Какого года постройки дом считается ветхим

Ветхий дом – что это, как добиться аварийного статуса, критерии отнесения, документы, решение комиссии, иск, оспаривание

Какого года постройки дом считается ветхим

Правожил.com > Ипотека > Льготы > Ветхий дом – что это, проблема собственника или возможность получить квартиру в новостройке?

По статистике 15,6 млн. кв. м российского жилфонда  — это ветхие и аварийные дома. Большая часть такого жилья (до 10 млн.) сосредоточена в МКД.

Проблемная квартира или дом заставляют собственника искать выход из положения. И он есть: в стране действует программа переселения граждан из непригодного жилья. Но, как происходит признание жилья ветхим, ведь это обязательное условие участия в программе? Все особенности рассмотрим ниже.

Что такое аварийное жилье? Чем отличается ветхое жилье от аварийного?

Как бы дом не сыпался, при обращении к чиновникам нужно апеллировать не эмоциями, а ссылками на конкретные нормативные положения.

Если частный дом или квартира в высотке приносят проблемы по содержанию и требуют бесконечного ремонта, стоит внимательно изучить следующие нормативные документы:

  1. Жилищный кодекс, который позволяет признать помещение непригодным для жизни (ст. 32, ст.86).
  2. ФЗ № 185 «О фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства».
  3. Постановление № 47 от 28 января 2006 года, содержащее принципы и регламент обследования жилых домов, а также признания жилья аварийным или ветхим.

Оба статуса являются не обиходными выражениями, а определяют официальное состояние строения.

Ветхое жилье — еще не повод для получения новой жилплощади 

Дело в том, что угрозы обрушения такого здания нет. Состояние требует глубокой реконструкции, масштабного ремонта. Но расселять людей в данной ситуации администрация не обязана.

Дом признается ветхим строением в зависимости от степени конструктивного износа.

Важно. Ветхие несущие конструкции в состоянии ограниченно выполнять свои функции только при условии проведения охранных работ или после их полной замены, реконструкции.

Расчет износа и реального состояния постройки производится по ведомственным строительным нормативам: ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446 от 1986). Документ содержит:

  • таблицы с конкретными показателями потери функциональности для каждого элемента здания;
  • формулы для исчисления;
  • количественные и качественные показатели конструктивного износа;
  • рекомендуемые мероприятия по восстановлению.

Дело это сложное, требующее квалификации. Поэтому проводить экспертизы сооружений вправе специалисты/компании, состоящие в СРО. Нам же интересны общие условия признания дома ветхим:

  1. Обветшание/износ основных конструкций более 70% для каменных, кирпичных зданий, полносборных панелек.
  2. От 65% — для деревянных построек, мансардных сооружений.

Если речь идет о восстановлении здания, не стоит ждать мгновенной реакции чиновников. В большинстве регионов «перевалившие» за эксплуатационные нормативы постройки капитально ремонтируются на общих основаниях.

В итоге собственники годами обивают пороги жилищных инстанций, но воз остается на прежнем месте. Условия хоть и признаны не соответствующими требованиям, но прямой угрозы жизни они не представляют.

Добивайтесь аварийного статуса

Дом признали аварийным, что делать собственникам?

С практической точки зрения жильцам выгоднее, чтобы дом оказался в аварийном состоянии. Статус является основанием к переселению за счет бюджетных средств. Особенность непригодных для проживания зданий:

  • присутствуют масштабные деформации несущих конструкций, разрушения фундамента, растрескивания стен;
  • деревянные части здания повреждены от биологического воздействия;
  • основные перекрытия и конструкции постройки исчерпали свои функции, грозя в любой момент обвалиться.

Для аварийного состояния абсолютный процент износа не имеет определяющего значения. Главное – это отслужившие «свое» конструкции. Как известно, далеко не старые дома могут разрушаться досрочно из-за:

  1. Технологических нарушений в строительстве.
  2. Неграмотной перепланировки и эксплуатации.
  3. Форс-мажоров природного или антропогенного действия.

Важно. особенность аварийного жилфонда – опасность обрушения. Они не подлежат ремонту, реконструкции. Судьба таких построек — скорейший снос, а их жильцов – расселение в равнозначное жилье.

Критерии отнесения жилья к аварийному

Оснований несколько. Они касаются географических, санитарно-гигиенических и технологических условий эксплуатации. Обратимся к разделу III пост. 47. Согласно нормативам состояние дома и условия проживания в нем признаются неудовлетворительными в случаях:

  • расположения недвижимости на территориях, подверженных природным катаклизмам (селевые и снежные сходы, частые паводки со значительным затоплением, обвалы откосов и горных пород и т. д.);
  • возведения дома в опасной близости от пожароопасных и взрывоопасных объектов, на промышленных территориях;
  • не соблюдения норм по уровню шумов и вибраций, магнитных и ионизирующих излучений, выбросов в атмосферу вредных хим. соединений. К примеру, дом в непосредственной близости ЛЭП или с окнами на магистраль;
  • не отвечающего СанПиНам микроклимата помещения, прилегающей территории;
  • повреждения конструкций и оборудования от взрывов, землетрясений, техногенных аварий, движений грунта;
  • разрушения здания со временем.

Не признают аварийным жилье с морально устаревшими конструкциями или недостатками, порожденными инженерно/архитектурными особенностями:

  • одно- и двухэтажные жилые дома без систем горячего водоснабжения и канализаций;
  • отсутствие в домах выше 5 этажей мусоропроводов и лифтов. При этом строение признано ограниченно пригодным к эксплуатации, не подлежащими восстановлению и капитальному ремонту.

Как официально признать жилье неудовлетворительным?

По каким критериям жилье можно отнести к аварийному?

Потребуется обследование здания и его помещений межведомственной комиссией (ст. 15 ЖК РФ). Это процедура не одного дня, поскольку проводятся несколько действий:

  1. Инструментальный контроль.
  2. Лабораторные исследования.
  3. Проектно-изыскательные и специализированные экспертизы.
  4. Анализ данных с вынесением комиссионного вердикта.

Результатом работы государственных представителей становится акт установленной формы. Документ отражает:

  • текущее состояние объекта, его инженерно-конструктивных элементов;
  • характеристику прилегающей территории;
  • детализацию выявленных в ходе исследований отступлений от стандартов: показания приборов, инструментальные измерения;
  • оценку экспертных результатов: возможна ли безопасная эксплуатация здания или его реконструкция/ремонт, требуется ли переселение жильцов.

Результаты обследований специалисты оформляют письменно и прилагают к акту.

От жалобы к получению ключей от новой квартиры: действия собственников

Настойчивость претендентов на расселение должна идти «рука об руку» с четким алгоритмом действий. Для этого обратимся к разделу IV правительственного постановления:

  • в администрацию «приписки» здания владелец направляет заявление и пакет документации;
  • ответственные лица определяются с дополнительными бумагами и этапами проверки дома;
  • муниципалитет создает межведомственную комиссию и привлекает к работе экспертов;
  • осуществляется комплекс мер по оценке здания, проектные, изыскательные работы. Если дом многоквартирный, обследуется каждая квартира. После завершения практической части составляется акт.

Результаты проверки с предложениями по переселению или реконструкции дома доводятся до заявителя, местной власти, заинтересованных надзорных инстанций. В обязательном порядке все сведения направляются адресатам официальным письменным сообщением.

Важно. Собственник жилья вправе участвовать в обследовании дома в качестве совещательного голоса.

Какие документы должен подготовить собственник?

Кто признает дом аварийным?

В жилищную комиссию муниципалитета направляется заявление, подкрепленное пакетом документов:

  1. Нотариально заверенные копии оснований на право собственности/владения.
  2. Техпаспорт квартиры, кадастровый план помещения.
  3. Ранее подававшиеся заявления с ответами чиновников, результаты проводившихся обследований.
  4. Справки и выписки, способствующие объективному рассмотрению вопроса по существу.

После получения заявления чиновники обязаны в месячный срок создать межведомственную комиссию.

Как оспорить решение комиссии?

Признаем честно: перед жильцами стоит сложная задача. Придется побегать по чиновничьим кабинетам, лично изучить нормативную базу вопроса.

Иногда – инициировать судебные разбирательства, поскольку всеми правдами и неправдами администрация стремится сэкономить свой бюджет.

Важно. Возникающие с расселением споры разрешает районный суд.

Судебная практика свидетельствует, что в основном стороны оспаривают:

  • бездействие муниципалитета после обращения заявителей;
  • решения межведомственных комиссий в части признания недвижимости аварийной, предлагаемых мер;
  • растянутые сроки расселения;
  • неравноценную замену или занижение фактической стоимости жилья при выдаче компенсации.

Собственник жилья подает иск. Его нужно составить с соблюдением процессуальных норм.

Некоторые нюансы составления иска

Заявитель должен указать полные данные сторон, детально обрисовать ситуацию и предмет спора, обосновать свою позицию.

Для защиты интересов истец вправе организовать:

Также доказать свою позицию можно свидетельскими показаниями, аудио и видео съемкой. Главное, чтобы применяемые способы допускались ГПК РФ.

Важно. При сборе документов соблюдают три принципа: письменное закрепление всех исследований, профессиональное соответствие экспертов (лицензии, участие в СРО и т. д.), сроки действия исследований и документов.

Программа расселения

Что предлагает программа расселения из аварийного жилья?

Замена устаревшего жилфонда проводится комплексно. Для этих целей с 2002 года действует государственная программа «Жилище»:

  • средства закладываются в федеральный бюджет и направляются в регионы;
  • на местах разработаны условия, при которых граждане могут рассчитывать на улучшение жилищных условий.

Действие госпрограммы продлевалось в 2010 и 2014 годах, а 31 сентября 2017 года мероприятия на федеральном уровне будут завершены.

В субъектах подготовлены собственные меры по переселению граждан из аварийных помещений. Понятно, что условия различаются в зависимости от возможностей территории. Но можно выделить и общие положения:

  • взамен утрачиваемой квартиры человек получает равнозначное по метражу и числу комнат помещение.
  • даже из неблагоустроенных жилищ расселение происходит только в современные квартиры, отвечающие требованиям энергетической эффективности, комфорта и безопасности;
  • если переселенец пользовался жилплощадью по договору соцнайма, новая квартира предоставляется на таких же условиях;
  • выделяемое жилье должно находится в пределах того же административного округа, где и старый дом;
  • после вынесения вердикта о сносе здания расселение должно произойти в течение 1 года. Все расходы по переезду несет муниципалитет. Но злоупотреблять эти правом собственнику тоже никто не позволит: транспорт для перевоза имущества выделяют однократно.

Если проживание в доме невозможно, узнавать о конкретных условиях расселения нужно в муниципальной администрации.

Рассчитывать можно на компенсацию расчетной стоимости жилья, предоставление равнозначного помещения, оформление договора социального найма. Вариант подбирается в зависимости от особенностей старого жилья, предпочтений владельца и условий региональной программы.

О том как признать дом ветхим (аварийным) вы можете узнать, посмотрев видео:

Выделите ее и нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам.

16 Янв 2018      kasjanenko         515      

Источник: https://PravoZhil.com/ipoteka/lgoty/vethij-dom-eto.html

Какое жилье считается ветхим и аварийным: при каком проценте износа дом признается аварийным, критерии

Какого года постройки дом считается ветхим

/ Жилищные споры / Аварийное жилье / Какое жилье считается ветхим и аварийным

Просмотров 498

Дома, построенные 50-100 лет назад, подвергаются износу и часто непригодны для проживания людей. Жилищный фонд СССР требует обновления. Многие такие дома уже попали в разряд ветхого или аварийного жилья – это порядка 15,6 млн м².

Собственники обветшалых строений вынуждены искать выход из сложившейся ситуации. Им приходится обивать пороги жилищных инстанций, просить о включении дома в разряд аварийного, вкладываться в ремонт и заниматься поиском временного жилья.

Ответ властей в духе «дом не аварийный, а ветхий» никого не устраивает.

Где грань между ветхим и аварийным жилым зданием? Какие дома подлежат сносу, а какие не представляют угрозы для жизни людей? Если вас интересуют ответы на эти вопросы – читайте нашу статью.

Отличия ветхого и аварийного жилья (таблица)

Разбираясь в характеристиках ветхих и аварийных зданий, интересно узнать, что входит в определения обоих понятий:

  • Ветхое жилье — состояние дома, при котором наблюдается износ конструкции, но несущие элементы сохраняют прочность. Ветхие здания еще устойчивы, но эксплуатация строения находится под вопросом. Процент износа может составлять до 70% – каменные дома или до 65% для деревянных построек, например – мансард и частных строений.
  • Аварийное жилье – это объекты, имеющие полное или частичное разрушение фундамента, несущих стен, крыши и прочих элементов здания. Основная проблема таких сооружений – риск жизни и здоровью людей. Чем выше вероятность обрушения дома, тем опаснее в нем находиться. Износ может достигать от 70-80 и даже до 90% конструкции.

Разница двух состояний выражается не только в их определении. Рассмотрим отличия ветхого от аварийного жилья в таблице:

Объект сравненияВетхоеАварийное
ПонятиеТермин «ветхое жилье» употребляли в законах РСФСР – в российском законодательстве нет такого понятия */ – определение «ветхому жилью» встречается всего в одном неофициальном источнике под названием «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004»Закреплено на федеральном и региональном уровне, основные моменты программы по переселению из аварийного жилья отмечены на сайте «Реформа ЖКХ» и Федеральных законах РФ
Снос, реконструкция, капитальный ремонт домаВетхие строения не подвергаются сносу, т.к. с точки зрения устойчивости здание еще не представляет угрозы для жильцов. Зато ветхие дома входят в региональные Программы капитального ремонта и реконструкции – за счет средств из государственного бюджетаНемедленный снос дома как единственная мера в отношение аварийного жилья. Капремонт бессмысленный по своей сути, т.к. износ затронул фундамент, несущие стены и крышу
Переселение жильцов Расселение ветхих многоквартирных домов возможно лишь в одном случае – если объект подвергается капитальному ремонту (реконструкции). Иногда ветхий дом сносят – в таком случае жильцов также переселяют в другое местоОбязательный этап в рамках признания дома аварийным и подлежащим сносу
Новые квартирыЖители ветхих, но пригодных для проживания домов, не получают новые квартиры. Однако в случае переселения из-за капитального ремонта, жильцам выделят временные квартиры – из резервного жилищного фонда местной администрацииПереселенцы из аварийных домов бесплатно получают квартиры в благоустроенной жилплощади. Это могут быть новостройки или объекты на вторичном рынке жилья – вопрос решается на уровне муниципальных властей.Основной принцип «метр в метр» – переселение в жилье не меньшей площади, чем было ранее. Если квадратных метров не хватит, власти доплачивают за недостающий метраж. Минимальная площадь на одного человека – 18 м² или соответствие жилой комнате
Денежная компенсацияПри желании можно не претендовать на новое жилье, а заменить его компенсацией. Принцип простой – власти возмещают рыночную стоимость выкупаемой площади собственника в аварийном доме. Сумма также включает затраты на переезд, аренду другой жилплощади, перевозку личных вещей и т.д.
ПриватизацияЕсли жилье не признано аварийным, наниматель и члены его семьи могут подать заявление на приватизацию. Далее, все зависит от решения местных властей. В случае отказа можно его обжаловать в судебном порядкеПрямой запрет на приватизацию аварийной жилплощади (ст. 4 ФЗ № 1541-1 «О приватизации…» от 4 июля 1991 года)
Покупка/продажаНайти покупателя на аварийное жилье довольно сложно. Но если собственник договорится с покупателем, продажа ветхого жилья законом не запрещаетсяСерьезные ограничения, а часто и запрет на продажу квартир в аварийном доме.
Покупатель не может воспользоваться ни ипотекой, ни материнским капиталом – и ПФР и банки тщательно проверяют объект недвижимости. Статус «аварийного» для них как табу

Ключевое отличие аварийного многоквартирного дома (МКД) от ветхого – в угрозе обрушения. Проживать в ветхом строении еще можно, а в аварийном небезопасно для жизни и здоровья жильцов. Непригодные дома подлежат расселению и сносу, их нельзя отремонтировать без ущерба конструкции здания. Жильцам ветхого сооружения остается только ждать, пока жилье признают аварийным.

Какие дома считаются подлежащими сносу?

Основа признания домов непригодными и подлежащими сносу в технических критериях. Важные моменты прописаны в Жилищном кодексе, а основные из них вынесены в отдельный акт – Постановление Правительства РФ № 577 «Об утверждении Положения…» от 17 мая 2017 года. Список критериев можно найти в ст. 33-41 раздела III ПП № 47 от 28 января 2006 года.

Протекающая крыша или мелкая трещина в стене здания – не повод бить тревогу и звонить во все инстанции. Даже выход из строя отопительной системы не техническая причина аварийности. На что обращать внимание?

Жильцам нужно знать критерии, которые служат признаком непригодности жилого МКД. Если эти критерии обнаружат в ходе осмотра здания, значит оно получит статус аварийного дома в регионе. Впоследствии власти переселят жильцов в новые дома, а старый дом снесут.

Список критериев:

  1. Повсеместная или частичная сверхдеформация конструкции дома, в том числе фундамента, например – первые этажи уходят под землю.
  2. Нарушение структуры несущих элементов, их шаткость, угроза обрушения.
  3. Высокий радиационный микроклимат в жилом здании.
  4. Выведение из строя инженерных узлов и коммуникаций – жильцы попросту остаются без света, отопления, воды и газоснабжения.
  5. Слишком высокий уровень шума вокруг здания – показатель свыше 55 Дб.
  6. Нахождение МКД в зоне природной или техногенной катастрофы, например – оползни, разливы рек, заболоченность, снежные лавины и т.д.
  7. Создание аварийности от пожара, затопления, газового взрыва.

Новая программа переселения из аварийного жилья учитывает эти и другие моменты. Специфика определения проблем зависит от региона нахождения жилого дома. Скажем, в курортной зоне опасность несут разливы рек и морей, а в горной местности – сход снега или камней. Помимо естественного обрушения, здание может рухнуть и под воздействием природных катаклизмов.

Пример:

Жильцы дома №23 столкнулись с проблемой аварийности дома. Ежемесячно в здании наблюдались перебои с электричеством, замыкало проводку. Из кранов бежала мутная вода коричневого цвета.

Стены в подвалах были покрыты плесенью и грибком, жильцы ощущали высокую влажность в квартирах и подъезде. Фундамент не вызывал доверия. Эксперты установили – МКД постепенно осаживается вниз, что в будущем может привести к его обрушению.

Указанные признаки повлияли на признание жилья аварийным. Собственникам квартир обещали новые жилплощади в районе по соседству.

Процент износа дома для признания его аварийным

Множество критериев и внутренних регламентов не дает четкого представления о том, какие дома являются аварийными, а какие нет? Процент износа должен составлять не менее 70%. Цифру высчитывают с помощью строительных формул и калькулятора. Однако на практике такая схема работает далеко не всегда.

Известны случаи, когда показатель непригодности был на уровне 75%, но дом сохранял устойчивость. Фактически его можно признать ветхим, а не аварийным. Даже несмотря на высокий процент износа, который вроде бы соответствует аварийному статусу.

Встречаются и обратные примеры. Дома, степень износа которых до 60% готов вот-вот рухнуть. Жильцы жалуются на проблемы с вентиляцией, продуваемостью, разрушением стен и сыростью в подвале. Изменения в расчетной прочности позволяют признать такой дом аварийным.

Чем может быть вызвано непригодное состояние дома:

  • природное воздействие – естественные факторы в виде дождя, снега, ветра, ультрафиолетовых эффектов (гамма-лучи), а также геологических сдвигов земли. Дополнительно на износ влияют катаклизмы: наводнения, сходы лавин, ураганы, землетрясения, смерчи;
  • человеческое воздействие – ошибки в расчетах архитектуры, низкое качество сырья, слабое укрепление грунта, фундамента, отсутствие ремонта и восстановления здания, халатность инженеров и сотрудников жилищного надзора.

Определение процента износа высчитывают на основе ВСН 53-86 (приказ Госстроя № 446). Работой занимаются специалисты комиссии по технической оценке зданий. Компании-исполнители должны состоять в некоммерческом партнерстве СРО.

Обычные жильцы в оценке не участвуют. Однако они вправе войти в состав межведомственной комиссии. Такая комиссия получает отчёт от экспертов и на его основании выносит заключение – признавать МКД аварийным или нет. Процедура проходит в форме ания всех членов комиссии, включая представителей от многоквартирного сооружения.

Источник: http://law-divorce.ru/kakoe-zhile-schitaetsya-vethim-i-avarijnym/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.