Купить землю с неоформленным домом

Покупка неоформленной земли и строений — возможные риски

Купить землю с неоформленным домом

В соответствии с КГ РФ, собственнику принадлежит право владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. В случае если земля принадлежит гражданину не на праве собственности, а на ином вещном праве:

  • праве пожизненного наследуемого владения
  • праве постоянного (бессрочного) пользования,

то такой гражданин не вправе продавать землю, до тех пор пока не оформит участок в собственность.

На деле

Кто хоть раз сталкивался с оформлением земли и строений в собственность, хорошо знает, что процесс этот длительный, несмотря на действующий Закон о дачной амнистии, который упростил процедуру.

До сих пор в большом количестве земельные участки остаются не оформленными.

Именно поэтому законодатели продлили срок оформления права собственности в упрощенном порядке до 1 марта 2015 года, хотя первоначально предельной была дата 1 января 2010 года.

Несмотря на длительность процедуры и ее необходимость, не все спешат оформлять землю или дом. Причина кроется в необходимых затратах и личного времени, и денег.

Но, как известно, безвыходных ситуаций не бывает — многие продают неоформленные участки и строения.

Как продают неоформленную недвижимость?

Строго следуя букве закона, продать то, что не принадлежит тебе на праве собственности, нельзя. Но продавцы нашли способ – они получают деньги за свое имущество, а оформлением в собственность занимается уже сам покупатель.

Осуществить такую сделку можно разными путями:

1-ый способ — по доверенности

Оформлением земли будет заниматься не сам владелец земли, а покупатель. Для этого хозяин земли оформляет на будущего покупателя нотариальную доверенность, по которой доверенное лицо занимается переоформлением земли из права пожизненного наследуемого владения (постоянного, бессрочного пользования) на право собственности.

В доверенности оговаривается право доверенного лица заниматься оформлением дома или земли, то есть собирать, подавать и получать документы, связанные с «амнистированием» права собственности.

Сразу же в доверенности может быть оговорено право продать или подарить оформленную недвижимость. Либо это могут быть две доверенности: первая на «сбор, подачу, получение» документов, а вторая на продажу или дарение данного недвижимого имущества.

После того как представитель получит свидетельство о праве собственности, он может продавать или дарить имущество.

2-ой способ — доверенность и предварительный договор

Сначала заключается предварительный договор, по которому продавец и покупатель обязуются заключить в будущем договор купли-продажи участка с домом.

Затем владелец земли выдает доверенность на переоформление участка. По этому документу доверенное лицо оформляет для продавца право собственности на землю.

А после того как все будет оформлено, стороны сделки выходят на финишную прямую, то есть заключают основной договор купли-продажи имущества, все регистрируют, и покупатель становится полноправным владельцем загородного домика с землей.

Как правило, в таких сделках продавец желает получить деньги за имущество сразу же, то есть еще на стадии оформления доверенности и предварительного договора. Следует заметить также, что цена за имущество в таких случаях может быть несколько ниже, чем на оформленное по всем правилам закона.

А что закон?

Формально оба этих варианта (доверенность или доверенность плюс предварительный договор) не нарушают закон, позволяющий, выдать доверенность любому лицу, который и будет вместо собственника заниматься оформлением участка или дома.

Заключение предварительного договора также не запрещено Гражданским кодексом. Как предусмотрено ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Но, несмотря на это, проблем у покупателя по таким схемам может быть предостаточно.

Возможные риски

Основные возможные негативные последствия для покупателя неоформленной земли и строений.

Ситуация первая: доверенность на оформление и дальнейшую продажу

Землевладелец оформляет на покупателя нотариальную доверенность, по которой последний будет заниматься оформлением земли с последующей продажей.

В данной ситуации человек, действующий по доверенности, не сможет продать участок с домом самому себе. Не вправе он и дарить себе имущество. В соответствии с п. 3 ст.

182 ГК РФ, представитель не может совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично.

Он не может также совершать такие сделки в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является, за исключением случаев коммерческого представительства.

Что получилось? Покупатель расплатился с продавцом за недвижимость, по доверенности переоформил права продавца на землю – в общем, он сделал за продавца всю работу, но он не имеет права купить (продать) дом с землей, так как он будет выступать и от имени продавца (по доверенности), и от имени покупателя.

Возможные выходы из этой ситуации

Первый выход: продавец и покупатель должны заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. То есть договор купли-продажи должен подписать именно продавец, лично.

Второй выход: лицо, которому выдана доверенность на продажу, то есть покупатель продает недвижимость своему знакомому либо другому родственнику, который затем может продать либо подарить имущество настоящему покупателю.

Последний вариант связан с лишними затратами на оплату государственной пошлины, кроме того, он занимает больше времени.

К тому же, существует риск, что «хорошие» знакомые не захотят потом расставаться с недвижимостью, доставшейся им так удачно.

Ситуация вторая: доверенность только на оформление

Продавец выдает доверенность покупателю, чтобы последний самостоятельно занимался оформлением участка с домом, а после того как все будет оформлено последует подписание основного договора купли-продажи.

Покупатель, затратив собственное время и деньги, зарегистрирует право собственности продавца в надежде приобрести имущество по договору купли-продажи, но у него нет никаких гарантий, что продавец не изменит своего решения и не «передумает» продавать своей земельный участок или дачу.

А значит, покупатель, затратив свои силы на переоформление, рискует остаться у разбитого корыта. Даже если покупатель не отдавал продавцу деньги за имущество, он потерял свое время, плюс, скорее всего, еще и средства, затраченные на оформление документов.

В этой ситуации не поможет даже суд: покупатель просто не сможет подтвердить наличие у продавца намерений продавать имущество.

Ситуация третья: доверенность посреднику

В этом случае продавец оформляет доверенность не на самого покупателя, а на третье лицо (например, это знакомый или родственник покупателя), которое займется переоформлением земли в собственность и дальнейшей продажей недвижимости.

Но после успешного оформления и получения документов о собственности продавец вправе передумать и отозвать доверенность обратно. В соответствии со ст. 188 ГК РФ лицо, выдавшее доверенность, вправе в любое время отменить ее.

По закону лицо, выдавшее доверенность и впоследствии отменившее ее, обязано известить об отмене лицо, которому доверенность выдана, а также известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми дана доверенность. Выполнив это обязательство, продавец может быть спокоен. Теперь его участок не имеют права продавать: сделку признают недействительной.

В итоге продавец останется с оформленной недвижимостью, а покупатель – с носом.

Согласно п. 2 ст. 189 ГК РФ, права и обязанности, возникшие в результате действий лица, которому выдана доверенность, до того как это лицо узнало (или должно было узнать) о ее прекращении, сохраняют силу. Но это правило не применяется, если третье лицо знало или должно было знать, что действие доверенности прекратилось.

Таким образом, если получивший доверенность успел продать землю до того, как узнал о прекращении действия документа, то данная сделка останется в силе. Здесь уже возникает вопрос о доказательствах того, было или не было известно продавцу по доверенности о том, что она отменена.

Ситуация четвертая: доверенность плюс предварительный договор

О том, что продавец никуда не денется после заключения предварительного договора, думать преждевременно и тем более преждевременно платить задаток.

Разберемся с этой ситуацией. Допустим, например, что доверенность выдана родственнику или знакомому покупателя, а предварительный договор заключен между продавцом и покупателем. По этому договору покупатель в счет будущей покупки заплатил деньги продавцу, и деньги эти проведены как задаток.

Как гласит ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. То есть, если продавец отказывается заключать основной договор, он будет обязан вернуть двойную сумму задатка.

«Даже если продавец откажется, хоть двойную сумму задатка получу!» или «Уж тут-то продавцу деваться некуда», – думают многие. И напрасно думают!

Предварительный договор порождает одну обязанность для сторон — заключить в будущем основной договор. По такому договору вовсе не должно передаваться недвижимое имущество, не должны выплачиваться деньги и т. д.

Получается, что продавец, по идее, вообще не мог брать какие-либо деньги по предварительному договору: на это нет законных оснований. И получить с него, соответственно, нечего. А недвижимость-то оформлена на продавца (кстати, зачастую за счет покупателя).

Что можно предпринять покупателю?

Если есть заключенный предварительный договор, а продавец отказывается от заключения основного договора – смело обращайтесь в суд.

Кстати, следует помнить, что обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, тот не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. Так что не упустите время!

Какой урок можно из всего этого извлечь?

Все законные способы приобретения не оформленной в собственность земли чреваты осложнениями и самым надежным вариантом является, разумеется, покупка имущества, оформленного по всем правилам закона.

Лучше всего покупать землю или дом, которые уже прошли государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Для того чтобы быть уверенным, что имущество зарегистрировано в ЕГРП, попросите у продавца выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Желательно, чтобы выписка была недавно полученной. Данный документ выдается регистрационной службой по месту нахождения недвижимого имущества.

Помните: в погоне за выгодой покупатель может потерять значительно больше, чем он хотел сэкономить. Покупка недвижимости всегда требует тщательной проверки, тем более, когда сделка связана с доверенностями и сложными схемами оформления.

По материалам Софьи Калмыковой, «Собственник»

Источник: https://www.profocenka.com/news/82-pokupka-neoformlennoy-zemli-vozmozhnye-riski

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом

Купить землю с неоформленным домом

Покупка земельного участка с незарегистрированным домом — сделка, разрешенная законодательством. Но при приобретении покупателем земельного надела со строением, стоящем на участке, которое не зарегистрировано, могут возникнуть проблемы.

Как совершить сделку

Когда стороны договариваются друг с другом в отношении земельного участка, на котором стоит строение – не важно, в СНТ или под ИЖС, составляется стандартный договор.

И в нем прописывается, что на земельном наделе ничего не построено. Если на земле стоит недострой, продать его в качестве объекта недвижимости не получится, так как отсутствуют документы.

То же самое касается дома, построенного, но не зарегистрированного.

Несмотря на то, что незарегистрированные дома, либо постройки под снос, это проблема хозяев земельного надела, многие из них желают получить деньги не только за передаваемое покупателю угодье.

И в этом смысле недострой обычно оформляется в качестве реализации домокомплекта, строительных материалов. Это соглашение, подписанное сторонами, не регистрируется в Росреестре.

Но оно выступает документом, подтверждающим передачу денег за имущество покупателя.

Причины приобретения земельного надела с незарегистрированным домом

причина – низкая цена на земельный участок, постройка на котором не зарегистрирована. Стоимость определяется по рыночному показателю. И если на участке находится незарегистрированный дом, учитывая возможные риски покупателя, продавец снижает цену.

Кроме того:

  1. Новый владелец, заинтересовавшись земельным наделом, решил пристроить объект недвижимости уже к существующему дому. Это сделать довольно просто, если дом не зарегистрирован. В противном случае, нужно собирать бумаги, а также тратить время на согласования в уполномоченных органах.
  2. Сокращение сроков проведения сделки. Продавец не рекламирует на участке дом, оформляет земельный надел как-будто без строения.
  3. Отсутствие перерегистрации, что также экономит время и деньги.

Риски сделки

Они могут возникнуть у тех, кто приобрел участок с незарегистрированным строением. Неприятности могут возникнуть не сразу, а в будущем. Например:

  1. Собственник стремится отдать имущество по более высокой цене. Он ее завышает, когда на участке находится строение. Люди, не знающие закон, покупающие без риэлтора, могут заплатить больше, в том числе и не неузаконенное строение.
  2. Существует вероятность того, что в дальнейшем право собственности не будет зарегистрировано на строение. Причины этого могут быть разными: несоответствие строительным правилам, отступам от границ со смежными участками, затронуты охранные зоны, наличие обременений на участке. Если надел находится в СНТ, уполномоченные органы отказывают по причине неутвержденных проектов застройки СНТ.
  3. Приобретать участок с неоформленным строением возможно если на руках у продавца есть одобренное от Администрации уведомление о начале строительства.

Необходима ли помощь риэлторов

Совершать сделки с неоформленными строениями, а также их сопровождать можно. Но только нужно понимать ответственность за проведение: как моральную, так и правовую.

После подписания договора, на первый взгляд, к нему нет претензий. Но регистрационный орган (в частности, Росреестр) стал отказывать в услуге по причине того, что строение неоформленное.

Нотариусы требуют документы о том, что постройки на участке отсутствуют.

После того как последует отказ, Росреестр обычно предлагает устранить проблему, которая привела к нему. В частности, заявителю будет предложено поставить объект недвижимости на учет в кадастр, зарегистрировать на него собственность.

Что делать с владельцами, которые не хотят оформлять строение на земле?

  1. Попытаться его убедить в том, что увеличится ликвидность земельного участка в случае, если на нем будут находиться оформленные в собственность объекты недвижимости. Повышается шанс, что земельный надел будет продан по более высокой стоимости.
  2. Уведомить администрацию поселения, где находится незарегистрированный дом.

По дачной амнистии

Граждане могут в упрощенном порядке зарегистрировать дом. Обычно это происходит на наделах, которые были переданы по праву пожизненного наследуемого владения или в бессрочное пользование.

Продажа земельного участка с незарегистрированным домом происходит часто, так как строение продается вместе с землей и его зарегистрировать возможно. Но если дом для потенциального покупателя не представляет ценности, он может оформить только участок.

Для этого необходимо продавцу собрать документы, сторонам договора предоставить их в Росреестр. Комплект:

  • документы на землю правоустанавливающего характера: свидетельство в бумажном виде или выписка из Росреестра в 2016;
  • договор купли-продажи;
  • квитанцию об оплате государственной пошлины;
  • заявление (заполняется в МФЦ или в Росреестре).

В завершении новый собственник получает выписку из ЕГРН.

Новый владелец решает, что делать со строением. Жить в доме либо его снести, построить новый. Регистрация вновь построенного объекта недвижимости также возможна в упрощенном варианте, если землевладелец строит его на земельном наделе в СНТ, либо имеет право воспользоваться дачной амнистией.

Приобрести земельный участок с незарегистрированным строением возможно, но за наличные деньги. Если, например, человек захочет взять банковский кредит на объект недвижимости, то, скорее всего, кредитное учреждение запросит у него документы на строение, которое находится на земле.

Источник: https://prozemlu.ru/pokupka-zemelnogo-uchastka-s-nezaregistrirovannym-domom/

Покупка «несуществующего» дома. Часть 1

Купить землю с неоформленным домом
На рынке загородной недвижимости встречаются земельные участки, которые продают вместе с незарегистрированными постройками.

На рынке загородной недвижимости встречаются земельные участки, собственники которых продают их вместе с построенными, но незарегистрированными домом-баней-гаражом.

Цена у них чаще всего привлекательная, покупатели проявляют интерес, но в то же время сомневаются, стоит ли покупать такой земельный участок – мало ли какие последствия их могут ожидать после сделки.

Недавно мы обратились к экспертам в области права и сделок с недвижимостью и попросили их перечислить опасности, сформулировать компромиссное решение для минимизации риска.

Екатерина Андреева, генеральный директор агентства недвижимости и страхования «КРИГЕР», Москва:

Екатерина Андреева

– Покупка земельного участка с незарегистрированными строениями – не самый идеальный вариант. Но, если остальные условия сделки по такому объекту покупателя устраивают, то есть несколько способов решения проблемы.

Во-первых, можно внести предварительный платёж в счёт покупки (аванс) и подождать, пока продавец оформит все объекты в свою собственность, после этого совершить сделку. Из минусов данного способа я бы отметила налогообложение.

Продавец будет обязан заплатить налог на доход, полученный от продажи имущества, которое было в собственности менее пяти лет. А это значит, что стоимость объекта может увеличиться на сумму налога. Недвижимость, у которой правоустанавливающие документы в порядке, в принципе стоит дороже аналогов.

Это как квартиры: в стадии строительства – одна цена, с документами о собственности – на 20 процентов дороже.

Во-вторых, можно купить незарегистрированный дом. То есть де-юре покупатель приобретает только землю, на которую есть правоустанавливающие документы, а затем самостоятельно оформляет постройки после государственной регистрации договора купли-продажи участка. Или не оформляет, но с риском получить штраф.

В качестве третьего варианта я бы порекомендовала, как и в предыдущем варианте, приобрести только землю, но с поправкой в цене сделки на стоимость приведения документов по постройкам в порядок. То есть продавец делает скидку ровно на сумму оформления дома.

Считаю, что этот вариант разумен, поскольку в жизни всё бывает, и продавец, если будет самостоятельно оформлять дом в собственность, может и вовсе передумать его продавать.

А вообще, безусловно, нужно с самого начала приводить документы в порядок, это избавит от неприятностей в дальнейшем.

Евгения Свинтаржицкая, юрист компании «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ»:

Евгения Свинтаржицкая

– Если на земельном участке находятся строения, права на которые не зарегистрированы и даже если построены в соответствии со всеми действующими нормами, они всё равно имеют статус объектов самовольного строительства. Что это означает?

Из плюсов лишь то, что для налоговых органов данных строений не существует, поэтому владелец самовольной постройки до поры до времени не платит за них налоги.

Теперь о минусах: за самовольную постройку могут оштрафовать, обязать узаконить её или снести. И хотя упрощённый порядок регистрации индивидуальных жилых домов («дачная амнистия») продолжает действовать до 1 марта 2019 года, с каждым годом «узаконение» становится всё более сложным процессом и требуется подготовка всё большего числа документов.

Также ужесточается государственный контроль над самовольным строительством. Если ещё год назад штраф за незарегистрированное строение был чем-то из ряда вон выходящим, то сейчас контролирующим органам достаточно сверить съёмку со спутника (на которой отчётливо видны все строения) и кадастровую карту, на которую нанесены все «зарегистрированные», то есть законные строения.

Ни продать, ни завещать

В связи с ужесточением государственного контроля над самовольным строительством важно понимать последствия покупки строений, права на которые не зарегистрированы. Они заключаются в том, что:

– такие строения нельзя продать, подарить, отдать в залог, получить под их залог ипотеку и т. д.;

– нельзя прописаться в незарегистрированном жилом доме;

– нет возможности в судебном порядке взыскать ущерб, нанесённый вашему строению (суды не рассматривают споры по самовольным постройкам);

– могут оштрафовать за самовольную постройку или обязать её снести;

При этом надо учитывать, что некоторые строения, которые возведены с нарушением строительных, градостроительных или пожарных норм, нельзя узаконить. А это значит, что рано или поздно такое строение придётся снести.

На наш взгляд, приобретение неузаконенных строений достаточно рискованно, и если вы всё же рассматриваете вариант такой покупки, то рекомендуем вначале проконсультироваться о перспективе «узаконения», то есть выяснить, не возведено ли здание с грубыми нарушениями норм.

Илья Титенков, юрист департамента эксплуатации и строительства компании «Удача»:

– Покупать или нет земельный участок с незарегистрированными постройками, каждый решает для себя сам.

При этом сразу оговоримся, что речь идёт о покупке участка на землях сельхозназначения и в период до 1 января 2019 года, поскольку строительство на земельном участке, расположенном на землях поселений, и на сегодняшний день требует наличия проекта и ряда согласований с исполнительными органами государственной власти.

Требования к строительству такого жилого дома определены Градостроительным кодексом и рядом других подзаконных актов.

Что касается земельных участков в садовых товариществах, то такая покупка возможна, но при этом в договоре купли-продажи будет фигурировать только земельный участок, поскольку имеющиеся на нём постройки не прошли кадастровый учёт.

Во избежание в дальнейшем потери сил и времени на хождение по различным инстанциям и получение согласований на строительство, необходимо успеть подать документы на государственную регистрацию права на уже созданные объекты недвижимости до 31 декабря 2018 года.

С вступлением в действие нового закона с 1 января 2019 года строительство и узаконение жилых домов будут возможны только с разрешения муниципальных властей. Перед началом строительства необходимо будет предоставить проект и документы о праве собственности на землю.

При этом само по себе наличие права собственности на землю не будет гарантировать, что капитальный жилой дом может быть построен.

Его возведение должно отвечать всем правилам градостроительного зонирования, в противном случае строительство на этой земле будет считаться незаконным.

Некапитальные строения, не подлежащие постановке на кадастровый учёт, можно построить без ограничения.

Светлана Соловьёва

Окончание следует

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/592e8dbad7d0a6f53d9a302a/pokupka-nesuscestvuiuscego-doma-chast-1-5bea56e6d6143100a97f384c

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.