Квартира по долям

Как разделить квартиру на доли: собственник один, между супругами

Квартира по долям

Последние изменения: Январь 2020

Далеко не все квартиры принадлежат одному собственнику. Закон позволяет разделять один объект собственности между несколькими владельцами, при условии соблюдения некоторых нюансов. Выбор действий, как разделить квартиру на доли, зависит от формы собственности (долевая, личная, общая) и обстоятельств, при которых приобреталась квартиры.

Варианты для сособственников

Если квартира принадлежит более, чем одному собственнику, различают следующие варианты собственности:

  1. Долевую, поделенную на части недвижимость, с получением каждым владельцем свидетельства (до 2017 года) или выписки ЕГРП. Объем собственности точно определен, что подтверждается документально.
  2. Совместную, если она куплена супругами до развода, и между ними не был заключен брачный контракт и не были выделены доли сразу.

Способы, как разделить доли в квартире, предусматривают оформление через:

  • мировое соглашение;
  • брачный контракт;
  • судебное постановление.

Соглашение о разделе долей в квартире

Если есть общее решение о том, в каких пропорциях имущество будет принадлежать претендентам, оформляют мировое соглашение. Такой вариант – оптимальное решение для раздела.

В положениях документа определяют не только объем переходящего имущества, но и условия переоформления.

Чтобы соглашение о разделении квартиры на доли имело юридическую значимость, необходимо учесть требования, которые предъявляет закон.

К обязательным реквизитам документа относят:

  • ФИО сторон, их паспортные данные.
  • Предмет договора.
  • Обязанности и права, ответственность сторон.
  • Порядок урегулирования споров.
  • Условия действия и расторжения соглашения.
  • Подписи сторон и дата составления.

Документ подлежит обязательному нотариальному заверению и позднее – регистрации в Росреестре.

Вместе с договором регистрирующему органу передают:

  • технический план;
  • правоустанавливающие документы, подтверждающие юридические полномочия сторон;
  • платежный документ об уплате пошлины.

Важно помнить, что при использовании материнского капитала при покупке жилья доли выделяют на каждого члена семьи после снятия регистрационных обременений. Законодатель не устанавливает принципа равности при определении объема имущественных прав при разделе квартиры на доли.

Брачный договор

  Не обязательно делить собственность в разводный период, как и нет ограничений по времени подписания контракта до брака.

По обоюдному желанию супруги заключают брачный договор в любое время в течение семейной жизни, либо после прекращения брака.

Контракт облегчает урегулирование вопросов имущественного распределения, поскольку стороны заранее знают, что и на каких условиях будет им принадлежать.

Чтобы подписанный брачный договор имел силу, необходимо нанести визит к нотариусу и заверить документ. Действие договора не ограничивается периодом семейных отношений, распространяясь на время после прекращения брака.

Как разделить квартиру на доли в судебном порядке

Если собственники имеют разные представления об имущественных претензиях, споры решают в судебном порядке.

Исковое заявление о выделе доли в квартире подают в суд района, к которому относится место расположения квартиры. Истцом выступает лицо, претендующее на долевое право. Ответчиками будут собственники квартиры.

Нужно учитывать, что время подачи иска ограничено действующим сроком исковой давности — 3 года после того, как было выявлено право для предъявления имущественных претензий.

К основным реквизитам иска относят:

  1. Название судебной инстанции вместе с адресом.
  2. Сведения об истце (ФИО, прописка, информация о контактах).
  3. Аналогичные сведения об ответчиках.
  4. Описание ситуации, давшей право на имущественные претензии.
  5. Подпись истца и дата составления.
  6. Список прилагаемых бумаг, которые подтверждали бы слова и позицию истца (личные бумаги, справки, техпаспорт квартиры, свидетельства о праве собственности). Дополнительно подают заключение эксперта о допустимости выделения доли в объекте и платежную квитанцию о госпошлине.

Если сам истец не может обратиться в суд лично, готовят нотариально заверенную доверенность.

Заслушав стороны, судья выносит решение удовлетворить или отказать истцу. При вынесении положительного решения и вступлении его в силу, истец обращается в Росреестр для регистрации имущественных изменений.

После внесения записи в реестр недвижимости человек получает полное право владения и распоряжения частью объекта.

При рассмотрении исков, поданных при бракоразводном процессе, при отсутствии дополнительных условий и обстоятельств суд исходит из принципа равности, деля квартиру на две равные части. Существует вариант, когда один из супругов получает жилье в полное владении, при условии выплаты компенсации за часть квартиры.

Физическое разделение квартиры в равных долях усложняется отсутствием двух равных по площади помещений.

Выдел долей в натуральном выражении допускается при 3 условиях:

  1. Наличие изолированных помещений.
  2. Отдельные входы для выделяемых площадей.
  3. Соответствие санитарным нормативам, установленным на законодательном уровне.

Важную значимость имеют результаты техэкспертизы, подготовленной для судебного разбирательства. Суд, принимая решение, будет основываться на мнении экспертов, оформленных в заключении о:

  • возможности выдела доли;
  • общей стоимости объекта;
  • допустимости перепланировки и предполагаемых затратах на нее.

Натуральный выдел чаще применяется для малоэтажного просторного жилья с несколькими помещениями.

Раздел 1-комнатной квартиры

Принцип равности соблюсти удается редко, поэтому вместо выдела доли судья выносит решение о порядке пользования помещениями.

Однокомнатное малогабаритное жилье разделу не подлежит, поскольку нет достаточного количества разделяемой площади. Решением суда устанавливается порядок пользования общей квартирой.

При проживании сразу нескольких семей, разделяют лицевые счета для корректного начисления коммунальных платежей каждому собственнику. Это возможно только после оформления долевой собственности. Если квартира пока находится в совместном владении, ее предварительно разделяют и регистрируют доли в Росреестре.

Только после внесения изменений в Росреестр предстоит урегулировать вопрос организации отдельных лицевых счетов.

После того, как начнут начислять отдельные платежи, каждая из сторон обязана оплачивать отдельные квитанции. При неуплате счетов на протяжении 3 месяцев управляющая компания вправе распорядиться о прекращении поставки коммунальных ресурсов.

С одним собственником

Даже если у квартиры единственный владелец, иногда требуется выделить в объекте части. Так происходит при намерении продать или иным способом распорядиться частью жилплощади. Закон допускает такие процедуры при условии соблюдения некоторых правил.

Потребуется провести экспертизу и получить заключение о возможности деления на части рассматриваемого объекта. Анализируют площадь, планировку и обустройство отдельными входами. Если эксперт не возражает против деления, далее следуют стандартной схеме оформления.

Действия, как разделить приватизированную квартиру по долям, зависят от ответов на вопросы:

  • пришли ли собственники к общему решению;
  • какие категории граждан участвовали в приватизации;
  • выделялись ли ранее в объекте доли.

В разделении приватизированного жилья есть некоторые особенности.

  1. Регистрация собственности с определением прав в общем имуществе. Если недвижимость передавалась из муниципального фонда в 90-х годах, могла быть оформлена совместная собственность, без указания доли. Позднее правила изменились и доли стали определять сразу при приватизации.
  2. Составление соглашения о разделе с нотариальным заверением.
  3. Уточнение порядка пользования приватизированными помещениями. За каждым собственником закрепляют комнаты согласно размеру долей в квартире. Порядок пользования заверяют у нотариуса.
  4. Счета лицевые разделяют в управляющей компании. Для проведения процедуры потребуется предоставить подписанное соглашение о порядке пользования и правоустанавливающие бумаги на имущество.

Если стороны не договорились о разделении, урегулировать спор поможет суд. Иск о разделе долей подают в районный суд, к которому территориально относится квартира. После получения судебного решения и вступления его в силу идут в УК для получения отдельных лицевых счетов.

Регистрация изменений

Важная часть процедуры разделения счета – регистрация права на долю в объекте.

В Росреестр подают пакет документации:

  • Заявление от собственника.
  • Документ, на основании которого определена часть имущества (соглашение или решение суда).
  • Документ о праве собственности на объект (выписка ЕГРП).
  • Техническая документация БТИ.
  • Платежный документ об уплате пошлины.

Если выделяется новая доля – выдают выписку на долю в объекте недвижимости, а остальным регистрируют изменения.

Раздел между супругами

Совместная собственность предполагает право обоих супругов на раздел по взаимному согласию или через суд. Участие в приватизации предусматривает равность прав мужа и жены, зарегистрированных на жилплощади. По условиям брачного договора или в судебном порядке может быть определен иной способ распределения долей.

Если жилье приватизировано только одним из супругов, другой не вправе претендовать на выделение доли. Приватизированное жилье не входит в общую имущественную массу и передается государством конкретному гражданину в личную собственность, без учета наличия супруга. Такое имущество не является совместной собственностью.

Законодательство не разграничивает в правах собственников целых объектов или долей в них. Это означает, что новый владелец сможет продать свою часть, либо оформить ее в дар. Долю можно сдавать в аренду и получать стабильный доход, при условии соблюдения законодательных норм.

Продажа

Если планируется продажа, предварительно предлагают часть к выкупу совладельцам в приоритетном порядке. Условия покупки для сособственников и остальных покупателей должны быть одинаковыми. Посторонние лица получают право покупки после того, как совладельцы подтвердят отказ в письменном виде.

Если кто-либо из совладельцев решат выкупить долю в приоритетном порядке, после получения письменного уведомления им необходимо связаться с продавцом в 30-дневный срок.

После месяца ожидания, при отсутствии претендентов на покупку из совладельцев жилья, долю можно продать любому другому покупателю.

Процесс переоформления права собственности на долю в квартире не отличается от стандартной регистрации объекта в Росреестре.

Сдача внаем

Сложности ждут при намерении сдать долю в аренду. Решение предварительно согласовывают с остальными владельцами объекта. При наличии противоречий и противодействии других собственников аренда окажется незаконной.

Передача в дар

Доля – такая же собственность, как и целый объект недвижимости. При желании, любой вправе отдать свою часть другому человеку.

Процесс не требует согласия остальных и ожидания, чем иногда пользуются граждане, намеренные подменить продажу дарением.

Помимо того, что такая сделка расценивается как подмена, нужно учитывать риски продавца, ведь юридически после переоформления доли он не вправе требовать материального вознаграждения, и обязан освободить жилье.

В отличие от распоряжений целыми объектами, после выдела доли безвозмездные сделки по ней (наследование, дарение) проходят по стандартной схеме, но если предполагается материальная заинтересованность собственника (аренда, продажа) придется согласовывать распоряжения с остальными хозяевами.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2020 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/pravo-sobstvennosti/kak-razdelit-kvartiru-na-doli/

Что такое выделенная доля в квартире и как оформить в 2020 году

Квартира по долям

При отчуждении квартиры, делении наследственного имущества, разделе недвижимости в бракоразводном процессе становится актуальным вопрос о выделении своей доли или ее выгодной реализации. Особенно, когда под одной крышей собрались люди, не являющиеся друг другу близкими родственниками. Рассмотрим, что такое выделенная доля в квартире, и можно ли ее определить в натуре?

Долевая и совместная собственность на квартиру

Если у квартиры несколько владельцев, право на нее регистрируется в виде:

  1. Совместной собственности.
  2. Долевой собственности.

По первому варианту всегда оформляют собственность на супругов.

По закону супруги обладают именно правом совместной собственности, доли которых не определены и считаются равными. При этом в числе собственников официально может быть указан только муж или только жена, однако, если квартира куплена в браке, она является равной собственностью обоих супругов.

Законные муж и жена могут по своему желанию оформить право и в долевую собственность, но для этого необходимо составлять брачный договор с нотариальным удостоверением.

Долевая собственность возникает во всех остальных случаях – мать и дочь, братья, любые другие лица, не связанные между собой в родстве. Размер доли обязательно указывается в виде числового обозначения.

Под выделенной долей на недвижимое имущество подразумеваются определенные в натуре квадратные метры или комнаты, обладающие своими характеристиками.

Чаще всего доля в квартире не выделена, и вся информация о ней сводится к числовому обозначению ее размера – 1/2, 3/4, 1/5.

Можно ли выделить долю в квартире в натуре?

Общими условиями для юридического выдела жилого помещения являются:

  • наличие собственного санузла;
  • возможность обустройства кухни в каждой автономии квартирных площадей;
  • отдельный выход к общему имуществу здания или на улицу.

При этом если есть возможность произвести перепланировку или переустройство в квартире для достижения поставленных целей, значит, сначала оформляются документы для соответствующих работ.

Однако в большинстве квартир оборудовать несколько ванных комнат и кухонь не получится ни при каких обстоятельствах. Квартира является неделимой вещью.

Нажмите для увеличения изображения

Выдел доли в натуре в квартире, не являющейся коммунальной, не возможен ни фактически, ни юридически.

Это означает, что нельзя разделить двух, трех, пятикомнатную квартиру на несколько комнат, каждой из которой присвоить отдельный кадастровый номер, что позволило бы прекратить долевую собственность и зарегистрировать комнаты как самостоятельные элементы гражданского оборота.

Выдел доли в натуре в квартире невозможен также и по суду.

На сайтах объявлений по поиску жилья часто можно встретить информацию о продаже комнаты в квартире. При этом указано, что продается не доля, а именно комната как самостоятельный объект недвижимого имущества. В данном случае продавец немного лукавит – наибольшее, что можно сделать при выделении доли в квартире, не являющейся коммунальной, – определить порядок пользования между дольщиками.

Выдел доли в квартире по соглашению

Выделить долю в квартире в натуре можно единственным способом – подписанием соглашения о порядке пользования.

В нем прописывается, как именно распределяются между собственниками квадратные метры, каков порядок использования балконов, лоджий, кладовок и т. д. Общими местами (коридор, кухня, ванная комната) стороны пользуются, как правило, на равных условиях.

В соглашение дополнительно могут быть включены следующие данные:

  1. О порядке использования бытовых приборов, расположенных в общих местах.
  2. Об уборке мест общего пользования, утилизации мусора.
  3. О возможности или невозможности проживания в квартире домашних животных.

Включение в соглашение тех или иных условий определяется сторонами. Обязательно в документе приводятся паспортные данные совладельцев, их подписи и информация о распределении комнат между ними.

Соглашение о порядке пользования не является документом, который подлежит обязательной государственной регистрации.

Иными словами, такое соглашение не регистрируют как самостоятельный документ, но оно может являться приложением к договору купли-продажи. Соответственно, при определении порядка пользования не происходит раздела квартиры на комнаты, предметом оборота по-прежнему является лишь доля, с той лишь разницей, что собственники между собой определили, какой комнатой эта доля является в натуре.

Соглашение закрепляет конкретные комнаты за владельцами согласно договоренности сторон. Когда компромисса достигнуть не удается, необходимо обращаться в суд для определения порядка пользования.

Споры при определении порядка пользования квартирой

Как правильно определить пользование квартирой, если доли равные, а комнаты разной площади, или один из совладельцев провел ремонт жилья за свой счет, и из-за этого он претендует на лучшую комнату? А если доля настолько маленькая, что невозможно отдать владельцу в пользование целую комнату? Или не все комнаты изолированные, и никто не хочет занимать проходную?

Чем руководствуется суд в делах об определении порядка пользования квартирой:

  1. Сложившимся порядком пользования, даже если занимаемые комнаты не пропорциональны размерам долей.
  2. Фактическим проживанием каждого собственника в данной квартире, наличием иного жилья у дольщиков.
  3. Реальной возможностью совместного использования имущества.
  4. Планировкой квартиры, наличием изолированных комнат.

Проживание в квартире малолетних детей или инвалидов также может быть учтено при принятии решения судом. Но, если данные лица не держатели доли, их интересы не должны являться приоритетными по сравнению с интересами владельцев квартиры.

Статья 252 ГК РФ определяет, что каждый собственник вправе требовать выдела своей доли. Однако, если выдел не допускается законом, владелец имеет право получить от содольщиков денежную компенсацию, эквивалентную размеру доли.

Оплата стоимости доли вместо ее выдела в натуре возможна:

  1. С согласия правообладателя такой доли.
  2. Без согласия правообладателя, исключительно по решению суда и в случаях, если величина доли незначительная и владелец не имеет особого интереса в ее использовании. Суд накладывает на остальных собственников обязательства по выплате денежной компенсации.

Если у вас есть вопрос по выделу доли или определению порядка пользования, воспользуйтесь бесплатной консультацией юриста. Подобные вопросы решаются в индивидуальном порядке. Судебная практика богата разнообразными решениями суда, в том числе, когда держателю небольшой доли доставалась в пользование целая квартира.

Доли при покупке квартиры по материнскому капиталу

Главное и необходимое условие сделки по приобретению жилья с материнским капиталом – обеспечение долями всех членов семьи, в том числе детей. Размер доли определяет соглашение. Но чаще всего детям умышленно отводятся минимальные доли.

Дело в том, что при покупке жилья в сделках с несовершеннолетними детьми обязательно участвуют органы опеки. Их предназначение – следить, чтобы будущее жилье ребенка не уступало предыдущему, а было лучше.

Для этого при обналичивании сертификата детям выделяют маленькие доли, чтобы при возможной покупке следующей квартиры их долю легче было увеличить.

Выдел доли в коммунальной квартире

Собственник может зарегистрировать право собственности отдельно на комнату в коммунальной квартире. На кадастровом учете будут содержаться сведения и о всей квартире, и о выделенной комнате (Письмо Министерства экономического развития № ОГ-Д23-5298 от 27.09.2013 г.).

Согласно ст. 41, 42 ЖК РФ владельцы комнат в коммунальной квартире обладают долевой собственностью на места общего пользования.

Порядок действий для регистрации права собственности на комнату и общей долевой собственности на общее имущество в коммунальной квартире:

  1. Подготовить соглашение о выделе комнаты, подписанное всеми собственниками.
  2. Заказать технический план на образование комнаты.
  3. Подать заявление в Росреестр на постановку на учет комнаты в квартире и регистрации права. В составе документов необходимо предоставить:
  • технический план на комнату, и план помещения, являющегося общим имуществом;
  • госпошлина в размере 2000 рублей.
  1. Получить результат – выписку из ЕГРН.

Одновременно с заявлением должны обратиться и остальные собственники долей в коммунальной квартире. Ведь при выделении одного владельца, доли остальных подлежат перераспределению и определяются в соглашении. Участие остальных совладельцев не нужно только при выделе по суду.

Подведем итоги

  • В настоящее время выдел комнаты в квартире, не являющейся коммунальной, таким образом, чтобы можно было владеть собственностью на комнату, а не долей на квартиру, не осуществляется. Даже суды не практикуют принятие подобных решений. Квартира считается неделимой вещью, согласно ст. 133 ГК РФ.
  • Отчуждение долей в квартире происходит по соглашению о порядке пользования, в котором комнаты в квартире распределены между владельцами долей. Предметом сделки юридически является доля в квартире.
  • Соглашение о порядке пользования квартирой может быть достигнуто совладельцами по договоренности, а может быть установлено судом.
  • Раздел коммунальной квартиры на комнаты возможен, каждая комната получает отдельный кадастровый номер, а владелец комнаты становится держателем доли на общие помещения коммунальной квартиры, и полноправным собственником своей комнаты. Выдел комнаты в коммунальной квартире осуществляется либо на основании соглашения между собственниками, либо по суду.

Источник: https://profinansy24.ru/nedvizhimost/oformlenie/chto-takoe-vydelennaya-dolya-v-kvartire

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.