Компетенция общего собрания тсж

Содержание

Что такое общие собрания МКД и ТСЖ. Зачем они нужны и в чем отличие. Как оспорить в суде

Компетенция общего собрания тсж
Чтобы оформить и реализовать какое-либо решение, связанное с проведением ремонта в многоквартирном доме(МКД), получить дополнительные услуги и т.д., необходимо спросить всех собственников, согласны ли они на эти действия. Эта процедура реализуется через общее собрание собственников(ОСС).

Как устроена эта процедура, как оформляется, какие “подводные камни” есть, обо всем этом пойдет речь в этой статье.

Для проведения работ, оказания услуг нужны деньги. Для того, чтобы их получить, нужно спросить у собственников разрешение. Процедура регулируется ст. 44 ЖК РФ.

Если большенство проавших одобрило проведение работ, услуг, то УК имеет право собрать средства и реализовать их. Меньшинство всегда подчиняется большенсву- это основное правило.

Меньшинство подчиняется большинству. Многие этого не понимают когда возмущаются высокими тарифами и оправдыются неучастием в собрании или тем, что они али против.

Инициатор собрания за 10 дней до его проведения уведомляет всех собственников, указывая в сообщении на бумажном носителе всю необходимую информацию. Если собрание очно-заочное ( формы регулируются 44.

1 ЖК РФ), то в день ания собственники собираются в установленном месте, обсуждают повестку дня, каждый получает бюллетень и до определенного срока возвращает инициаторам подписанное решение.

На деле, бывает, что такие собрания заканчиваются скандалами, драками, взаимными оскорблениями, а про повестку дня просто забывают.

Далее проводится подсчет .

Результаты оформляются протоколом общего собрания- основным юридически значимым документом, на основании которого в последствии собираются деньги.

С недавнего времени, закон требует в установленные сроки все документы по собранию, в том числе ОРИГИНАЛЫ бюллетеней, передавать в управление ГЖИ. Там эти документы хранятся в течение трёх лет.

2. Кто имеет право инициировать и провести собрание. Какие документы нужно оформить

Инициатором может быть любой собственник в МКД или группа собственников. Его данные должны быть указаны в протоколе общего собрания и в уведомлении- это обязательное условие. Именно инициатор несет ответственность за последствия протокола или его подделку. В случае оспаривания протокола в суде, инициатор будет надлежащим ответчиком.

Уведомление

ЖК РФ не предусматривает особой формы этого документа, однако, к нему предъявляются определенные требования. В уведомлении о собрании должна быть указана повестка дня, дата проведения, данные инициаторов. Есть требования к форме уведомления.

Если собственниками ранее не принята форма уведомления о проведении ОСС, то каждого необходимо уведомить под роспись или письмом с описью вложения. Процедура почтового уведомления весьма затратная поэтому, как правило, ранее проводится ОСС, на котором утверждается форма уведомления, например, путем размещения на информационных стендах.

Поэтому перед проведением собрания этот момент необходимо уточнить! Если ранее собственники утвердили такую форму, то уведомлять каждого нет необходимости, достаточно повесить объявление в подъезде.

Бюллетень

Специального бланка ЖК РФ не предусматривает, но есть рекомендации. Есть определенные требования в бюллетеню. В нем обязательно указываются ФИО собственника, данные о недвижимости, общая площадь помещения, решение по каждому вопросу повестки дня. Бюллетень печатается для каждого индивидуально и передается для ания каждому, кто решил принять участие в ании.

Протокол

ЖК РФ предусматривает большой перечень требований к протоколу общего собрания, но утвержденной формы не существует. Оформляется протокол после того, как все бюллетени собраны и осуществлён подсчет .

Протокол собрания- это фактически результат ания и основной юридически значимый документ, который будет оспариваться в суде или предъявляться в банк в целях реализации капремонта и т.д.

В нем указываются данные инициаторов, общая площадь жилых и нежилых помещений МКД, количество всех проавших, вывод о наличии кворума, процент проавших по каждому вопросу повестки дня, оглашается результат принятых решений и т.д.

После проведения ОСС оригиналы документов передаются в ГЖИ в установленные сроки.

Обязательный перечень утвержден приказом 44пр, в частности обязательные документы, которые необходимо передать, следующие: протокол, реестр собственников, оригиналы решений собственников, доказательство надлежащего уведомления собственников и т.д. Документы нумеруются, сшиваются. Как правило, это пачка бумаг, размером с “Войну и мир”.

3. Правомочность собрания- два основных фактора

Есть два существенных фактора, которые связаны с устойчивостью протокола в суде. Я располагаю их в порядке значимости.

3.1. Наличие кворума

Кворум- это минимальное количество участников ания, при котором результаты ания считаются действительными(правомочными). Говорят, кворум собрания имеется. Это значит, что его результаты можно рассматривать, считать голоса и подводить итоги.

Если фактический процент проавших меньше 50%, говорят, что собрание не имело кворума, а значит все его решения ничтожны. Каждый вопрос повестки дня может иметь свой кворум.

Например, если решается вопрос текущего ремонта или смены способа управления, то кворум равен 50% от общего количества всех собственников в пересчёте на голоса.

Если решается вопрос капитального ремонта, то это число увеличивается до 66,7%, но это особые случаи о них мы поговорим в других статьях. Как правило, кворум составляет 50%. То есть, для того, чтобы ание состоялось, необходимо, чтобы в нем приняли участие более 50% всех собственников МКД(по голосам).

3.2 Надлежащее уведомление о проведении собрания

Уведомление о проведении собрания должно быть надлежащим, см. выше что это значит. Не допускается различная формулировка повестки дня. Повестка дня в уведомлении, в бюллетенях и протоколе ОСС должна быть одинаковой, слово в слово, вплоть до запятых!

Уведомление должно быть реализовано за 10 дней до проведения ОСС.

3. Типы собраний. Собрания ТСЖ и МКД. В чем разница

Если в вашем доме выбран способ управления товариществом собственников жилья, то надо упомянуть о двух типах собраний: общее собрание членов ТСЖ и общее собрание собственников в МКД. Это два разных собрания и разные протоколы.

В этом случае собственники в доме делятся на две категории: члены ТСЖ и не члены ТСЖ, то есть просто собственники. Члены ТСЖ могут участвовать в ОСС членов ТСЖ, не члены ТСЖ в таком собрании участвовать не могут. Эти собрания могут решать разные вопросы.

Например, вопрос капитального ремонта- это вопрос повестки дня исключительно ОСС МКД, члены ТСЖ не имеют компетенции принимать решения по капремонту. На собрании членов ТСЖ может рассматриваться вопрос утверждения тарифа на содержание и ремонт, в который включаются различные работы.

Вопрос смены способа управления также решается только на ОСС в МКД. Таким образом, в зависимости от того, какой вопрос необходимо решать, нужно инициировать то или иное собрание.

4. Последствия ООС. Оспаривание ОСС в суде. Перспективы успеха

Результатом ОСС является протокол ОСС. В нем представлены результаты ания. Это итоговый документ собрания. В протоколе указано, по каким вопросам повестки дня принято положительное решение. С момента оформления протокола ОСС возникают правовые последствия: изменение тарифа, появление дополнительных обязанностей, доп. услуг, заключение договоров с подрядчиками и т.д.

Протокол ОСС- это официальный документ, который может быть оспорен в суде. Тема оспаривания протокола в суде требует отдельного рассмотрения. Я лишь упомяну основные моменты. Оспорить протокол в суде может любой собственник, чьи права нарушены его решениями, но при определенных условиях.

Этот человек должен быть собственник помещения конкретного МКД, он не принимал участие в собрании или ал “против”. При совпадении этих условий, гражданин может подать иск в районный, городской суд(не мировой) с требованием признать недействительными все решения или одно из них. Оспорить любой протокол ОСС- это весьма трудоёмкая задача с весьма маленькими перспективами на успех.

Почему? Потому что мы живём в России. Этой сложностью пользуются все УК и ТСЖ, очень часто имеют место подделка бюллетеней и протокола. Сложность оспаривания протокола ОСС в суде для обычного собственника заключается в двух моментах: возникает проблема при подаче иска.

Для того, чтобы иск был принят судом к рассмотрению, необходимо предоставить доказательства надлежащего уведомления всех проавших. Второе: доказать подделку бюллетеня возможно только приводом в судебное заседание собственников МКД.

На практике, единственной возможностью оспорить протокол является доказательство того, что собрание не имело кворума и все его решения ничтожны.

О том, как я оспорил протокол ОСС в суде и о тонкостях этого процесса, я расскажу в следующих статьях. Подписывайтесь на канал, ставьте лайки, если статья была полезной. По вопросам сотрудничества или если есть вопросы, обращайтесь на idem5@yandex.ru

Источник: https://zen.yandex.ru/media/vse_o_gkx/chto-takoe-obscie-sobraniia-mkd-i-tsj-zachem-oni-nujny-i-v-chem-otlichie-kak-osporit-v-sude-5f3f7e60af5b444525c16d51

Общее собрание членов ТСЖ

Компетенция общего собрания тсж

Общее собрание членов товарищества собственников жилья (далее — ОСЧ) является высшим органом управления товарищества. Оно принимает решения по самым значимым вопросам деятельности ТСЖ.

Общее собрание членов и общее собрание собственников

Не нужно путать общее собрание собственников помещений с общим собранием членов ТСЖ, поскольку это совершенно разные органы, с разной компетенцией, задачами, порядком работы.

Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, а не ТСЖ, но несмотря на это, решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятые в рамках его компетенции, являются обязательными для ТСЖ, выбранного для управления таким домом.

Компетенция (полномочия) общего собрания членов ТСЖ

В первую очередь, следует выделить исключительную компетенцию общего собрания членов товарищества, то есть те вопросы, которые не может решить никто кроме ОСЧ:

  1. внесение изменений в устав товарищества или утверждение устава товарищества в новой редакции;
  2. принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества, назначение ликвидационной комиссии, утверждение промежуточного и окончательного ликвидационных балансов;
  3. избрание членов правления товарищества, членов ревизионной комиссии (ревизора) товарищества и в случаях, предусмотренных уставом товарищества, также председателя правления товарищества из числа членов правления товарищества, досрочное прекращение их полномочий;
  4. установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
  5. утверждение порядка образования резервного фонда товарищества, иных специальных фондов товарищества (в том числе фондов на проведение текущего и капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме) и их использования, а также утверждение отчетов об использовании таких фондов;
  6. принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
  7. определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
  8. утверждение годового плана содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме, отчета о выполнении такого плана;
  9. утверждение смет доходов и расходов товарищества на год, отчетов об исполнении таких смет, аудиторских заключений (в случае проведения аудиторских проверок);
  10. утверждение годового отчета о деятельности правления товарищества;
  11. утверждение заключения ревизионной комиссии (ревизора) товарищества по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества;
  12. рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
  13. принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входят содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, положения об оплате их труда, утверждение иных внутренних документов товарищества, предусмотренных Жилищным кодексом РФ, уставом товарищества и решениями общего собрания членов товарищества;
  14. определение размера вознаграждения членов правления товарищества, в том числе председателя правления товарищества;
  15. другие вопросы, предусмотренные Жилищным кодексом РФ или иными федеральными законами.

С точки зрения гражданского права ТСЖ является корпорацией (статья 65.1 ГК РФ).

Следовательно, в силу пункта 2 статьи 65.3 Гражданского кодекса РФ, регламентирующего вопросы компетенции высшего органа корпорации, к компетенции общего собрания членов ТСЖ также следует отнести следующие вопросы:

  • определение приоритетных направлений деятельности товарищества, принципов образования и использования его имущества;
  • утверждение бухгалтерской (финансовой) товарищества (если уставом товарищества в соответствии с законом это правомочие не отнесено к компетенции правления товарищества.

Уставом товарищества собственников жилья к компетенции ОСЧ также может быть отнесено решение иных вопросов  (часть 3 статьи 145 ЖК РФ).

Кроме того следует учитывать, что в силу часть 1 статьи 147 ЖК РФ все вопросы, не отнесенные к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья, могут разрешаться правлением ТСЖ.

При этом общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества (часть 4 статьи 145 ЖК РФ).

Порядок проведения общего собрания членов ТСЖ

Правила организации и проведения общего собрания членов ТСЖ регламентирован в статье 146 Жилищного кодекса РФ. Также на порядок проведения ОСЧ ТСЖ распространяются положения статей 45 — 48 ЖК РФ, если иное не установлено разделом VI Жилищного кодекса РФ.

Подробно правила проведения общего собрания членов ТСЖ мы рассмотрим в отдельных статьях.

Здесь обозначим только основные этапы грамотного проведения очного собрания (совместное присутствие членов товарищества).

Подготовительный этап общего собрания членов ТСЖ

Инициатор общего собрания определяет место и время проведения собрания, повестку дня, готовит бланки сообщения о проведении собрания.

Для того, чтобы собрание проходило в спокойной обстановке рекомендуем арендовать для этого специальное помещение (зал).

Особенно это актуально для годового собрания, на котором как правило, решаются самые важные вопросы деятельности товарищества и управления многоквартирным домом.

Уведомительный этап общего собрания членов товарищества

Инициатор собрания не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания вручает уведомление о проведении  собрания каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом) либо иным способом, предусмотренным решением общего собрания членов товарищества или уставом товарищества.

Проведение общего собрания членов ТСЖ

Совместное присутствие членов товарищества в одно и то же время в одном и том же месте для обсуждения вопросов повестки дня и принятия по ним решений.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют члены товарищества или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа членов товарищества.

Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.

При проведении ОСЧ должны быть проведены следующие процедуры:

  • регистрация членов ТСЖ, прибывших для участия в собрании;
  • обсуждение общим собранием вопросов в строгом соответствии с повесткой дня;
  • ание по вопросам повестки дня и подсчет ;
  • фиксация принятых решений.

Оформление решений общего собрания членов ТСЖ

Официальное закрепление решений, принятых общим собранием членов товарищества собственников жилья, осуществляется путем составления соответствующего протокола.

Протоколы общих собраний членов товарищества подлежат хранению по месту нахождения правления ТСЖ либо в ином месте, определенном уставом товарищества.

Источник: http://protszh.ru/upravlenie/obshchee-sobranie-chlenov-tszh.html

Об особенностях проведения общих собраний членов товариществ собственников и жилищных кооперативов

Компетенция общего собрания тсж

В многоквартирных домах, где созданы ТСЖ или жилищный кооператив, наравне с общими собраниями собственников проводятся общие собрания членов товарищества или кооператива. Читайте первую статью из цикла о правилах и нюансах проведения ОСЧ товарищества собственников и жилищного кооператива.

В жк рф нет подробного описания проведения осч

Согласно ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме могут выбрать для управления им управляющую организацию, а также создать товарищество собственников или жилищный кооператив.

В домах, где есть ТСЖ или ЖК, помимо общего собрания собственников проводятся общие собрания членов ТСЖ/ЖК. На ОСЧ решаются вопросы функционирования этих объединений. При этом общее собрание членов товарищества или кооператива не имеет права решать вопросы, которые отнесены к компетенции ОСС.

Общие собрания в многоквартирных домах регулируются:Как изменить состав общего имущества в доме, которым управляет ЖСК

В осч участвуют только члены тсж или жк

В ЖК РФ подробно прописано, как проводится общее собрание членов ТСЖ, а вот проведение ОСЧ кооперативов часто вызывает немало вопросов. Порядок проведения ОСЧ товарищества во многом схож с порядком проведения ОСС (ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ). Общее собрание членов жилищных кооперативов проводится в соответствии с ст. 117 ЖК РФ и Уставом.

В ОСС принимают участие все собственники помещений в МКД и дольщики, независимо от возраста. Для общих собраний членов установлено ограничение. В ТСЖ/ТСН может вступить только владелец помещения, достигший 18 лет (определение Конституционного суда РФ от 22.01.2014 № 17-О). В жилищный кооператив вступают только с 16 лет по решению общего собрания членов кооператива (ч. 2 ст. 26 ГК РФ).

Члены кооперативов и товариществ собственников имеют право направить на ОСЧ своего представителя, оформив доверенность по общим правилам согласно ч. 2 ст. 48 ЖК РФ и ч.ч. 3, 4 ст. 185.1 ГК РФ. Доверенность может быть нотариально заверенной либо удостоверенной по месту работы, месту учёбы члена ТСЖ/ЖК, по месту его лечения в стационаре.

В жк рф нет перечня форм проведения общих собраний членов

Согласно ст. 44.1 ЖК РФ, общее собрание собственников в многоквартирном доме проводится в трёх формах: очной, заочной и очно-заочной. Отдельной статьи с перечислением форм проведения ОСЧ жилищного кооператива Жилищным кодексом РФ не предусмотрено.

В силу формулировкич. 3 ст. 146 ЖК РФ о том, что ОСЧ товарищества состоялось, если на нём присутствовал кворум, можно говорить об очной форме проведения такого собрания. Право ТСЖ провести собрание своих членов в заочной форме закреплено в ч. 6 ст. 146 ЖК РФ.

Об очно-заочной форме проведения общих собрания членов товарищества собственников в ст. 146 ЖК РФ не упоминается, но поскольку, согласно ч. 1.1 этой статьи, к собраниям членов товарищества применимы те же требования, что и к ОСС, считается, что ОСЧ также можно проводить в очно-заочной форме. Такую возможность лучше закрепить в Уставе ТСЖ.

В ст. 117 ЖК РФ, которая регламентирует проведения ОСЧ жилищного кооператива, нет упоминаний о формах проведения такого собрания. Поскольку ЖК обычно действует по аналогии с товариществом собственников, то ОСЧ кооператива также проводится в очной, заочной, очно-заочной форме.О товариществе собственников недвижимости и его отличии от ТСЖ

Список инициаторов ОСЧ фиксируется в Уставе товарищества или кооператива

Если формы проведения собраний членов ТСЖ/ЖК совпадают с формами проведения общих собраний собственников помещений в доме, то вопрос с инициатором таких собраний решается по-другому.

ОСС может инициировать любой собственник или управляющая таким домом организация по собственной инициативе или в случае, если поступит заявление об этом от собственников, обладающих 10% от общего числа в доме (ч.ч. 4, 6, 7 ст. 45 ЖК РФ).

Общее собрание членов жилищного кооператива созывается в порядке, установленном Уставом (ч. 1 ст. 116 ЖК РФ). Соответственно, в Уставе может быть утверждён список инициаторов ОСЧ: лиц или групп лиц, которые могут созвать такое собрание. Это могут быть правление кооператива, председатель правления, группы членов кооператива.

В соответствии с ч. 8 ст. 148 ЖК РФ, созыв и проведение собрания членов ТСЖ относится к обязанностям правления товарищества собственников. Но так же, как и в случае с жилищными кооперативами, ТСЖ может прописать в Уставе перечень инициаторов собрания. Однако это не значит, что другие члены ТСЖ, не упомянутые в Уставе, не могут инициировать ОСЧ,

Способы и сроки уведомления о проведении ОСЧ обычно аналогичны требованиям к ОСС

Инициатор общего собрания членов ТСЖ, как и инициатор общего собрания собственников, направляет каждому члену товарищества заказным письмом или вручает лично под расписку уведомление о проведении общего собрания членов.

Иные способы можно использовать в случае, если они утверждены ранее на ОСЧ или предусмотрены Уставом (ч. 1 ст. 146 ЖК РФ). Уведомить участников собрания нужно не позднее, чем за 10 дней до дня проведения ОСЧ.

Порядок и срок уведомления членов жилищного кооператива о проведении общего собрания в ЖК РФ не прописаны. Чаще всего кооперативы действуют по той же схеме, что и ТСЖ, пользуются теми же способами информирования участников ОСЧ. Также порядок и срок уведомления прописываются в Уставе ЖК.Как оформить выход члена ТСЖ из товарищества

Кворум и подсчёт зависит от количества членов ТСЖ/ЖК

В отличие от кворума на ОСС, где он зависит от количества всех собственников и дольщиков в доме, кворум при проведении общих собраний членов ТСЖ или ЖК зависит от количества собственников, в них входящих, и площади принадлежащих им помещений.

Общее собрание ТСЖ признаётся состоявшимся, если в нём приняли участие его члены, обладающие более чем 50% от общего числа членов товарищества (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). Кворумом для ОСЧ жилищного кооператива считается присутствие на собрании более 50% его членов (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

Подход к подсчёту результатов ания на общих собраниях ТСЖ и жилищных кооперативов будет различаться:

  • на общем собрании членов товарищества собственников голоса подсчитываются так же, как при проведении ОСС – в зависимости от площади помещения, находящегося в собственности у члена ТСЖ;
  • на общем собрании членов жилищного кооператива в основу подсчёта ложится количество человек, проавших «за», «против» или «воздержался», по отношению к общему количеству членов кооператива, присутствующих на собрании.

Решение на общем собрании членов считается принятым, если:

1. «За» отдано не менее 2/3 от общего числа членов ТСЖ по вопросам, изложенным в п.п. 2, 6, 7 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ, а по остальным вопросам – большинство от общего числа присутствующих на собрании членов товарищества (ч. 4 ст. 146 ЖК РФ).

2. «За» проали более половины от присутствовавших на собрании членов ЖК, кроме вопросов, внесённых в Устав кооператива, по которым должны положительно проать более ¾ от числа присутствовавших на собрании членов ЖК (ч. 1 ст. 117 ЖК РФ).

К сведению тсж и жилищных кооперативов

ТСЖ и жилищные кооперативы, созданные в многоквартирных домах, не должны путать общие собрания собственников и общие собрания членов товарищества или кооператива. Наиболее полно в ЖК РФ урегулированы вопросы проведения ОСС.

Общие собрания членов жилищных кооперативов практически не детализированы и порядок их проведения должен быть утверждён в Уставе ЖК, в том числе:

  • каким образом и в какие сроки инициатор информирует членов кооператива о предстоящем собрании;
  • в какой форме могут проводиться общие собрания членов жилищного кооператива;
  • по каким вопросам ОСЧ голосует большинством, а по каким – ¾ от числа участников.

Общие собрания членов ТСЖ во многом схожи с общими собрания собственников, однако:

  • в них участвуют только члены товарищества;
  • инициатором выступает правление ТСЖ или иное лицо, в том числе не прописанное в Уставе;
  • при подсчёте кворума и учитывается общая площадь помещений, находящихся в собственности у членов ТСЖ, а не всех жителей дома.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/10005-ob-osobennostyah-provedeniya-obschih-sobraniy-chlenov-tszh-i-zhk

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.