Могут ли собственники выбрать подрядчика

Содержание

Как выбрать подрядчика для проведения работ по ремонту многоквартирного дома?

Могут ли собственники выбрать подрядчика

Выбор подрядчика для проведения ремонтных работ в многоквартирном доме (МКД) – вопрос очень ответственный. И касается это не только капитального, но и текущего ремонта.

На практике, почти у каждой управляющей организации или ТСЖ есть печальный опыт работы, после которого подрядчик или исчезал с деньгами или выполнял работы ненадлежащего качества.

По каким критериям нужно выбирать подрядную организацию и должна ли быть у нее лицензия на выполнение ремонтных работ в МКД?

Кто может выбрать подрядчика для работ по содержанию и ремонту в МКД?

Согласно п. 3 ст. 182 Жилищного кодекса РФ, привлечением подрядчиков для ремонта в многоквартирном доме должна заниматься управляющая организация. Она же заключает с подрядными организациями договоры на проведение тех или иных работ или оказание услуг.

Причем в документах должны быть предусмотрены гарантийные сроки, а также обязательства подрядчиков по устранению нарушений. Однако, все чаще в договоре управления собственники прописывают возможность самостоятельного выбора подрядной компании. Это позволяет более экономно расходовать средства.

а также выбирать те компании, которые готовы делать работы качественно и нести ответственность и гарантию.

По какому принципу выбираются подрядчики для выполнения ремонтных работ?

При выборе подрядной организации для проведения ремонта в МКД, следует обратить внимание на несколько факторов.

Как это делаем мы, специалисты системы ГИС РЕМОНТ ЖКХ? Прежде всего, смотрим на уровень квалификации подрядчика и опыт его работы – дата регистрации компании может быть датирована десятилетней давностью, но все эти годы фирма не вела деятельности.

Также необходимо обратить внимание на гарантию качества, которую он предоставляет на выполненные работы, есть ли банковская гарантия?

Самым важным аспектом будет являться стоимость услуг (работ) подрядчика. Однако тот факт, когда подрядная организация предлагает слишком малую цену, должен как минимум насторожить председателя ТСЖ/ЖСК/УК.

Часто это делается на первоначальном этапе, чтобы выиграть конкурс на выполнение работ, а затем либо «всплывают» новые статьи расходов, либо ремонт проводится с использованием крайне некачественных материалов.

Поэтому важно требовать от подрядчика подробную смету с указанием конкретных материалов или их производителей.

Личное знакомство с директором подрядной компании и посещение ее офиса также будут не лишним аргументом при принятии решения в пользу того или иного подрядчика.

Должна ли быть лицензия у подрядчика для выполнения ремонтных работ?

Председатели обслуживающих компаний часто задают вопрос, а должна ли быть у подрядчика лицензия на выполнение различных видов ремонтных работ? В соответствии с Федеральным законом от 04.05.

2011 N 99-ФЗ “О лицензировании отдельных видов деятельности”, лицензия на проведение большинства видов ремонтных работ не нужна! Так, отделка гипсокартонном, штукатурные и облицовочные работы, полы и стяжки, малярные работы, фасадные работы, замена труб, монтаж сантехники и др. в многоквартирном доме не требуют специального разрешения.

Исключение составляет осуществление деятельности по монтажу, техническому обслуживанию и ремонту средств обеспечения пожарной безопасности. В соответствии со ст. 12, п. 14 Федерального закона N 99-ФЗ для проведения данных работ следует получить лицензию.

Для выполнения некоторого перечня работ необходим допуск СРО: например, для совершения деятельности по гидроизоляции, теплоизоляции, антисептированию (Приказ Министерства регионального развития Российской Федерации от 30 декабря 2009 г.

N 624″Об утверждении Перечня видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства”).

Так, внутренние отделочные работы не требуют допуска, однако при их выполнении возможно проведение скрытых работ, например, гидро- или теплоизоляции, на которые уже нужен допуск СРО. Поэтому следует обратить внимание на состав данных работ. Что касается работ по теплоизоляции МКД, то, согласно п. 12.

10 Приказа №624, для их выполнения нужно получить допуск СРО. Устройство наружных сетей трубопровода и канализации, а также тепло- и газоснабжения также возможно только при условии вступления подрядчиком в СРО.

А при замене разводки, канализации, системы отопления допуск СРО необходим, только если работы ведутся на особо опасных и технически сложных объектах. Полный перечень ремонтных работ, для которых нужен допуск СРО, указан в Приказе №624.

Заметим, что подрядчик сам может привлекать организации с соответствующим допуском на выполнение указанных работ. При этом данный пункт следует предусмотреть в договоре с подрядной организацией.

Источник: http://gis-remont.ru/article/view/2

Как выбрать подрядчика в строительстве? — Офлайн на vc.ru

Могут ли собственники выбрать подрядчика

Изображение носит иллюстративный характер

Данный вопрос важен не только для Заказчика, но и в целом является значимым для успешной реализации всего проекта, за которым стоят Подрядчик, Проектировщик, поставщики и многие другие участники.

В большинстве случаев главными критериями при выборе Подрядчика являются цена и сроки, но качество и репутацию компании, за которой стоит надёжность реализации проекта, практически не берут в расчёт.

Такой подход часто приводит к многочисленным судебным спорам, а в итоге к убыткам.

Для успешной реализации инвестиционных строительных проектов и исключения спорных ситуаций, исходя из нашего практического опыта работы на строительном рынке Республики Беларусь, мы в «Хеликс Групп» разработали алгоритм выбора Подрядчика из 5 ключевых правил:

  1. Анализ рынка строительных компаний;
  2. Формирование портфеля потенциальных Подрядчиков;
  3. Детальное изучение компаний из портфеля потенциальных Подрядчиков;
  4. Предоставление проектно-сметной документации и получение коммерческих предложений;
  5. Оформление договора.

Далее разберём подробнее эти правила.

Анализ рынка строительных компаний

Мониторинг рынка заключается в том, чтобы изучить его текущее состояние – предоставляемые услуги и их качество, количество строительных компаний и их возможности, правовое регулирование строительства законодательством. Также мы рекомендуем провести консалтинг у опытных служб заказчика (инжиниринговые компании), чтобы получить у них экспертное мнение, которое поможет сложить более широкую картину о предстоящем поле деятельности.

Если вы находитесь на предынвестиционной стадии проекта и ещё не приступили к разработке проектно-сметной документации, то рекомендуем вам рассмотреть возможность строительства «под ключ», что уменьшит ваши риски и поможет добиться более слаженной работы и лучшего конечного результата.

Формирование портфеля потенциальных Подрядчиков

Далее при завершении анализа рынка мы рекомендуем вам выбрать претендентов на роль Подрядчика для вашего проекта исходя из их технических возможностей, экономической стабильности и строительного опыта.

Создайте список потенциальных Подрядчиков.

Из всех потенциальных участников вам необходимо создать пул наиболее вызывающих доверие Подрядчиков, отсеяв сомнительные, мало опытные и экономически несостоятельные компании.

Следует обратить внимание на предоставляемую информацию и насколько открыто компания её показывает – это реализованные и реализуемые проекты, отзывы, новости, история компании, аттестаты, контакты других заказчиков т.д..

Детально каждую компанию на данной стадии изучать нет необходимости, ведь целью является упрощённо выбрать подходящие по вышеуказанным показателям организации, отделив неподходящие компании.

В дальнейшем необходимо будет более тщательно исследовать компании из портфеля потенциальных Подрядчиков, что может занять ваше время неэффективно, если вы внесли в этот список и сомнительные компании. Рекомендуемое количество от 5 до 10 компаний на данном этапе.

Детальное изучение компаний из портфеля потенциальных Подрядчиков

Теперь вам нужно качественно познакомиться с каждой компанией – изучить её кейсы, съездить на готовые объекты для осмотра их качества, связаться с бывшими заказчиками компании для получения комментариев по сотрудничеству с вашим потенциальным Подрядчиком и ознакомиться с экономической состоятельностью (отсутствие ареста на счетах компании, отсутствие судебных дел в качестве ответчика, задолженности по уплате налогов и т.д.) и технической компетенцией компании. Благонадежная компания предоставит телефоны своих Заказчиков, связавшись с которыми можно будет узнать их точку зрения о данной фирме. То же относится и к истории компании, которая должна быть прозрачной для вас, конечно же, при содействии самого Подрядчика.

Проверьте наличие необходимых разрешительных документов и рекомендательных писем.

Отдельно мы хотим выделить необходимость наличия аттестатов, сертификатов и свидетельства о технической компетенции, как того требует законодательство, а также рекомендательных писем и отзывов, что твердо свидетельствует о пути развития компании, улучшении качества её работы и расширении технических навыков.

Рекомендуем вам проверить действительность строительных допусков – сведения о категории аттестата соответствия и его сроке действия, перечень номеров квалификационных аттестатов и свидетельств о технической компетентности.

Дополнительно можно обратить внимание на наличие актуальной информации на сайте и в социальных сетях в виде фото и видео материалов с реализуемых объектов и о внутренней жизни компании.

Материалы ООО “Хеликс Групп”

Ещё одним важным кирпичиком в построении вашего мнения перед конкурсом (тендером) о каждом Подрядчике служит проверка его правоспособности.

Здесь вы можете использовать наиболее известные инструменты для этого, например, запросить учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации или сделать выписку из ЕГР.

Советуем вам проверить полномочия представителя Подрядчика – размер и иные критерии сделки, которые в праве совершать данный представитель, кто вправе дать согласие на совершение сделки и совершать сделки от имени компании.

Для этого запросите у компании подтверждение полномочий о совершении данной сделки представителем Подрядчика, которое должно быть заверено учредителями. Вы можете также изучить статус субъекта хозяйствования – на какой стадии ликвидации находится, сведения об управляющем и об имуществе должника.

В процессе вашего близкого знакомства с каждой компанией на данном этапе неминуемо в процессе общения будет показывать себя культура делового общения у Подрядчика – это и пунктуальность, и исполнительность, и тактичность, и в целом уровень делового этикета. Это служит серьёзным маяком для ориентации конкретной компании в вашем списке. Также мы рекомендуем посетить офис компании для личного знакомства с представителями потенциального Подрядчика, что также даст вам информацию для общего анализа.

Предоставление проектно-сметной документации и получение коммерческих предложений

После тщательного подбора потенциальных Подрядчиков, к которым в ходе анализа у вас уже сложилось доверие, необходимо приступить к отправлению проектно-сметной документации для начала расчета ими стоимости, сроков и условий проведения строительно-монтажных работ.

При сопоставлении коммерческих предложений мы настойчиво предлагаем вам не делать акцент на практику выбора компании-подрядчика лишь на основе цены и сроков выполнения работ.

Такая недальновидная тактика, нацеленная на получение финансовых сиюминутных выгод, приводит к негативным последствиям как в качестве результата, так и в его экономической отдаче в будущем.

Вместо этого наряду с ценой и сроками требуйте серьёзного обоснования надёжности предоставленных расчетов (сметы или коммерческого предложения).

Зачастую недобросовестные компании неоправданно демпингуют ценой и сроками в надежде позже при выполнении строительно-монтажных работ на объекте «добрать» до реальной стоимости проекта дополнительными работами. Надёжный же Подрядчик должен принять ответственность за своё предложение, ведь он изучил ПСД и рассчитал полную стоимость работ.

Материалы ООО “Хеликс Групп”

Примером здесь может служить строительство двух автосалонов известным белорусским автомобильным дилером.

Заказчик выбрал самого дешёвого Подрядчика, который недобросовестно понизил цену, из-за чего оказался экономически несостоятельным уже в процессе выполнения СМР, а в следствии не смог завершить строительство до конца. Результатом стал долгострой, банкротство строительной компании и убытки Заказчика.

Для технически грамотной оценки предложений вам желательно иметь специалиста, разбирающегося в ценообразовании и технологиях строительного производства, или инжиниринговую компанию, которые смогут оценить техническое и кадровое оснащение компании, что может в действительности оправданно оказать снижающее влияние на цену.

Если такие ресурсы отсутствуют и вы решили самостоятельно проводить анализ предложений, то стоит провести опрос компаний, участвующих в конкурсе. Добросовестный Подрядчик должен давать простые и обоснованные ответы на любой вопрос. Аргументы должны быть понятны даже неспециалисту.

Не должно быть заумных трудно понятных фраз, когда человек незнающий ответ на вопрос пытается таким образом показать Заказчику свою экспертность. У вас непроизвольно должно вызывать сомнение сильно отличающиеся стоимость и сроки между различными предложениями.

К этому вы должны ввести критерии экономической надёжности компании и ее компетентности.

Оформление договора

При окончательном выборе Подрядчика или Подрядчиков естественным этапом является узаконивание и регламентирование последующих отношений путём подписания договора.

И здесь также есть знаки, которые способны еще больше пролить свет на выбранную вами компанию.

Каждый опытный Подрядчик понимает риски свои и Заказчика и старается максимально прописать их в договоре, чтобы при возникновении спорных ситуаций они разрешались путём обращения к договору.

Договор – это тот этап, который проверяет благожелательность обоих сторон ещё до начала работ.

У некоторых Заказчиков вызывает сомнения большой договор, будто чем он больше, тем вероятнее в нем есть подвох, но как раз наоборот стоит остерегаться небольших контрактов, которые никак чётко не расставляют роли договорных отношений.

Права, обязанности, роли, сроки и ответственность всех участников договора должны соответствовать требованиям проекта. Условия договора должны быть сформулированы чётко и недвусмысленно.

Всё это позволяет избегать конфликтных ситуаций, ясно распределяя функции каждого участника.

Материалы ООО “Хеликс Групп”

В любом бизнесе присутствуют риски и также в строительстве их немало, поэтому от грамотного их распределения и управления будет создаваться доверие между сторонами. Чем лучше прописаны все условия, тем легче управлять строительным процессом и инвестиционным проектом, а, как следствие, добиваться лучшего экономического результата.

Выведенные правила основаны на многолетнем опыте работы нашей компании на строительном рынке Республики Беларусь, что также позволило нам сформулировать 3 главных принципа в нашей работе – это результат, репутация и развитие.

А какими вы видите главные правила для выбора Подрядчика?

Источник: https://vc.ru/offline/145591-kak-vybrat-podryadchika-v-stroitelstve

Управляющие компании и собственники жилья

Могут ли собственники выбрать подрядчика

ТОС и ТСЖ абсолютно разные направления. Не путайте, пожалуйста!

Товарищество собственников жилья Жилищный Кодекс РФ определяет как один из способов управления многоквартирными домами, т.е. ТСЖ может управлять домом, собственно, с этой целью его и создают.

Суть создания ТСЖ в том, что собственники помещений объединяются для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации комплекса, владения, пользования и распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

При этом у товарищества собственников жилья возникают права: заключения договоров о содержании и ремонте общего имущества, оказании коммунальных услуг, определения сметы расходов и доходов на год на основании которой устанавливаются размеры платежей и взносов для каждого собственника.

Помимо этого ТСЖ имеет право предоставлять собственникам дополнительные услуги, если возникнет необходимость, пользоваться банковскими кредитами, рассчитываться по договорам с поставщиками услуг и работ, а также продавать, обменивать или сдавать в аренду имущество, принадлежащее товариществу.

Члены ТСЖ имеют право самостоятельно заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также договоры об оказании коммунальных услуг. Соответственно, следить за качеством обслуживания, техническим состоянием дома и работать с ресурсоснабжающими организациями.

Но если среди жильцов не найдется никого, кто мог бы выделить время для работы в ТСЖ, то правление и его председатель могут передать функции по управлению, обслуживанию и эксплуатации дома профессиональной управляющей компании. При этом хозяевами дома остаются его жильцы, а управляющая компания берет на себя функции исполнителя.

По своему желанию Вы можете менять управляющую компанию, если Вас не устраивает качество услуг, сроки их выполнения или квалификация персонала.

Что же касается ТОС.

Согласно 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления», под территориальным общественным самоуправлением понимается самоорганизация граждан по месту их жительства на части территории поселения для самостоятельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив по вопросам местного значения. Территориальное общественное самоуправление учреждается и действует с целью самостоя­тельного и под свою ответственность осуществления собственных инициатив граждан по вопросам местного значения.

Задачей ТОС является осуществление жителями собственных инициатив в вопросах содержания и благоустройства территории ТОС, обеспечения общественного порядка, организации досуга жителей, проведения культурных, спортивных и других мероприятий, оказания помощи нуждающимся гражданам и в иных вопросах, связанных с удовлетворением интересов жителей ТОС.

Согласно все того же ФЗ-131 основными направлениями деятельности ТОС являются:

1) улучшение социально-культурной среды на территории ТОС, в том числе:- участие в создании центров (клубов, домов и т.п.

) культуры, творчества и досуга жителей, спортивных секций;- работа с детьми, подростками и молодежью по месту жительства;- проведение и содействие в проведении культурных, спортивных, оздоровительных и иных социально-культурных мероприятий;- оказание помощи жителям, относящимся к социально незащищенным категориям граждан (престарелым, инвалидам, малообеспеченным, одиноким, а также многодетным семьям), и иным жителям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации;

– организация акций милосердия и благотворительности, содействие организациям, гражданам и общественным объединениям в проведении таких акций;

2) содействие жилищно-эксплуатационным организациям и органам местного самоуправления в содержании жилищного фонда, в проведении реформ ЖКХ, а также в реализации программ и проектов, направ­ленных на улучшение качества содержания жилищного фонда.

Общественный мониторинг проблем ЖКХ, их кластеризация, определение совместно с управляющими компаниями приоритетов в расходовании средств на ЖКХ.

Общественный контроль за расходованием бюджетных и внебюджетных средств, выде­ляемых на ремонт и поддержание жилищно-коммунальных систем, благоустройство терри­торий;

3) внесение предложений в органы местного самоуправления по вопросам использо­вания земельных участков на территории ТОС под детские и оздоровительные площадки, скверы, площадки для выгула собак, а также для других общественно-полезных целей, организация жителей для участия в работе по оборудованию этихмест, а также по другим вопросам местного значения, в том числе; – участие в обеспечении чистоты и порядка на территории ТОС, в содержании и развитии объектов благоустройства, – участие в обеспечении сохранности объектов благоустройства;- участие в организации и проведении конкурсов домов, дворов за образцовый поря­док и высокую культуру, а также в организации спортивных соревнований между домами,дворами, учебными заведениями;

– общественная экспертиза проектов и планов, застройки, развития территорий ТОС, про­ведение публичных слушаний по этой проблематике;

4) содействие в профилактике правонарушений, поддержании общественного порядка и безопасности, в профилактике наркомании и токсикомании на территории ТОС, в том числе:- организация акций по профилактике наркомании и токсикомании;- организация обходов территории ТОС;

– организация охраны территории ТОС;

5) подготовка и направление в соответствии с требованиями законодательства предложений в органы государственной власти, органы местного самоуправления города Иркутска, организации и общественные объединения по вопросам, указанным в настоящем статье;

6) проведение профилактической работы с жильцами, нарушающими правила пользо­вания жилыми помещениями, не осуществляющими своевременную оплату жилищно-коммунальных услуг, а также разъяснительной работы среди жильцов по вопросам содержа­ния, ремонта жилищного фонда и оплаты жилищно-коммунальных услуг;

7) участие в организации общественного контроля за санитарно-эпидемиологической обстановкой и пожарной безопасностью на территории ТОС;

8) содействие работе общественных организаций, действующих на территории ТОС, а также в создании товариществ собственников жилья;

9) решение иных вопросов, затрагивающих интересы территории проживания.

10) иная деятельность, не запрещенная законом РФ.

Источник: https://www.irk.ru/news/expert/society/43221/

Эксперты рассказали, на что нужно обратить внимание при подборе подрядчика для работ по капремонту

Могут ли собственники выбрать подрядчика

subin pumsom / Shutterstock.com

С необходимостью подбора подрядчика для выполнения работ по капремонту сталкиваются многие собственники жилья в многоквартирных домах.

Во-первых, это может происходить при проведении общественного контроля за ходом капремонта. По общему правилу, жильцы вправе принимать решения в связи с организацией проведения такого ремонта, когда необходимый фонд формируется на счете регионального оператора (п. 2 ч. 2 ст.

181 Жилищного кодекса). Во-вторых, в процесс выбора подрядчика неизбежно будут вовлечены собственники, решившие сформировать фонд капремонта на спецсчете.

В последнем случае жильцы многоквартирных домов должны самостоятельно привлекать подрядные организации для капремонта и контролировать его качество (письмо Минстроя России от 8 июня 2016 г. № 17636-ЕС/04).

В связи с этим специалисты выделяют ряд вопросов, на которые нужно обратить внимание при подборе строительной организации.

Так, технический эксперт Александр Муллин в ходе круглого стола, состоявшегося в ОП РФ, высказал мнение о том, что не стоит выбирать подрядную организацию по самой низкой цене.

Ведь если фирма предлагает сделать ремонт в разы дешевле, чем указано в смете, она, вероятно, планирует сэкономить либо на материалах, либо на зарплате рабочим, что в дальнейшем скажется и на качестве работы.

Эксперт также порекомендовал ориентироваться не только на портфолио строительной компании, но и на рекомендации ее прошлых клиентов. Нелишним будет учесть и человеческий фактор.

“Посмотрите, сможете ли вы с представителем организации найти общий язык. Потому что вам с ним работать минимум 3-4 месяца.

И лучше найти человека, с которым вам комфортно выполнять эту работу”, – отметил технический специалист.

Является ли капитальным ремонт лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, и ремонт лифтовых шахт? Узнайте из материала “Текущий и капитальный ремонт жилых домов” в Домашней правовой энциклопедии интернет-версии системы ГАРАНТ. Получите полный

доступ на 3 дня бесплатно!

Получить доступ В то же время еще до выстраивания отношений с подрядчиком собственникам жилья рекомендуют проверить ряд документов и сведений, касающихся деятельности строительной организации. В их числе – бухгалтерский баланс компании, являющийся составной частью годовой бухгалтерской отчетности (ч.

2 ст. 13 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ “О бухгалтерском учете”). В соответствии с действующим законодательством, далеко не все организации обязаны раскрывать свою бухгалтерскую отчетность.

Это должны делать, например, публичные акционерные общества, но не общества с ограниченной ответственностью (п. 69.2 Положения Банка России от 30 декабря 2014 г. № 454-П “О раскрытии информации эмитентами эмиссионных ценных бумаг”).

В то же время, эксперты отмечают, что добросовестные организации соглашаются направить заказчику бухгалтерские документы по его запросу.

При помощи бухгалтерского баланса, по мнению члена палаты налоговых консультантов России Марины Смирновой, можно проверить финансовую состоятельность подрядчика. Она рассказала, что у солидной компании не должна быть пустой строка “основные средства” – в ней отображаются, в частности, здания и техника, находящиеся в собственности организации.

Настороженность должна вызывать и незаполненная строка “денежные средства и денежные эквиваленты”. По оценке эксперта, полное отсутствие денег на расчетных счетах фирмы говорит о том, что компания недостаточно состоятельна.

Не исключено, что в связи с этим появятся проблемы с предоплатой – после перечисления денег выяснится, что расчетный счет, к примеру, заблокирован.

Собственникам, проверяющим положения бухгалтерского баланса, следует также различать строки “дебиторская задолженность” и “кредиторская задолженность”.

Первая, как отметила Марина Смирнова, свидетельствует о хорошем финансовом состоянии компании, так как отображает задолженности заказчиков перед ней, то есть оборотные средства, которыми фирма может располагать.

А кредиторская задолженность уже касается долговых обязательств самой строительной организации – перед поставщиками, налоговой инспекцией и, возможно, собственными рабочими.

Кстати, наличие кредитных обязательств у строительной компании, не должно отпугивать заказчика, считает эксперт. “Вероятно, что кредит брали на приобретение дорогостоящей техники, оборудования.

Большинство субъектов хозяйственной деятельности сегодня работают с кредитами и займами”, – отметила член палаты налоговых консультантов.

Главное, по ее мнению, чтобы соответствующие суммы были соразмерны с основными средствами организации.

Нелишним будет обратить внимание и на размер уставного капитала подрядной компании – его можно узнать из выписки из ЕГРЮЛ (соответствующие сведения находятся в бесплатном доступе на сайте ФНС России по адресу https://egrul.nalog.ru/).

Если организационно-правовая форма компании – ООО, то минимальный размер капитала должен составлять 10 тыс. руб. (ч. 1 ст. 14 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ “Об обществах с ограниченной ответственностью”).

Однако, как полагают эксперты, заслуживающие доверия фирмы уже ушли от этой суммы и стараются сформировать уставный капитал в более значительном размере.

Жильцам стоит учесть и то, что с 1 июля этого года, по общему правилу, юрлица, выполняющие работы по капремонту, должны состоять в саморегулируемых организациях (подп. “б” п. 1 ст. 1 Федерального закона от 3 июля 2016 г. № 372-ФЗ “О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации”; далее – Закон № 372-ФЗ).

Проверить, существует ли в действительности та или иная СРО, можно на сайте Ростехнадзора (https://sro.gosnadzor.ru/). Однако правило о членстве распространится не на все строительные организации, в частности, оно не коснется ИП и юрлиц, с которыми заключен договор на сумму не более 3 млн руб. (подп. “б” п. 8 ст. 1 Закона № 372-ФЗ).

Документы по теме:

Источник: https://www.garant.ru/news/1114463/

Как обманывают при ремонте домов жителей, руководителей ТСЖ и УК и учредителей УК

Могут ли собственники выбрать подрядчика

Эта статья будет полезна как обычным собственникам, так и председателям и членам советов домов, председателям ТСЖ, руководителям УК, а также (внимание!) учредителям управляющих компаний. Ее автор – Амалия Бальтинайте, руководитель системы «ГИС Ремонт ЖКХ».

Если спросить любого человека в России по поводу проведения ремонта многоквартирного дома – в его ответе будут слова «откат», «украли», «заработали», «сделали г…но», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».

Как устроен рынок ремонтов домов в ЖКХ?

Жители каждого дома ежемесячно отчисляют две суммы на будущие ремонты своего дома.

• около 3-5 рублей с квадратного метра квартиры на текущий ремонт дома – эти деньги идут напрямую в УК или ТСЖ и расходуются по решению общего собрания

• от 6 до 16 рублей (в зависимости от региона) с квадратного метра квартиры на капитальный ремонт – эти деньги идут напрямую на счет в банке (если открыт спец.счет) или региональному оператору капитального ремонта.

Таким образом, чем больше площадь дома, тем больше накапливается ежемесячная сумма на ремонт.

Обычная пятиэтажная хрущевка в среднем имеет площадь 3,5-5 тысяч м2 площади, а следовательно, «копит» 12-20 тысяч рублей в месяц на текущий ремонт и 25-50 тысяч на капитальный.

По своему дому вы можете легко посчитать эти значения – возьмите структуру тарифа в своей управляющей организации и умножьте тариф на общую площадь жилых и нежилых помещений дома.

Теперь посмотрим, как сейчас происходит процесс ремонта в доме, которым управляет управляющая компания. Управляющие компании могут оперировать только теми деньгами, которые они собирают на текущий ремонт.

Собственники могут потратить эти деньги только по решению общего собрания (либо по решению Совета дома если ранее такое право было предоставлено Совету дома общим собранием).

Грубо говоря – хотите сделать ремонт в подъезде/поставить видеонаблюдение/огородить двор/заменить светильники – идите собирать подписи.

После проведения общего собрания (=сбора подписей), вы отдаете протокол в управляющую компанию и ждете результат. Здесь и начинается самое интересное со словами «откат», «украли», «заработали», «сделали говно», «через год все потрескалось/разрушилось/пришло в негодность».

Например, ваш дом накопил 500.000 рублей. Вы провели собрание и решили сделать ремонт в подъезде. Чтобы меня не обвиняли в разжигании ненависти к УК, я буду употреблять термин «Типичная управляющая компания» (далее – «ТУК»). После (или до) получения протокола «ТУК» обозначает стоимость ремонта в размере накопленных 500.000 рублей. Здесь происходит два варианта:

1) в УК есть свои работники, которые начинают ремонт (редкий вариант),

2) УК нанимает другую организацию для проведения ремонтов (более частый вариант на практике).

При первом варианте затраты УК будут в виде оплаты труда работников и стоимости материалов. Собственники не могут повлиять ни на стоимость материалов, ни на их применение. Чтобы заработать – будут покупаться наиболее дешевые материалы, а работать будут низкоквалифицированные работники.

Гораздо интереснее рассмотреть второй вариант! При втором варианте – УК просто оплачивает услуги другой компании, нанимает ее сделать ремонт, а поскольку деятельность «ТУК» направлена на извлечение прибыли, то подрядная организация будет выполнять работы не за 500.000 рублей, а, скажем, за 300.000 рублей. Соответственно, наш «ТУК» получит прибыль в размере 200.000 рублей с одного ремонта.

Будет ли здесь обман жителей? Да, возможно, но ведь жители сами сдали в УК протокол с просьбой сделать ремонт и не оговорили никаких других условий. Поэтому здесь не понятия «откат», «украли», но есть понятие «заработали».

Будет ли обман сотрудников управляющей компании? Да, возможен, если подрядчик окажется недобросовестным, возьмет оплату, а сделает ремонт плохо или не сделает часть обещанных работ. Таким образом, подрядчик подставляет управляющую компанию перед жителями, которые будут недовольны результатом. Здесь есть понятие «сделали говно».

Будет ли тут обман учредителей управляющей компании? Да, возможен, когда руководитель (не являющийся учредителем) подписывает договор на 300.000, но устно договаривается, что еще 30.

000 ему потом отдадут наличкой подрядчики. Таким образом, руководитель УК ворует у учредителей. Он показывает ему прибыль в 200.000, хотя реальная прибыль могла бы быть 230.000 рублей.

Здесь есть понятие «откат».

Мне приходится много общаться с руководителями подрядных компаний, которые делают те или иные работы для УК.

Так вот, они говорят, что «откат» встречается в более крупных УК (от 10 домов), где учредитель и руководитель разные люди, при этом «откат» поставлен на поток и начинается от 5 и доходит до 100% от суммы договора.

При этом, подрядчики не знают сколько реально списывается УК со счета дома с жителей, поэтому определить «наценку» управляющих компаний за свое «беспокойство».

Однако, примеры смет составленных управляющими компаниями, которые председатели домов приносят с просьбой помочь разобраться показывают, что реальная стоимость выполнения работ (мы отправляли смету в 3-5 разных фирм с просьбой предоставить их предложение по цене) ниже в 1,3-2 раза. То есть наценка за «беспокойство» доходит до 100%.

Если дом обслуживается ТСЖ, то все закупки происходят с участием председателя и/или членов правления. Если люди добросовестные – то они ищут варианты как сэкономить и узнают стоимость в нескольких компаниях. Если председатель ТСЖ пришел на свой пост, в том числе, заработать деньги, то см. ситуации выше в абзаце со словом «откат».

Сейчас прошло время, когда собственники говорили – «ремонта 10 лет не было, пусть хоть как сделают, и на том спасибо!». Нет, не спасибо. Сейчас время эффективно использовать накопленные деньги и требовать.

Как же защититься жителям домов, руководителям ТСЖ и УК и учредителям?

Советы жителям домов:

– в договоре управления МКД обязательно пропишите, что собственники имеют право самостоятельно выбирать подрядчиков по текущему ремонту, а управляющая компания обязана исполнить решение собственников и заключить договор на основании решения собрания или совета дома;

– попросить в УК смету ДО проведения общего собрания, узнать в 3-5 компаниях стоимость работ по данной смете, выбрать компанию, которая предложит лучшее соотношение «цена-качество» либо предложить эту компанию своей УК, включить ее название (ИНН, ОГРН) в решение общего собрания;

– участвовать во всех этапах ремонта с целью контроля (у меня был случай, когда председатель дома – бабушка, бывший строитель, поставила стул летом на улице и смотрела какие материалы используются, сколько их тратится, соблюдаются ли все этапы работ по ремонту фасада ее «сталинки» и соответствует ли это смете).

В настоящее время практика выбора подрядчиков еще не до конца сформирована даже у опытных сотрудников ТСЖ и УК, а что говорить про собственников, которые могут уделить этому время один раз в год? Здесь важен принцип должной осмотрительности и опыт. Он же нужен и председателям ТСЖ и УК, поэтому переходим далее.

Советы председателям ТСЖ и руководителям УК:

– принцип должной осмотрительности, а именно, выбор подрядчика только после просмотра его «истории работ» на прошлых объектах, разговора с заказчиками;

– не выбирать компании, которые зарегистрированы недавно или у которых есть судебные споры (все это можно проверить онлайн) – есть риск оплатить аванс и остаться у разбитого корыта;

– требовать банковскую или иную дополнительную гарантию по договору, чтобы застраховать себя от «сделали говно» и «все потрескалось»

– анализировать рынок, сегодня рынок развивается и появляется много новых компаний, которые готовы делать тот же объем работ дешевле, при этом они уже имеют историю работ и хотят закрепиться на рынке, работают на имя, но очень гибкие в цене на свои услуги.

Советы учредителям УК (и собственникам, которые хотят сохранить свои деньги):

– каждый ремонт проводить по составленной смете (объем работ и материалов одинаковый – победит цена!) в виде конкурса, с отбором претендентов, да, это усложнит процесс выбора подрядчика, но поможет сохранить деньги и получить лучшие решения по цене и, как следствие, по маржинальности бизнеса, сохранению своих денег;

– поставить задачу об обязательном составлении отчетов о запросах цен в 3-5 разных подрядных компаниях с указанием их контактных данных и причин их отклонения и выборе определенной;

– посадить в УК своего человека (близкого родственника, детей и тд), которые будут «внутри» компании видеть работу, следить за «откатами», а заодно набираться опыта в управлении.

В нашей практике был случай, когда учредитель УК устроил свою жену на работу в УК экономистом, а уже спустя первый месяц она нашла такие, даже не связанные с ремонтами, траты как: ежемесячная чистка аквариума (15000 рублей), оплата интернета (4500 рублей – был открыт максимальный канал, который вообще не требуется в работе), закупка канцелярии на сумму более 7000 рублей ежемесячно (штат компании около 7 человек), затраты на обслуживание техники и прочее – в сумме «оптимизация» сократила расходы более чем на 50.000 рублей каждый месяц, абсолютно не сказавшись на условиях работы сотрудников.

Источник: https://nkgkh.ru/novosti/analitika/1297-kak-obmanyvayut-pri-remonte-domov-zhitelej-rukovoditelej-tszh-i-uk-i-uchreditelej-uk

Чье дело – выбор подрядчика?

Могут ли собственники выбрать подрядчика

Капитальный ремонт: за что в ответе управляющая компания и могут ли собственники быть «сами с усами»

Муниципальная школа «Управдом» вернулась с каникул. Первое занятие этого учебного года было посвящено нововведениям в жилищном законодательстве на 2015 – 2016 годы.

Провела первое занятие специально приглашенная организаторами школы Ольга Беленькая – генеральный директор НП СРО «ЖКХ Групп» из Хабаровска.

Она рассказала горожанам об изменениях, вошедших в новую редакцию Жилищного кодекса РФ. Эти изменения коснулись работы советов домов, начисления ОДН и, конечно, капремонта.

Об этом «В» подробно рассказал в предыдущей толстушке (номер за 30 сентября 2015 года).

После разъяснения законодательных нововведений посетители школы традиционно смогли задать спикеру волновавшие их вопросы. Учитывая, что даже самые частные ситуации в ЖКХ всегда отражают общие тенденции, предлагаем вашему вниманию самые актуальные вопросы и ответы на них.

О правилах для спецсчета

– Наш дом находится под управлением ТСЖ. Соответственно, мы выбрали для себя спецсчет, поскольку в состоянии сами ремонтировать свой дом. Причем тут Жилстрой, перед которым мы должны отчитываться?

– Жилищный кодекс определил обязанности владельца спецсчета, независимо от того, кто это – УК, ТСЖ или региональный оператор, – представлять отчет о движении средств по счету. Наверное, это правильно: должна быть прозрачность финансовых потоков. Это касается минимальных взносов на капитальный ремонт.

– В Жилищном кодексе РФ перечислены виды работ, которые могут быть отнесены к капитальным: ремонт электросетей, водопровода и т.д. Может ли общее собрание внести иные виды работ – облагородить территорию, например, расширить дорогу и другие, не учтенные в кодексе? Наш дом выбрал спецсчет.

– За счет минимального взноса выполняются как раз те работы, которые прописаны в Жилищном кодексе и в законе о капремонте. Что касается благоустройства придомовой территории, пожарной безопасности (крайне важной и больной темы для высоток), эти работы выпали из обязательного перечня. Чтобы их выполнять, вы должны утвердить дополнительный повышенный взнос на капремонт.

Может, это и не совсем правильный путь, но многие управляющие компании в том же Хабаровске немного подняли ставку на текущий ремонт. И часть работ подобного плана проводится на средства для текущего ремонта.

Просто потому что в этом случае решения принимаются простым большинством , то есть более оперативно.

Если же вы примете решение повысить взнос на капремонт, то все равно эти деньги будете вносить на свой спецсчет, а решение об их использовании принимается в порядке, установленном Жилищным кодексом.

– Предположим ситуацию: подрядчик выполнил капремонт, собственники работу приняли, однако впоследствии обнаружились недоделки. Нужно привлечь подрядчика к исправлению недоделок, а его уже нет. Что в этом случае делать?

– Если деньги копились в общем котле, то здесь ответственность берет на себя региональный оператор. Если дом выбрал спецсчет, считайте, не повезло. Единственно, если подрядная компания входила в СРО, то есть шансы получить хотя бы 25 % от стоимости работ.

– Наш дом выбрал спецсчет. Квитанций до сих пор нет, в ближайшем будущем обещают уже начислить пеню.

– Обязанность по уплате взноса на капремонт не связана с выставлением платежного документа. Обязанность по уплате взносов возникает по истечении восьми месяцев с момента опубликования программы капремонта.

О самостоятельности собственников

– Знакомая многим картина: нужно что-то сделать по дому или благоустроить территорию, обращаешься в УК и слышишь ответ: «Давайте решение собственников».

Собираться каждый месяц и проводить общее собрание мы не можем.

Было бы замечательно, если бы собственники на общем собрании наделили совет дома полномочиями распоряжаться каким-то процентом от собранных на тот момент денег для выполнения оперативных работ.

– Для начала объясню, почему УК требует для выполнения любых работ протокол общего собрания: если она выполнит их без протокола, то другие собственники напишут на нее жалобу (такое случается). В результате прокуратура может обвинить УК в нецелевом использовании средств.

А передача полномочий по ремонтным работам совету дома вполне законна. В частности, совет дома имеет право принимать решения о текущем ремонте, самостоятельно выбирать виды работ, оперируя имеющимися суммами в пределах, к примеру, 30 % от средств, накопленных на счете дома. Но для этого собственники на общем собрании должны принять соответствующее решение и утвердить перечень работ.

– Совет дома хотел бы сам искать подрядную организацию. Мы знаем компанию, которая может выполнить необходимые работы в те же сроки, но дешевле.

– Здесь вопрос стоит об ответственности: управляющая организация несет ответственность перед вами. Кого бы она ни привлекла, в итоге все претензии жильцы будут предъявлять именно ей.

Давайте представим ситуацию: УК управляет вашим домом, несет ответственность, колоссальную, заметьте, ответственность, ведь дом обслуживается по лицензии, а вы на общем собрании выбираете подрядную организацию.

Но как вы будете решать вопросы о расчетах, если подрядчик некачественно выполнит свою работу? Либо работы могут быть выполнены с нарушением требований безопасности (если речь, например, идет о ремонте электросетей). Поэтому управляющая организация вполне резонно отказывает совету дома в привлечении подрядчиков.

Но вы можете рекомендовать ей заключить договор с выбранной вами компанией. Законодательство не обязывает УК при подборе подрядной организации руководствоваться чьим-либо мнением. Ну а если хотите делать сами и дешево, тогда организуйте ТСЖ.

– Согласно новому законодательству плату за сбор и вывоз мусора будут взимать в зависимости от количества проживающих в квартире. Допустим, ТСЖ, в которое входит один-два дома, в состоянии проверить их на предмет «резиновых» квартир: сколько человек проживают в съемных квартирах, зарегистрированы ли они. А что делать УК, у которых 200 – 300 домов?

– Действительно, составление актов о фактически проживающих, но не зарегистрированных гражданах – это проблема сложная.

Начислить плату за услугу таким гражданам можно лишь тогда, когда миграционной службой составлен протокол о нарушении регистрационного законодательства.

К сожалению, миграционная служба и участковые, на которых возложены полномочия по выявлению незарегистрированных граждан, крайне неохотно принимают участие в этих обходах, составлении протоколов.

– Раньше в соответствии с Жилищным кодексом желания всего лишь одного собственника было достаточно для того, чтобы созвать собрание. Сейчас, для того чтобы организовать собрание, собственники, обладающие не менее 10 % , должны обратиться в управляющую компанию. А если они не захотят обращаться по этому поводу в УК, один собственник по-прежнему может организовать собрание?

– Хоть один, хоть десять собственников могут выступить инициатором и провести собрание. Вопрос о десяти процентах встает в том случае, когда они хотят, чтобы это сделала за них управляющая организация.

– Если в процессе выбора управляющей организации собственники получат два взаимоисключающих протокола – за ТСЖ и за УК – и если ГЖИ (протоколы направляются туда на проверку) ни в том, ни в другом не найдет нарушений, то каковы дальнейшие шаги собственников? Опять суд?

– Да, опять суд. Скажу более: если в одном из протоколов будут обнаружены нарушения, все равно заинтересованная сторона может обратиться в суд и оспорить результаты проверки.

– Управляющая организация стала включать в квитанцию за содержание и текущий ремонт дополнительно 50 % от платежей за капремонт электрооборудования. При этом мы платим и региональному оператору. Правомерны ли действия УК?

– Если в вашем доме выполнялся ремонт электрооборудования силами управляющей компании, то, несмотря на введенный взнос за капремонт, УК вправе собирать средства за ранее выполненные работы.

Об установке шлагбаумов

– Нам не повезло: мы не попали в федеральную программу капитального ремонта по ФЗ-185, не удалось войти и в региональную программу. Самим очень сложно привести дом в порядок. Есть ли надежда вернуться к ремонту на принципе софинансирования?

– В феврале в Хабаровске прошла встреча всех региональных операторов с гендиректором Фонда реформирования ЖКХ Константином Цициным. На вопрос о софинансировании ответ был однозначный: денег в бюджете нет.

Сегодня приоритетная задача – переселение граждан из ветхого и аварийного жилья.

Средства фонда направляются именно на эти цели, и даже было рекомендовано субъектам, направившим деньги на софинансирование капремонта, отозвать свои заявки до лучших времен.

– В каком нормативном документе прописаны сроки для выполнения работ по текущему ремонту?

– Каких-то конкретных сроков по текущему ремонту нет. Что такое текущий ремонт? Устранение незначительных неисправностей в целях поддержания нормальной эксплуатации оборудования. Если возникла такая неисправность, занимайтесь ее устранением.

Кроме того, сложно в современных условиях говорить о сроках, прописанных в старых (еще советских) СНиП, поскольку сейчас при строительных работах применяют новые материалы.

Поэтому информацию о сроках их эксплуатации и ремонте ищите у изготовителей.

– Жители нашего дома самостоятельно, независимо от УК, сложились, купили и установили камеры видеонаблюдения. Имеем ли мы право поставить шлагбаумы, чтобы перекрыть подъезды к нашему двору?

– Установка шлагбаумов, ограждений, организация парковок возле домов возможны тогда, когда придомовая территория поставлена на кадастровый учет и является вашей общедолевой собственностью.

Тогда вы на общем собрании собственников можете принять решение об установке шлагбаумов, ограждений. Такие решения принимаются двумя третями от общего числа собственников.

Но в любом случае вы обязаны обеспечить беспрепятственный круглосуточный проезд спецтехники, экстренных служб, а также проход пешеходов.

– Заселение нашего дома проходило в декабре минувшего года. Тем, кто заселялся в соответствии с договором купли-продажи, уже приходят квитанции об оплате капремонта. Но, говорят, вышел закон, согласно которому жители новостроек первые пять лет после сдачи дома не платят взнос.

– Да, согласно законодательству на ваш дом в течение пяти лет может распространяться отсрочка по платежам на капремонт.

Напомним, что школа жилищного просвещения «Управдом» была создана во Владивостоке по поручению главы города Игоря Пушкарева в 2012 году. Цель проекта – ликвидировать жилищно-коммунальную безграмотность горожан, а также подготовить управляющих, способных от имени жильцов выступать профессиональными и грамотными заказчиками услуг.

Лика ТКАЧЕНКО

Источник: https://vladnews.ru/ev/vl/3817/106227/delo_vybor

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.