1. совместного управления ОИ в МКД либо имуществом собственников в нескольких МКД и осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
  2. реализации собственниками помещений прав по владению, пользованию и распоряжению ОИ (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1 ст. 291 ГК РФ);
  3. обеспечения надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния и содержания ОИ (ст. 161 ЖК РФ);
  4. обеспечения КУ собственников, нанимателей жилых помещений и арендаторов жилых и нежилых помещений в МКД (ст. 161 ЖК РФ) – при отсутствии прямых договоров с РСО, РО по обращению с твердыми коммунальными отходами (ТКО);
  5. представления общих интересов членов ТСЖ в государственных органах власти, органах местного самоуправления, в судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими и физическими лицами (ст. 138 ЖК РФ).

Существует несколько путей реализации задач ТСЖ по грамотному управлению многоквартирным домом:

1) Управление домом силами ТСЖ.

  • В этом случае председатель правления ТСЖ должен обладать хотя бы минимальными техническими знаниями, лучше, чтобы имел профильное образование. Он должен представлять себе, что такое управление МКД и содержание общего имущества собственников в доме.ТСЖ в лице председателя правления нанимает свой обслуживающий персонал, оставляя сторонним организациям только те работы, которые самим выполнять невыгодно или выполнение которых требует специализированного подряда (например, техобслуживание внутридомового газового оборудования, лифтового оборудования и пр.).
  • Правление ТСЖ заключает трудовой договор с наемным управляющим.

2) Заключение договора между ТСЖ и УО на управление домом (ст. 137 ЖК РФ) – не путать с договором управления между собственниками и УО при способе управления посредством управляющей организации!

В этом случае за так называемым ленивым ТСЖ остаются только контрольные функции. Председатель ТСЖ, как правило, вознаграждения не получает и действует, по сути, как председатель совета МКД только в рамках договора, заключенного с УО.

Это, безусловно, минус. Зато можно жить спокойно, переложив все заботы на выбранную УО, к тому же в этом случае размещать в ГИС ЖКХ придется в гораздо меньшем объеме, можно не нанимать бухгалтера, не забивать себе голову должниками и т.д.

Но при этом вы лишаетесь ряда преимуществ:

  • любая УО, являясь коммерческой организацией, нацелена на получение максимально возможной прибыли;
  • УО безразлично, сколько платят жители вашего дома за ЖКУ;
  • проконтролировать весь финансовый поток вы не сможете.

Полноценно управлять домом ТСЖ не сможет.

  1. Отличие договора между ТСЖ и УО от договора управления (ДУ) между собственниками и УО при соответствующем способе управления МКД:- заключается между двумя юридическими лицами в соответствии с положениями Гражданского кодекса РФ;- к нему не применяются положения ст. 162 ЖК РФ “Договор управления многоквартирным домом”;

    – может быть расторгнут по инициативе любой из сторон по основаниям, указанным в договоре (ДУ можно расторгнуть только по инициативе собственников или в судебном порядке).

  2. УО, заключившая договор с ТСЖ на управление, должна иметь лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению МКД.
  3. В случае заключения договора с УО ТСЖ может не иметь счета в банке.
  4. Заключение договора с управляющей организацией не препятствует собственникам выбрать такое ТСЖ владельцем специального счета для формирования фонда капитального ремонта. При этом в договоре можно прописать обязанность управляющей организации осуществлять начисление и сбор взносов, ведение ею претензионно-исковой работы.

3) Если собственники помещений в МКД приняли на общем собрании решение о заключении прямых договоров с РСО на поставку коммунальных ресурсов и региональным оператором по обращению с ТКО, возможно заключение договора между ТСЖ и подрядной организацией на содержание общего имущества. В этом случае для подрядной организации не обязательно иметь лицензию.

Есть еще промежуточные варианты управления МКД товариществом собственников жилья. В каждом конкретном случае их подбирают отдельно.

  1. ТСЖ является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.
  2. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом (ч. 4 ст. 135 ЖК РФ).
  3. Собственники помещений в одном МКД могут создать только одно ТСЖ.
  4. Число членов ТСЖ, создавших ТСЖ, должно превышать 50% от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. Необходимо постоянно контролировать соблюдение данной пропорции. В противном случае общему собранию надлежит принять решение о ликвидации такого ТСЖ.
  5. ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. ТСЖ не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены ТСЖ не отвечают по обязательствам товарищества (ч. 6 ст. 135 ЖК РФ).

Как любая форма управления МКД, товарищество собственников жилья имеет свои преимущества и недостатки. Принимая решение о создании ТСЖ, необходимо в полной мере представлять себе как плюсы, так и минусы этой формы управления.

Преимущества ТСЖ (ТСН)

1. Члены правления ТСЖ, в том числе председатель, – собственники помещений в вашем доме, которым не безразлично, в каком состоянии находятся крыша, инженерные коммуникации, лифты и другое общее долевое имущество. Появляется возможность сокращать расходы жильцов за счет резервов дома и грамотной работы правления/управляющего.

2. ТСЖ в силу закона обязано представлять законные интересы собственников помещений в МКД (ст. 137 ЖК РФ). При этом у собственников появляется возможность влиять на принятие решений.

Для этого они должны стать членами этой организации.

Все важные вопросы решает общее собрание членов ТСЖ, и если жильцы не захотят платить деньги за консьержку в подъезде или охрану во дворе, решение принято не будет.

Собственник в МКД, не являющийся членом ТСЖ, не может участвовать в принятии решений в пределах полномочий общего собрания членов ТСЖ, но обязан им подчиняться.

3. Создание ТСЖ обеспечит надлежащее качество предоставляемых жилищных и коммунальных услуг. Вы сами будете контролировать выполнение работ и расходование денежных средств, в том числе через правление и ревизионную комиссию, аудит.

4. Важное преимущество ТСЖ – право вести коммерческую деятельность, доходы от которой пополнят бюджет ТСЖ, пойдут на повышение качества жизни в доме и позволят не увеличивать размер платы за содержание жилья.

Дополнительные доходы в бюджет ТСЖ можно получить:

  • от сдачи в аренду общего имущества. На глухом фасаде, на крыше здания или в лифтах может быть размещена реклама;
  • за счет оказания дополнительных услуг, не входящих в список оказываемых ТСЖ без взимания платы (установка входных дверей, проведение ремонтных работ в квартире и т.д.).

Для сдачи в аренду части общего имущества или размещения рекламы на ОИ необходимо решение общего собрания собственников в МКД о наделении ТСЖ такими полномочиями. Такое решение можно закрепить в уставе при его утверждении.

5. Членство в ТСЖ формирует сознание активных собственников, а значит, жильцы будут бережнее относиться к своему общему имуществу.

6. Грамотное управление ТСЖ позволит еще много лет не задумываться о капитальном ремонте, проводя вовремя работы по текущему ремонту. Принятие решения о переходе на специальный счет для накопления взносов на капитальный ремонт общего имущества позволит своевременно проводить ремонт, не дожидаясь своей очереди.

Если накопление средств на капитальный ремонт общего имущества производится на спецсчете, то:

  • решения о проведении работ принимается на общем собрании собственников;
  • решение можно принять в любое время по мере накопления средств (но не позднее сроков, установленных региональной программой для данного МКД);
  • не требуется проводить конкурс по выбору подрядной организации;
  • технический надзор может осуществлять ТСЖ.

7. Членство в ТСЖ позволяет перейти от решения проблем обеспечения жизнедеятельности дома к задачам улучшения качества и комфорта проживания.

Чистый, благоустроенный подъезд, ухоженный двор должны стать результатом работы ТСЖ.

Домофон и консьерж в подъезде, чистые лестницы, лифт с зеркалом, детская площадка и газон во дворе – все это сказывается не только на настроении жильцов, но и на стоимости квартир в доме.

8. Главное преимущество ТСЖ достигается при правильном выборе правления ТСЖ. Вы не только сами решаете, сколько средств будете тратить на содержание и ремонт общего имущества, но также можете быть уверены, что все эти средства пойдут на решение проблем именно вашего дома.

Никто не может управлять МКД лучше собственников помещений, заинтересованных в надлежащей эксплуатации и сохранности общедомового имущества, знающих основные проблемы своего дома и осознанно принимающих ключевые решения о необходимости проведения ремонта ОИ, в том числе по источникам его финансирования.

Минусы ТСЖ(ТСН)

1. Создание ТСЖ требует определенных затрат, связанных:

  • с подготовкой и проведением общего собрания собственников по смене способа управления;
  • оплатой услуг нотариуса и пошлины при государственной регистрации юридического лица;
  • изготовлением печати;
  • открытием счета в банке;
  • оплатой услуг по юридическому сопровождению процесса создания ТСЖ и расторжения договора управления с прежней УО (при необходимости).

2. Главной проблемой остается инертность и сопротивление самих собственников в доме. Иногда кажется, что терпение жителей МКД бесконечно. Вроде и платежи за ЖКУ неоправданно высокие, и УО плохо обслуживает дом, и добиться от нее даже ответов на обращения проблематично, но собственники все равно не принимают никакого решения для улучшения своей жизни.

3. Размер платежей после создания ТСЖ может остаться прежним или даже увеличиться. Для многих именно этот пункт является причиной отрицательного отношения к этому способу управления.

Но нужно понимать, что обязательные коммунальные платежи в ТСЖ точно такие же, что и в среднем по вашему муниципальному образованию.

Другое дело, если жильцы сами принимают решение скинуться на благоустройство или другие цели (устройство парковки, установку домофонов или наем консьержа), это выливается в небольшие затраты. Однако бывают случаи, что у кого-то из жильцов появляется желание, например, облицевать подъезд мрамором.

Ну, можно, конечно, внести такой вопрос в повестку дня общего собрания членов ТСЖ, но собственники вряд ли поддержат такую инициативу… Должно пройти какое-то время (индивидуально для каждого дома), чтобы собственники оценили, насколько улучшилось качество их проживания.

4. Если кто-то из жильцов не хочет платить обязательные платежи, взыскать с него долги можно только через суд. На это могут уйти годы, и все это время образуются выпадающие доходы, которые могли бы пойти на нужды дома.

К тому же есть определенная категория собственников, у которых квартира – единственное жилье, нет легального дохода или он слишком мал, чтобы взыскать с него долг даже при наличии судебного решения.

В этом случае одним из важных направлений деятельности ТСЖ становится разъяснительная работа. Да и общественное порицание никто не отменял.

5. Несовершенство федерального жилищного законодательства также не способствует процессу создания ТСЖ в МКД.

Например, огромный объем информации, которую надо внести в ГИС ЖКХ, сверхнормативная разница, образующаяся при покупке коммунальных ресурсов на содержание ОИ, которую нельзя предъявить жителям, в то же время у ТСЖ нет прибыли, из которой ее можно погасить.

Штрафы, которые могут быть наложены на ТСЖ контролирующими органами, сопоставимы с размером штрафов для УО. Только ТСЖ – это некоммерческая, социально направленная организация. Она работает, как правило, на одном доме.

Поступления от жителей покрыть все нужды дома не всегда могут, а предложение повысить плату часто встречает отторжение.

Особенно это касается домов, в которых ТСЖ работают недавно и собственники еще не прониклись мыслью, что такой способ управления им выгоден.

Другие статьи:

  • Совет многоквартирного дома.
  • Для чего нужен совет дома?
  • Действия совета дома при неисполнении управляющей организацией своих обязательств по договору.
  • Требования к оформлению протокола общего собрания собственником многоквартирного жилого дома.
  • Как обжаловать протокол общего собрания собственников (членов ТСЖ, ТСН, ЖСК) МКД, которого не существует?
  • Куда и как жаловаться на управляющую компанию (ТСЖ, ТСН и ЖСК)?
  • Обязанности управляющей компании перед собственниками многоквартирного дома
  • Не очищают придомовую территорию дома от снега?
  • Как составить и предъявить претензию в управляющую компанию о неоказании (некачественном оказании) услуг?
  • Как экономить на стоимости отопления квартиры (помещения) в многоквартирном жилом доме?
  • На автомобиль упал снег(лед), как и с кого получать компенсацию?
  • Жилищная инспекция (ГЖИ).
  • Как отменить судебный приказ или заочное решение?
  • Сколько хранить документы об оплате жилищно-коммунальных услуг?
  • Финансирование капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
  • Капитальный ремонт жилых домов?
  • Как отремонтировать фасад многоквартирного дома?
  • Текущий ремонт многоквартирного дома
  • Способы управления многоквартирным домом
  • мест общего пользования в многоквартирном доме
  • Как провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме?
  • Как создать ТСЖ?

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5cd58c0d9885ae00b345594e/upravlenie-domom-tsj-tsn-5dc901cc760122197c9acf86

Что нужно знать о ТСЖ, и как эффективно управлять собственным домом

Как управлять тсж

Почему ТСЖ эффективнее УК, какие сложности могут возникать при создании товарищества, и почему важно проводить разъяснительную работу с жильцами — читайте в нашем материале.

Состояниемногоквартирного дома во многом зависитот грамотного управления им изаинтересованности самих жильцов. Япопытался разобраться, почему товариществособственников жилья в большинствеслучаев более эффективный менеджер,чем управляющая компания.

Большинствомногоквартирных домов в Кирове обслуживаютуправляющие компании. В Жилищном кодексенаписано, что в обязанности УК входитсвоевременное проведение текущегоремонта, обслуживание дома. Управляющаяорганизация должна стремиться сделатьвсё возможное, чтобы жизнь её клиентовбыла максимально комфортной.

Нообычно всё происходит наоборот. Дело втом, что УК является коммерческойорганизацией, и смысл её существованиязаключается в извлечении прибыли.Получить прибыль можно лишь однимспособом – сэкономить на качествеобслуживания дома.

Кроме того, собственникиквартир в большинстве случаев не могутполучить информацию о финансовойдеятельности управляющей организации,поскольку УК являются хозяйствующимсубъектом. У человека нет возможностивыяснить, куда были потрачены деньги,которые он заплатил. Также УК являетсяпосредником между собственником иресурсоснабжающими организациями.

Практика показывает, что жители МКДобычно вовремя оплачивают услуги ЖКХ,но деньги до ресурсников доходят далеконе всегда, об этом свидетельствуетзадолженность многих УК перед ПАО«Т Плюс».

УКявляется своего рода автономнойорганизацией. Все вопросы, касающиесяобслуживания дома, решаются безнепосредственного участия жильцов.

Иныесобственники могут создать ТСЖ(товарищество собственников жилья) исамостоятельно управлять домом.

– Понятно,что чем больше дом, тем проще собственникамбудет собирать деньги на то, чтобысодержать дом в надлежащем состоянии.Но бывают и такие случаи, когда управляющаякомпания откровенно бездействует, асам дом небольшой.

В таком случае жильцымогут либо выбрать способ непосредственногоуправления, либо создать ТСЖ исамостоятельно определить минимальныетребования к текущему ремонту исодержанию дома, – говорит руководительАНО «ЖКХ эксперт» Андрей Воробьев.

Дляначала инициативная группа должнаорганизовать общее собрание жильцов,на котором будет принято решение создатьТСЖ. Оповестить придётся всех, ктопроживает в доме. Нужно заранее объяснитькаждому жильцу, что создание ТСЖ – этоважный шаг в сторону наведения порядкав доме.

На собрании должны присутствоватьне менее 50% всех собственников, в противномслучае решение собрания нельзя будетназвать легитимным.

Каждый жительприносит заявление о том, что он хочетвступить в товарищество, также нужноприложить документы, подтверждающиеправо собственности на помещение в этомдоме.

Послепринятия решения о создании ТСЖ нужноутвердить его устав. Найти типовой уставбез проблем можно в интернете, в основномв него включены выдержки из Жилищногокодекса.

Далееинициаторам собрания придётся обратитьсяв налоговую с заявлением о регистрации,приложить протокол общего собрания иликопию, заверенную у нотариуса, понадобятсядве копии устава. Также нужно заплатитьгоспошлину – четыре тысячи рублей.После этого останется только открытьсчёт в банке и приступить к управлениюсобственным имуществом.

Длязавершения процедуры создания товариществанеобходимо решение о составе правленияТСЖ и его председателе. Председательдолжен быть активным человеком, а такжеобладать базовыми знаниями в сфереюриспруденции и экономике. Председателемправления товарищества может бытьсобственник помещения, являющийсячленом ТСЖ и членом правления ТСЖ.

Кслову, нередко созданию ТСЖ препятствуютсами управляющие компании: мешаютпроводить собрания собственников,отказываются предоставлять техническуюдокументацию, либо присылают счета засвои услуги даже после того, как ТСЖ ужесоздано. В отдельных случаях серьёзноомрачить существование ТСЖ может долгУК перед ресурсоснабжающими компаниями.В таких случаях выход один – обращатьсяв суд.

– Важнопонимать, что ТСЖ – это некоммерческаяорганизация, она не преследует целиполучить прибыль. Основная задача ТСЖ – это исполнение устава, все деньгиостаются в доме. Понятно, что в некоторыхдомах председатель получает зарплату,но это вовсе необязательное условие.

Очень многих отталкивает тот факт, чтодля решения возникающих проблем нужнобудет привлекать специалистов состороны. Но это вовсе не значит, чтоюрист или электрик должен ежемесячнополучать зарплату, их можно привлекатьпо мере возникновения необходимости.

Как НКО, ТСЖ может участвовать в ППМИ,рассчитывать на получение грантов, –считает Андрей Васильевич.

Минусы,конечно, у ТСЖ как формы управлениядомом существуют. Если житель по какой-топричине не удовлетворён качествомпредоставляемых услуг, то может податьжалобу в ГЖИ.

Если его претензия окажетсяобоснованной, то ТСЖ понесёт ответственностькак юридическое лицо, и его членампридётся заплатить серьёзный штраф изсобственного кармана.

Проблема тожерешается – нужно объяснить всем членамТСЖ, что все конфликты лучше сначалапопытаться разрешить с членами правлениятоварищества.

Дажев Кирове есть положительные примерыработы товарищества – на улице Свободыодним из домов управляет как раз ТСЖ.

Бюджет товарищества пополняется засчёт сдачи нежилого помещения банку, апридомовая территория используетсядля размещения рекламных конструкций.В подъезде чисто, на крыше сухо, дажеквартиры в этом доме стоят на порядокдороже.

Что ещё раз доказывает, что приграмотном подходе ТСЖ действительносделает дом комфортным и безопаснымдля жизни.

Источник: https://kirov-portal.ru/blog/chto-nuzhno-znat-o-tszh-i-kak-effektivno-upravlyat-sobstvennym-domom-2686/

Тсж — учимся управлять сами

Как управлять тсж

Выход простой — взять власть по содержанию своего дома в свои руки! Именно такую возможность предоставляет нам Жилищный кодекс Российской Федерации (ЖК РФ), введенный в действие с 1 марта 2005 года.

Почему мы должны управлять своим домом?

Потому что нам не безразлично в каком доме мы живем и в каком доме будут жить наши дети и внуки!

А как управлять своим домом?

Согласно ст. 161 п. 2 ЖК РФ, существуют три способа управления многоквартирным домом (далее МКД)

  • непосредственное управление собственниками помещений в МКД;
  • управление управляющей организацией;
  • управление товариществом собственников жилья (ТСЖ).
    Остановимся кратко на этих способах управления

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ)

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения, отопления и т. д. заключаются каждым собственником непосредственно с каждой ресурсоснабжающей организацией (Мосводоканал, МосЛифт и т. д.).

При управлении домом возникает много вопросов и их надо оперативно решать, а значит собирать собрание или опрашивать каждого собственника. Как часто собирать собрания? Раз в квартал, раз в месяц или каждую неделю? А если в доме 100 и более собственников? Вывод очевиден — такой способ подходит только для домов, где число собственников незначительно, не более 6—10.

Вывод: эффективное непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме возможно, когда число собственников в доме незначительно.

Управление управляющей организацией

При управлении управляющей организаций управляющая компания заключает договор с каждым собственником. Договор заключается на условиях, определенных общим собранием.

Соответственно договор должен разрабатываться юристом, обладающим помимо прочего познаниями в области управления, содержания, эксплуатации и ремонта многоквартирных домов. В каждом доме найдется такой юрист? Вопрос риторический. Следовательно, такой договор будет предлагаться управляющей организацией.

Чьи интересы будет защищать такой договор? Однозначно — интересы управляющей организации. Какой контроль над деятельностью управляющей организации? Никакого! Собственник противопоставлен юридическому лицу.

А чтобы сменить управляющую организацию необходимо провести общее собрание, выбрать другую управляющую организацию, согласовать новый договор. И еще не известно, будет ли новая управляющая организация лучше прежней.

Вывод: управление управляющей организацией в настоящее время самый непредсказуемый способ управления.

Где выход? Выход — управление ТСЖ!

Что такое ТСЖ? ТСЖ — некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в МКД для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Доля собственности общего имущества в доме (ст. 290 ГК РФ) пропорциональна общей площади Вашей квартиры (ст. 42 ЖК РФ).

В Жилищном кодексе РФ сказано, что собственники жилых помещений несут ответственность не только за содержание своих помещений, но и за содержание общего имущества в многоквартирном доме.

К общему имуществу относятся межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме; земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства.

Товарищество собственников жилья — юридическое лицо, создаваемое самими жителями собственниками помещений в многоквартирном доме, для получения возможности самостоятельного управления, а также, возможно, и эксплуатации своего дома.

Коммунальные платежи жильцов поступают непосредственно на счет ТСЖ для дальнейшего распределения на нужды по своему усмотрению. После регистрации ТСЖ жители собственники, которые не захотели стать членами ТСЖ, заключают договор управления с ТСЖ своего дома.

Правление ТСЖ вправе передать функции по управлению домом иной управляющей организации. В данном случае договор управления подписывается управляющей организацией с одной стороны и Правлением ТСЖ от лица собственников с другой стороны.

Такие серьезные вопросы, как образование и сбор дополнительных средств в резервные фонды на восстановление, ремонт дома, получение заемных средств и банковских кредитов и т. д.

относится исключительно к компетенции общего собрания собственников — членов ТСЖ, и принимается когда за него проало не менее 2/3 от общего числа собственников помещений.

Как ТСЖ управляет домом? Исполнительный орган ТСЖ — это Правление. Правление исполняет решения общего собрания членов ТСЖ. Кто избирается в Правление ТСЖ? Собственники помещений в доме! То есть Вы или Ваши соседи. Будете ли Вы или Ваши соседи плохо управлять домом? Нет, потому что Вы и Ваши соседи живут в своем доме.

Вы сами управляете своим домом, но вы не одни, вы — «партия», вы — юридическое лицо, выступающая на равных с другими юридическими лицами, вы сами определяете какой договор, с кем и по какой цене заключать, вы сами решаете, сколько денег надо собрать, чтобы привести и содержать свой дом в порядке и жить достойно в своем доме.

Вывод: в настоящее время управление ТСЖ — самый оптимальный и эффективный способ управления многоквартирным домом.

Создавая ТСЖ, вы не только не лишаетесь поддержки города Москвы, но наоборот, получаете особые преимущества.

Постановлением Правительства Москвы № 1032-ПП от 04.12.2007 г.

(О городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам — отремонтированный дом» на 2008—2014 годы), предусмотрено, что в первую очередь капитальный ремонт будет проводиться в домах, в которых созданы ТСЖ (п. 1.1.1 № 1032), причем не зависимо от того создано ТСЖ или нет, ремонт будет проводиться совершенно бесплатно за счет бюджетных средств.

Почему возник этот приоритет? Мы видим, что при реализации программы «Мой двор, мой подъезд» возникает порой странная ситуация: город вливает огромные средства в ремонт подъездов, благоустройство дворовых территорий, а через год-полтора все эти усилия сводятся на нет…

стараниями самих жильцов и их детей. Все рушится, ломается, покрывается малопристойными надписями. Люди не чувствуют себя хозяевами всего этого добра. Многие даже считают, что лифт принадлежит ДЕЗу или Мослифту.

Да нет же, он принадлежит собственникам в доме и ремонтировать его будут за их же счет.

Город за счет бюджетных средств капитально ремонтирует дом и передает его жителям — берегите его, потому, что в следующий раз Вы будете его ремонтировать уже на свои деньги.

Рано или поздно — по Жилищному кодексу РФ — собственникам придется полностью взять на себя расходы по содержанию и ремонту дома. Государство вернет свой долг по недоремонту, но и собственникам лучше побыстрее создать ТСЖ, чтобы своевременно войти в программу капремонта.

Контрольно-счетная палата Москвы выявила факты нарушений при проведении капитального ремонта в 2008 году. К примеру, было отмечено, что в некоторых случаях качественные показатели выполненных ремонтных работ, а также некоторые элементы отделки не соответствуют требованиям комфортности и безопасности.

Создавать ТСЖ (домком, комитет территориального общественного самоуправления или для начала хотя бы инициативные группы) надо не тогда, когда дом «отремонтирован», а до начала работ. Чтобы все держать под контролем, подойдет любой орган жилищного самоуправления, но только реально действующий.

При проведении собраний собственников многоквартирных домов необходимо обязательное присутствие заказчиков и генеральных подрядчиков, которые должны представлять обстоятельную информацию о видах и объемах работ.

В настоящее время информирование собственников многоквартирных домов осуществляется:

  • через СМИ (окружная и районная газеты, кабельное телевидение, Интернет);
  • проведение собраний;
  • распространение информационных материалов.

Но недостаток правовой культуры собственников, небольшой период рыночных преобразований в России, разнородный социальный состав собственников делают задачу проведения собраний собственников весьма непростой.

Невозможность сбора необходимого количества (66,70% — что составляет 2/3 от общего числа собственников помещений), из-за их пассивности и недоверия, усложняет задачу в принятии решения о проведении капитального ремонта дома.

Разобщенность собственников МКД на собрании в очной форме не приведет к общему решению как по утверждению перечня работ, проводимых при капитальном ремонте, так и в вопросах, связанных с участием собственников помещений в контроле над производством работ по капитальному ремонту и в приеме работ после их завершения.

При проведении собрания в заочной форме для подготовки пакета документов (уведомлений и решений) необходимо иметь множительную технику, кадровый состав специалистов, умеющих ответить на многочисленные вопросы жителей.

Собственники отказываются принимать участия в данной работе из-за своей некомпетентности, отсутствии свободного времени.

При использовании административного ресурса управ и специалистов ГУ ИС у собственников возникает недоверие, и такой метод займет длительное время на вручение уведомлений, сбор решений и подсчет собственников МКД и приведет к срыву сроков проведения запланированного капитального ремонта.

Жители должны знать:

  • Государство и впредь не оставит собственников без помощи. В каждом административном округе, в районах будут созданы сервисные центры, которые обеспечат самый разнообразный набор услуг для ТСЖ. (подбор и помощь в заключении договоров между ТСЖ и эксплуатирующими организациями, сопровождение таких договоров. Помощь в оптимизации расходов и поиска финансовых средств для ТСЖ. Контроль за расходованием средств эксплуатирующими организациями. Независимое юридическое и бухгалтерское сопровождение работы ТСЖ).
  • Предоставление бюджетных субсидий ТСЖ на содержание и текущий ремонт управляемыми ими домами пойдет в том же порядке, что и для дирекций единого заказчика, но поступят они непосредственно на счет ТСЖ.

Другие меры поддержки ТСЖ подробно указаны в постановлении Правительства Москвы от 22.05.2007 г. № 398—1111 «О Программе поддержки и развития товариществ собственников жилья, жилищных и жилищно-строительных

кооперативов в городе Москве на 2007—2009 годы и задании на 2010 год» и наших прежних публикациях.

Так вот, для того, чтобы решить проблемы ЖКХ, надо усилить привлечение жителей, к управлению своими домами.

Итак, есть необходимость решения наболевших вопросов ЖКХ, есть финансовые средства, выделенные на эти цели, открыта зеленая улица для массового создания ТСЖ. Дело только за главным — желанием и стремлением жителей города самим вершить судьбу своих домов.

По всем вопросам, связанным с созданием ТСЖ, их работой, проведением общих собраний и другим вопросам самоуправления Вы всегда можете обратиться в ГУ «ИС района Хорошево-Мневники» лично или по телефону +7 499 728-39-95.

Источник: https://horoshevo-mnevniki.mos.ru/improvement/self-government/commune/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.