Как узнать свою придомовую территорию

Мкд вправе отгородиться забором, даже если жители соседних домов лишатся при этом удобных и коротких путей перемещения по микрорайону

Как узнать свою придомовую территорию

Новости и аналитика Новости МКД вправе “отгородиться” забором, даже если жители соседних домов лишатся при этом удобных и коротких путей перемещения по микрорайону

Вправе ли МКД огородить свою придомовую территорию и закрыть свой двор, если через него проходит короткая “народная” тропа к остановке, гипермаркету и другим объектам городской инфраструктуры? Вправе – если при этом останутся и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства, даже если путь по этим иным маршрутам займет больше времени (Определение Конституционного Суда РФ от 30 июня 2020 г. № 1522-О, Определение Брянского областного суда от 10 апреля 2019 г. по делу № 33-1447/2019).

На это указали суды, разбирая дело о сносе забора в бывшем “проходном дворе”.

Собственники помещений в МКД, фасад которого выходит на оживленную улицу, провели ОСС и решили поставить вокруг дома забор со шлагбаумом, калиткой и домофоном.

Таким образом, доступ во двор всех иных лиц – не собственников помещений и не их гостей – был исключен.

Пожарная охрана получила собственный пульт управления от шлагбаума и выдала заключение, что в таком случае шлагбаум не препятствует проезду пожарной техники, и нарушений норм пожбезопасности нет.

Ограда прошла – большей частью – в пределах своего собственного земельного участка, и немножко “зашла” на соседний.

Однако жители ближайших домов – тех, которые расположены в глубине спального района, – обнаружили, что привычные утренние маршруты “на автобус”, “в садик” и “за молоком” стали длиннее и неудобнее. Это, в конце концов, обрушило цены на аренду жилья в районе!

Самые активные из обиженных соседей потребовали через суд демонтировать “неудобный” забор, калитку и шлагбаум, и даже выиграли в первой инстанции. Райсуд счел, что забор нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к общей транспортно-пешеходной сети (об этом имелось заключение экспертизы), и предписал снести спорное ограждение.

Однако областной суд такое решение отменил:

  • в силу ст. 40 Земельного кодекса собственник земельного участка имеет право, в том числе, возводить сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, а в силу ст. 43 ЗК РФ граждане осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению;
  • следовательно, действия собственника по ограждению находящегося в его частной собственности земельного участка сами по себе противоправными не являются;
  • решение об изменении элементов благоустройства прилегающей к МКД территории в границах предоставленного земельного участка принято на ОСС в установленном порядке, данное решение ОСС недействительным не признавалось;
  • спорное ограждение не обладает полезными свойствами, которые могут быть использованы независимо от земельного участка, на котором оно находится, то есть и не имеет самостоятельного хозяйственного назначения, не является отдельным объектом гражданского оборота, служит вспомогательной постройкой по отношению к МКД, выполняет лишь обслуживающую функцию посредством создания условий для обеспечения безопасности и предотвращения несанкционированного проникновения на территорию, т.е. возведено для обеспечения безопасности основного объекта – придомовой территории МКД. Следовательно, в силу ст. 135 Гражданского кодекса, п. 3 ч. 17 ст. 51 ГрК РФ является объектом вспомогательного назначения, не относится к объектам капитального строительства и не требует специальных разрешений для его возведения;
  • спорное ограждение относится к элементам благоустройства согласно п. 1.4 Методических рекомендаций, утв. приказом Минстроя России от 13 апреля 2017 г. № 711/пр;
  • ни федеральное, ни региональное законодательство не запрещают возведение металлических ограждений на придомовой территории. Пункт 6.3.2 упомянутых Методических рекомендаций Минстроя России лишь рекомендует применять декоративные ажурные металлические ограждения;
  • кроме того, согласно городским правилам землепользования и застройки, одним из основных видов разрешенного использования в зоне застройки многоэтажными жилыми домами является благоустройство придомовых территорий;
  • правда, согласно местным правилам благоустройства, возведение объектов благоустройства разрешено только на основании согласованных с муниципалитетом проектов, чего в данном случае сделано не было. Однако поскольку привлеченный в качестве третьего лица муниципалитет никаких требований относительно спорного забора не заявлял, ранее демонтировать забор не требовал, то отсутствие согласования проекта установки спорного забора само по себе не может служить основанием для его демонтажа;
  • истцы утверждают, что спорное ограждение нарушает их право беспрепятственного доступа к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства города. Но доказательств этому в деле нет. Заключение эксперта, на которое сослался районный суд, действительно, содержит выводы об ограничении такого права (доступа по кратчайшему направлению). Однако это заключение составлялось исходя из требований СП 59.13330.2012 Свод правил. “Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения. Актуализированная редакция СНиП 35-01-2001”, при этом эксперт исходил из необходимости организации прохода с учетом возможности разъезда инвалидов на креслах-колясках. Согласно п. Б.18 приложения к Своду правил “СНиП 35-01-2001, к маломобильным группам населения относятся инвалиды, люди с временным нарушением здоровья, беременные женщины, люди преклонного возраста, люди с детскими колясками и т.п. При этом истцы не доказали, что кто-то из них принадлежит к указанным группам населения. Значит, и нет оснований полагать о нарушении их прав в результате отсутствия прохода через придомовую территорию соседнего МКД;
  • кроме того, эксперт в своем исследовании исходил из прекращения возможности пользоваться существующим ранее пешеходным маршрутом, связывающим жителей спорных домов по кратчайшему направлению с основными точками притяжения. Но не указал документа, который бы подтверждал наличие указанного им пешеходного маршрута. Значит, вывод эксперта в данной части необоснован;
  • наконец, существуют и иные маршруты, обеспечивающие беспрепятственный доступ истцов к общей транспортно-пешеходной сети и другим элементам благоустройства города. Большая протяженность данных маршрутов по сравнению с маршрутом через придомовую территорию МКД-“ответчика” сама по себе не свидетельствует о нарушении прав и законных интересов истцов;
  • но учитывая, что небольшая часть спорного забора все-таки прошла по “чужой” территории, то вот эту самую “часть”, действительно, нужно демонтировать;
  • заявленные истцами требования по сути не связаны со сносом забора, калиток и шлагбаума, а являются по своей правовой природе требованиями об установлении сервитута (права беспрепятственного доступа – прохода, проезда) к принадлежащим истцам помещениям, как для самих истцов, так и для иных лиц, через земельный участок, находящийся в общей долевой собственности собственников помещений МКД – “ответчика”. Вместе с тем, для установления сервитута Гражданским кодексом РФ предусмотрен иной порядок.

Расстроенные истцы попытались пожаловаться в Конституционный Суд РФ, отмечая, что ч. 5 ст. 16 Закона о введении в действие ЖК РФ и п. 1 ст.

43 ЗК РФ нарушают ряд положений Конституции РФ, поскольку позволяют собственникам помещений в МКД устанавливать ограждения на земельном участке, находящемся в их общей долевой собственности, без согласования данного вопроса с ОМСУ, и возлагают на граждан обязанность доказывания в суде, что такие ограждения не соответствуют установленным нормам и правилам.

Однако КС РФ отказал в рассмотрении и отметил, что законодательство не содержит общего запрета на возведение ограждений на придомовой территории, а в данном деле не доказано, что спорное ограждение не соответствует требованиям пожарной безопасности, нарушает право истцов на беспрепятственный доступ к транспортно-пешеходной среде, другим элементам благоустройства города или создает препятствия для доступа оперативных служб к МКД. При этом вопрос распределения бремени доказывания обстоятельств дела между сторонами в рамках гражданского судопроизводства, отношения в сфере благоустройства территории, а также требования, предъявляемые к созданию ограждающих конструкций, регламентируются иными правовыми нормами.

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1412014/

Блог

Как узнать свою придомовую территорию

Вопросы правового положения земельных участков, которые относятся к придомовой территории многоквартирных домов (МКД), интересны не только собственникам квартир многоквартирных домов, многие из которых хотели бы законным образом зарегистрировать свои права на землю, но и управляющих организаций и муниципалитетов, для определения зоны ответственности по содержанию указанных территорий. 

Думаю, большинство собственников квартир и нежилых помещений многоквартирных домов знают прописную истину, о которой можно часто услышать из средств массовой информации, а также прочитать на многочисленных сайтах, посвященных теме ЖКХ: то, что земельный участок под МКД, а также придомовая территория с элементами озеленения и благоустройства является, в силу закона, собственностью, прошу прощения за тавтологию, собственников помещений МКД.

Также часто мы слышим и читаем о том, что указанные земельные участки собственники легко могут оформить в установленном законом порядке, проведя общее собрание собственников помещений МКД и оформив необходимые документы для подачи в Федеральную службу Росреестра.

При рассмотрении данного вопроса, все-таки считаю, что необходимо разграничить вопросы права собственности на земельный участок под МКД и придомовую территорию МКД как общее имущество собственников МКД и вопросы разграничения обязанности содержания указанных земельных участков, составляющих придомовую территорию МКД.

По вопросам права собственности на землю под и при МКД

Процедура оформления придомового земельного участка многоквартирного дома подробно описана на официальном сайте Росреестра, да и на многих других, приближенных к сфере ЖКХ.

Однако так ли легко это сделать то, что провозглашается законом, и реально ли вообще осуществить такое мероприятие, если у собственников квартир возникнет такое желание?

Для выяснения всех нюансов правового статуса земли при МКД нужно учитывать правовые нормы не только жилищного, но и земельного, градостроительного законодательства, а также нормы государственного и муниципального права.

В соответствии с п. 3 статьи Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Что касается земельного участка под МКД, тут вопрос однозначно решен в законодательном порядке.

Согласно статьи 36 Жилищного кодекса РФ (далее по тексту – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Аналогичная норма закреплена также в подпункте «е» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность”, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 491 от 13.08.2006 года (далее по тексту – Правила 491): к общему имуществу собственников помещений МКД относится, в том числе, и земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Такая размытая формулировка в законе понятия земельного участка, составляющего придомовую территорию, на практике часто приводит к спорам между управляющими организациями, обслуживающими соседние МКД, и муниципалитетами, также ответственными за содержание территории муниципального образования.

Если сюда добавить многолетнюю анархию и неразбериху в вопросах оформления и межевания земли, длительную законодательную неурегулированность и непрозрачность всего механизма ее оформления, реформирование (не всегда в лучшую сторону) и многочисленные изменения в законы, ну, и, чего скрывать, коррупцию в органах нашей власти на всех ее уровнях, о которой трубят во всех СМИ, так как земля, особенно в крупных городах, всегда является лакомым объектом собственности, то неудивительно, что сейчас практически нереально осуществить собственникам МКД свое законное право на оформление и регистрацию земельного участка придомовой территории. В силу вышеназванных причин в судах нашей страны земельные споры в рейтинге самых популярных.

Источник: https://www.burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/zemelnyy-uchastok-pod-mkd-i-pridomovaya-territoriya-slozhnosti-pravovogo-regulirovaniya/

Придомовая территория многоквартирного дома: что это такое, кому принадлежит, что относится общедомовой земле, закон

Как узнать свою придомовую территорию

Придомовые территории постоянно являются объектом споров и разбирательств. При покупке квартиры в доме граждане не всегда задумываются о том, что вместе с отдельной жилплощадью они становятся совладельцами еще и общедомового имущества. Но является ли и участок, на котором расположен МКД, также собственностью жильцов?

Как можно распоряжаться этой территорией, какие действуют законодательные нормативы относительно земли под домом?

Информация является важной, так как позволит жильцам дома по полному праву благоустраивать свои дворы, подъездные дороги, заниматься озеленением, получать доход от сдачи земли в аренду. Как определяется законом придомовая территория многоквартирного дома и кому она принадлежит?

Определение

Что такое придомовая территория — это земельная площадь, на которой располагаются детские и спортивные площадки, гаражи и автостоянки, области озеленения двора, проезды (сквозные и аварийные), дорожки, тротуары. Такое определение дается в статье 36 ЖК РФ.

Помимо придомовой территорией (если она оформлена в их собственность), владельцы квартир в МКД распоряжаются еще и общедомовым имуществом, местами общего пользования, а это чердаки, подвалы, подъезды. 

Но земля может оставаться и во владении муниципалитета, государства, это зависит от особенности ее оформления.

Все элементы обустройства территории, ее отдельные зоны необходимы для обеспечения комфортной и безопасной жизни жильцов дома. Законодательством в земельной и жилищной сфере установлены строгие правила, с учетом которых общедомовая земля используется, эксплуатируется, обустраивается.Что относится к придомовой территории?

  • Это внутридомовая площадь двора, на которой могут быть обустроены детские, спортивные площадки.
  • Подъездные дороги к подъездам, тротуары, дорожки.
  • Это зоны размещения мусорной площадки, тепловых будок и пунктов.
  • Зоны с насаждениями.
  • Стоянки, гаражи.

Возле домов сейчас строятся магазины, другие объекты, но земля под ними все равно считается территорией МКД.

Кто является владельцем

Такая территория необходима для обеспечения жильцов дома нормальными условиями для отдыха, развлечений, быта. Предполагается, что на участке будут обустроены комфортные зоны, площадки для детей, занятий спортом.

ВНИМАНИЕ! Принадлежность придомовой территории определяет Федеральный закон о ЖК под номером 189, статья 16.

Согласно этого законодательного акта, земля вокруг многоквартирного дома, вместе с постройками на ней, передается в долевое имущество собственников квартир. Норма действует и в том случае, если на земле были возведены постройки и конструкции до появления закона.

Территория, в которую входит земля под домом, двор, подъездные дороги к дому, представляет собой совокупное долевое имущество правообладателей квартир.

В случае, когда территория с расположенным на ней МКД, другими подобными постройками, была создана после внедрения в силу Жилищного Кодекса, владельцы квартир или кто-то один из них имеют право на подачу заявления для создания земельной зоны.

Такое заявление направляется в органы государственной власти или муниципалитета.Собственники квартир в МКД должны знать, что они имеют право на владение такой землей, при этом действует принцип долевой собственности. Если дом был построен недавно и земля не оформлена как совокупная собственность МКД, нужно подавать заявление и добиться такого переоформления.

Как определить по площади

Придомовая территория является земельным участком с определенной площадью, она имеет границы, за которыми заканчиваются полномочия и права жильцов. Если необходимо оформлять участок под домом и вокруг него в долевую собственность, сначала стоит выяснить его точные размеры.

ВНИМАНИЕ! Оформление земли в собственность жильцов нужно начинать с проведения общего собрания.

Собственникам квартир нужно знать, что вместе с правами на землю они получают и обязанности по ее благоустройству, уходу:

  1. По закону за любое решение в жизни МКД должно проать не менее половины собственников квартир. ОС проводится с точным соблюдением всех требований, после собрания составляется протокол, в котором и будет отражено желание и решение жильцов оформить придомовую землю в собственность.
  2. Следующий этап — подача в органы государственной администрации соответствующего заявления. На основании этого заявления управление регионального надзора спланирует проведение работ по землеустройству для установления точных границ территории.
  3. Это будет земля под домом и возле него, но точное определение площади выполняется только специалистами на основании проектной документации, законодательных норм.
  4. Пока проводятся работы по землеустройству и установлению границ придомовой территории, жильцам дома нужно собрать целый пакет важных документов для оформления земли в коллективное владение.
  5. Понадобится техпаспорт здания, его проект, данные о помещениях в общий собственности и их владельцах, устанавливающие документы на владение общим имуществом, квитанция по уплате государственной пошлины.
  6. На третьем этапе аппаратом регионального управления или отделом администрации определяется земельная площадь, которая будет принадлежать на правах долевой собственности владельцам квартир в МКД. Составляется заключение о безвозмездной передаче участка собственникам квартир.

Участок должен быть поставлен на кадастровый учет в Росреестре.Только после этого собственники могут распоряжаться им по праву, но с учетом соответствующих нормативов земельного законодательства. Должны соблюдаться виды разрешенного использования, назначение земли.

Преимущества оформления

После такого оформления дворовая земля может использоваться по усмотрению собственников квартир. На общем собрании они принимают решения по различным вопросам ее эксплуатации, благоустройства. Как правило, жильцы принимают решение о строительстве спортивных и детских площадок, проведении дорожно-ремонтных работ во дворе, по улучшению освещения и озеленения.

Часть территории можно сдать в аренду, под строительство каких-либо объектов, не нарушающих безопасность и комфорт проживания в доме.

Такая приватизация земли осуществляется бесплатно, поэтому она выгодна и открывает много перспектив в улучшении качества жизни в МКД.

Учитывая, как активно сейчас застраивается каждый город, жители дома могут обезопасить себя от строительства тех объектов возле их жилья, которые могут создать немало проблем. Нередки сейчас случаи, когда новые высотки перекрывают нормальное естественное освещение в домах, построенных ранее.

После оформления придомовой земли в общедолевую собственность, ее новые владельцы смогут более рационально и практично распоряжаться средствами, необходимыми для озеленения, благоустройства, обслуживания подъездов и мест общего пользования. Помимо этого, дом сможет получать и прибыль от сдачи части земли в аренду.

Недостатки

Понятие долевая собственность предполагает определенные обязанности по отношению к ней. Теперь жильцы дома обязаны сами обслуживать свою территорию или выделять средства Управляющей Компании на данные цели. Также понадобится платить налог с земли.

Обязанности

Площадь территории, считающейся придомовой, будет начислять не один квадратный метр. И за этим большим участком нужно будет правильно и рационально ухаживать, выполнять целый комплекс работ по обустройству.

Обычно такие обязанности жильцы возлагают на Управляющую Компанию, перечисляя ей ежемесячно суммы на содержание дома. Что входит в комплекс работ по обустройству территории и уходу за ней?

  • Регулярно должна выполняться уборка площадок, подъездных дорог, тротуаров. Зимой — еще и уборка от снега.
  • Благоустройство зон отдыха, в том числе и для детей.
  • При желании жильцов дворовая территория может быть ограждена, но этот вопрос согласовывается с такими службами, как МЧС, скорая помощь.
  • Необходим целый комплекс работ по озеленению — высадка насаждений, полив, обрезание. Жильцы могут добиться того, чтобы их двор стал уютным, красивым, удобным для отдыха.
  • Организация зоны для мусорных баков и контейнеров, вывоз ТБО.
  • Ремонтные работы. Они выполняются планово, но также может возникнуть и необходимость в срочном ремонте элементов благоустройства придомовой территории.

Состояние земли вокруг дома, в его дворе зависит не только от качества работы Управляющей Компании, но и от того, насколько ответственно, неравнодушно будут относится к своей долевой собственности, месту проживания сами жильцы дома.

Ограждение

Для решения такого важного вопроса необходимо провести по всем правилам общее собрание собственников квартир. На нем анием принимается данное решение, «за» должно быть не менее половины.

ВАЖНО! Следует участь, что расходы на материалы и работы лягут на плечи жильцов.

Если ОС приняло решение, следующий шаг — согласование с полицией, службой 03, так как им необходим свободный доступ во двор в любое время суток. Жильцы должны гарантировать свободный проезд даже после установки забора.

Дизайн ограждения, материалы его изготовления — все это отдается на усмотрение владельцев общедолевого имущества. Им же придется и платить за такое благоустройство.

Соблюдение норм ПДД

Даже если земля возле дома находится в собственности жильцов, соблюдение правил дорожного движения является обязательным. Работники автоинспекции имеют полное право выписать штраф за неправильную парковку во дворе, другие правонарушения:

  1. Нельзя оставлять во дворе жилого дома грузовые автомобили весом больше трех с половиной тонн. Для этого можно использовать только специально выделенные участки.
  2. Автовладельцы не должны оставлять свои транспортные средства возле мусорных баков, только на расстоянии не менее пяти метров от них.
  3. Закреплять за собой места парковок какими-либо ограждениями запрещено, даже для жителей дома.
  4. Во дворе не может быть оставлен автомобиль с работающим мотором. Допускается такое только при проведении погрузо-разгрузочных работ (и то не более, чем на 5 минут), при посадке или высадке пассажиров.

Существуют определенные правила организации парковок во дворе. Если парковка вмещает больше 10 авто, она должна располагаться, как минимум, на расстоянии 10 метров от жилого дома.

На территории двора может быть обустроена открытая парковка на большое количество автомобилей, до 50 единиц.

Но ее размер обязательно должен соответствовать площади двора, для которого важны и зоны отдыха.

Загрузка…

Источник: https://domosite.ru/nedvizhimost/kak-opredelit-pridomovuyu-territoriyu

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.