Может ли банкрот продать единственное жилье

Содержание

Продажа единственного жилья в банкротстве

Может ли банкрот продать единственное жилье

При подготовке нового материала, я наткнулся на статью своего коллеги, мимо которой пройти не смог.

Сама статья находится по ссылке https://zakon.ru/blog/2019/02/25/prodaem_edinstvennoe_zhile_dolzhnika_issledovanie_sudebnoj_praktiki_77305

Я же приведу некие выдержки из нее

В этой статье им были рассмотрены критерии, которые позволили окружным судам прийти к выводу о том, что «единственное жилье» не подлежит исключению из конкурсной массы и его стоимость подлежит распределению между кредиторами.

Всего таких критериев  выявлено 10.

Апартаменты.

Апартаменты являются нежилым помещением, предназначенным для временного проживания граждан. На апартаменты не распространяется правило абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК РФ. Поэтому их как ни странно будут продавать.

Жилое помещение, находящееся в залоге.

Диспозиция абз. 2 п. 1 ст. 446 ГПК содержит четкое указание на возможность обращения взыскания на предмет ипотеки.

…за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращео взыскание.

Тем не менее, суды умудряются не только исключить квартиру из конкурсной массы в первой инстанции, но и оставить в силе определение суда первой инстанции.

Недобросовестное поведение должника

Да, сейчас именно о деле Фрущака (А40-67517/2017). Верховный суд отстоялся в сторонке не сказал ни слова относительно недобросовестного поведения должника, а лишь применил полный набор преюдиций и направил дело на новое рассмотрение. Заседания в первой инстанции еще не было, но посыл уже ясен. Более подробно об этом деле можете прочесть тут.

Верховный суд сослался на постановление Московского областного суда, который указал следующее

Действия должника в период обращения взыскания на спорную квартиру направлены на создание видимости наличия обстоятельств, препятствующих обращению взыскания на спорную квартиру, и сокрытие имущества от обращения на него взыскания, что свидетельствует о недобросовестном поведении должника, который злоупотребил правом, пытаясь уйти от уплаты долга.

Подробнее по ссылке https://zakon.ru/blog/2019/02/25/prodaem_edinstvennoe_zhile_dolzhnika_issledovanie_sudebnoj_praktiki_77305

Общее имущество супругов

В определении Верховного суда № 305-ЭС18-13822 от 04.02.2019 по делу №А40-109796/2017.

Верховный суд отказал в исключении единственного пригодного жилья из конкурсной массы на основании того, что данное исключение нарушило бы права единственного кредитора должника – его бывшей жены.

Суд проводит очень интересное толкование условий мирового соглашения, заключенного между бывшей женой и должником, и приходит к выводу о том, что необходимо учитывать интересы не только должника и его новой семьи, но и бывшей жены и ребенка.

Подробнее по ссылке https://zakon.ru/blog/2019/02/11/ocherednoj_shag_k_lisheniyu_ispolnitelskogo_immuniteta_edinstvennogo_zhilya_kommentarij_k_opredeleni

Сокрытие жилого помещения от кредиторов

В постановлении от 18.09.2017 N Ф04-3265/2017 по делу N А03-4289/2016 Арбитражный суда Западно-Сибирского округа указал, что должник на основании судебного решения о признании за должником права собственности на спорную квартиру в силу приобретательной давности владеет квартирой, но при этом должным образом это право не зарегистрировал, в квартире никто не зарегистрирован.

Суд указал, что должник в данной квартире не зарегистрирован и не проживает. В спорном жилом помещение проживают посторонние для должника люди.

Факт наличия единственного жилого помещения в собственности не должно и не презюмирует возникновения в отношении него исполнительского иммунитета.

Соблюдение исключительно интересов должника

В постановлении от 04.10.2017 N Ф07-436/2017 по делу № А56-71357/2015 Арбитражный суд Северо-Западного округа отметил:

Возражая против удовлетворения заявления должника, кредитор указал, что выбранный должником для проживания объект недвижимости по своим характеристикам явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности гражданина-должника и членов его семьи в жилище.

Согласно произведенной финансовым управляющим Козяковым А.В. оценке имущества должника, стоимость квартиры составляет 20 873 635 руб., а стоимость жилого дома – 1 000 000 руб.

…Вывод суда первой инстанции о том, что проживание должника в доме в Ленинградской области исключает возможность обеспечения условий, необходимых для достойного существования, не мотивирован в достаточной степени.

Данное обстоятельство судами не учтено. Принятыми по делу судебными актами соблюдены исключительно имущественные интересы Закревского П.А. в ущерб интересов его кредиторов.

Квартиру за 20 млн. придется продать, а жить должник будет в доме за 1 млн рублей.

Аналогичные выводы содержатся в постановлении Арбитражного суда Московского округа от 27.06.2018 N Ф05-8500/2018 по делу N А40-9889/2017.

Не является единственным жильем.

Источник: https://pikabu.ru/story/prodazha_edinstvennogo_zhilya_v_bankrotstve_6696697

Что будет с единственным жильем при несостоятельности физлица

Может ли банкрот продать единственное жилье

Для удовлетворения исковых требований кредиторов при банкротстве физического лица происходит реализация имущества.

Далеко не все объекты собственности подлежат продаже, законодательство в такой ситуации защищает право гражданина на жизненно важные объекты.

Особенно важным является вопрос, касающийся того, возможна ли продажа единственного жилья физического лица при процедуре банкротства.

Жилище должника

При инициации процедуры признания гражданина несостоятельным в обязательном порядке предоставляется полный перечень имущества в собственности. Объекты недвижимости не являются исключением. Физлицо обязано подать в суд правоустанавливающие документы на землю, жилье, в том числе единственное.

Процедура взыскания денежных средств на погашение требований конкурсных кредиторов не может быть обращена на единственное жилье, на территории которого совместно проживают члены семьи. Аналогичное ограничение распространяется на земельный участок, на котором расположилось данное жилье. Исключением является жилище, приобретенное по ипотечному кредиту.

При банкротстве гражданину предоставляется гарантия сохранения жилой площади, необходимой для нормального проживания и деятельности. При определении ограничений на реализацию жилья действуют следующие правила:

  • Территория должна быть официально зарегистрирована и полностью соответствует нормам жилищных стандартов.
  • Нельзя отобрать и продать жилье, являющееся единственным для членов семьи должника, если они официально зарегистрированы в данном помещении.
  • При продаже учитывается натуральное измерение объектов, а не долевая собственность.
  • Залоговое жилье подлежит передаче залогодержателю в законном порядке.

Единственное жилье, в котором проживает семя должника, не подлежит реализации для уплаты долгов при банкротстве

Нормативно-правовая база

Порядок удовлетворения требований кредиторов по банкротству физического лица регламентирован законом №127-ФЗ от 26.10.2002 г.

Статья 446 ГПК РФ определяет имущественные ограничения (исполнительный иммунитет) по объектам, на которые направляется взыскание по судебному решению.

Дополнительно в регулировании вопросов изъятия единственного жилья принимают участие семейный и жилищный кодексы.

С 2018 г. для всех категорий лиц будет введено единое требование об обязательной публикации намерений обанкротиться.

Залоговое жилое помещение

Во время процедуры банкротства должник имеет право распоряжаться своим единственным жильем на свое усмотрение, согласно ст. 61 ФЗ №127 такие сделки не подлежат оспариванию. Исключение распространяется на жилое помещение, выступающее залогом в ипотечном кредите.

На время течения судебной процедуры за физлицом сохраняются все права по распоряжению ипотечным жильем, которые ему были предоставлены займодавцем. Повлиять на ситуацию может введение этапа реструктуризации или присвоение должнику статуса банкрота.

Когда реструктуризация задолженности не приносит должной эффективности по исполнению обязательств, предпринимаются следующие действия:

  • Дом под ипотекой не входит в перечень исключаемого из реализации имущества, поэтому на него распространяется общий порядок выставления на торги.
  • В рамках процедуры банкротства на должника возлагается обязанность по оплате расходов на оценку имущества.
  • Ответчику будет возвращена ипотечная квартира, не реализованная на торгах, если займодавец откажется принять ее в качестве исполнения задолженности.
  • От суммы, вырученной от продажи жилья в ипотеке, банк может получить только 4/5 доли, а остальные средства пойдут на удовлетворение требований в порядке очередности.

Ипотечное жилье можно быть выставлено на торги за задолженности

Если сумма от продажи единственного жилья при проведении процедуры банкротства физлица превысила размер исковых требований, нераспределенный остаток подлежит возврату должнику по решению суда. Тогда банкрот сможет купить или арендовать другое жилье.

Плюсы банкротства для ипотечного жилья

Инициация процедуры признания должника несостоятельным дает возможность сохранить жилое помещение, приобретенное в ипотеке. Определим моменты, когда должник может предпринять меры по сохранности своего залогового жилища:

  1. Проведение реструктуризации задолженности накладывает мораторий на исполнительные документы банкрота, а течение процедуры способно дать должнику отсрочку по освобождению единственного жилья. Банк не сможет отнять дом в рамках исполнительного производства.
  2. На этапе судебного разбирательства стороны могут прийти к мировому соглашению. Такой вариант позволит гражданину сохранить дом и удовлетворить требования кредитора на лояльных условиях.
  3. Длительность процедуры банкротства, сложность мероприятий влияют на решение банка по предоставлению рассрочки/отсрочки платежей, так как кредитное учреждение по результатам банкротства остается не в выгодном положении.

Итоги

Действующее законодательство предусматривает изъятие и реализацию имущества должника для удовлетворения исковых требований, но накладывает ограничение по направлению взыскания на единственное жилье. Сложность может возникнуть, только если дом приобретен в ипотеку. Тогда существует высокая вероятность лишиться жилья.

О том, что будет с квартирой при банкротстве, можно узнать из видео:



Источник: https://MoyDolg.com/bankrotstvo/fizlica-1/edinstvennoe-zhile-pri-bankrotstve.html

Единственное жилье при банкротстве физического лица

Может ли банкрот продать единственное жилье

Каждому должнику страшно начинать процесс по списанию долга из-за угрозы потерять свое жилье. Закон гарантирует, что единственное жилье при банкротстве физического лица сохранится. Это значит – за долги по кредиту единственную квартиру не продадут. 

Понятие «единственного жилья»

Признаком жилища является его изолированность и пригодность по пожарным, санитарным и другим нормам. Жилье представляет собой недвижимость. Это квартиры в многоквартирных домах, комнаты, частные дома или их части. Единственным жильем считается объект капстроительства, который выступает для жизни определенного лица и его семьи единственным пригодным и возможным.

К членам семьи согласно Жилищному кодексу РФ относят:

  • супруга(гу);
  • детей;
  • родителей.

Иные лица (бабушка, брат, тетя и пр.) являются родственниками, хоть и живут с должником в одном доме.

Иждивенцев, родственников и прочих граждан в некоторых обозначенных случаях могут приравнять к членам семьи (по судебному решению).

Что входит в категорию единственного жилья?

Жилую недвижимость, которая должникам принадлежит на правах собственности и является их единственным жильем не могут у них отобрать. Но существуют некоторые оговорки:

  • это единственная доступная для его проживания недвижимость, где он зарегистрирован;
  • на ней нет обременений или ограничений.

Недвижимость не должна быть заложена или в ипотеке. Лишь тогда по итогам процедуры банкротства вы останетесь при своем единственном жилье. Ипотеку вправе отобрать только если установят что гражданин финансово несостоятелен.

Если эти условия не соблюдены, единственное жильё — неприкосновенно. Это гарантирует Конституция РФ.

Можно ли отобрать единственное жильё при банкротстве физлица?

Если оно не заложено, на него не могут обратить взыскание. Если получая кредит, должник не оставил залог в качестве квартиры, отдавать её за долги не придётся, если она единственная.

Если получая займ, должник предоставил информацию о собственной квартире, все равно не нужно паниковать. Данные о наличии жилплощади в кредитном договоре не означают, что она заложена. Плохо если договор залога подписан и зарегистрирован. Тогда недвижимость — предмет залога и ее реализуют для погашения задолженности.

Если ни должник, ни его доверенные лица не подписывали с банком залоговый договор, а квартира — единственное жилье, то нет повода для беспокойства. Жилье после банкротства остается у вас.

Могут ли у банкрота изъять единственное жилье?

До выяснения можно ли забирать единственное жилье при банкротстве физического лица, следует понять, что к ней относят.

Финансовый управляющий имеет широкие полномочия по распоряжению имуществом банкрота. Он вправе анализировать и даже отменять заключенные сделки с имуществом, устраивать его розыск и пр.

Важно, что полномочия управляющего не касаются единственного жилья. Реализовать его запрещает ст. 446 ГПК РФ и ФЗ «Об исполнительном производстве». Так, приставы также не имеют права отбирать у должников единственное жилье. Даже чтобы удовлетворить требования взыскателей по исполнительному производству.

Но этот иммунитет не относится к следующей недвижимости:

  • купленную в ипотеку;
  • выступающую в кредитном договоре залогом;
  • второго и более объектов, которыми распоряжается должник.

Ситуации, позволяющие изъять единственное жилье у банкрота

В 2018 году решением Верховного Суда РФ был создан прецедент, согласно которому представилась возможность взыскивать единственную квартиру.

Важно учесть такие нюансы:

  • Если приобретение жилья и прочие операции с ним приносят имущественный вред кредитору, то угроза, что его взыщут при банкротстве серьезная.
  • Если единственная недвижимость заложена или находится в ипотеке, то ее в обязательном порядке при банкротстве реализуют.
  • Если должник хотел скрыть имущество путем дарения нескольким гражданам, чтобы один из принадлежащих ему объектов признали единственным жильем, то скорее всего его признают виновным в фиктивном банкротстве и реализуют имущество, не списав  задолженность.

Финансовый управляющий не может преступать закон — сам он не решает изымать или нет единственное жилье у должника и тех, кто проживает с ним. Изъять и реализовать его можно лишь по решению суда, если есть серьезные сомнения по поводу фиктивного банкротства или нахождения имущества под залогом.

Если единственное жилье продано должником перед банкротством

Распространены случаи, когда должники продают перед банкротством единственное жилье. Если финуправляющий определит, что недвижимость реально была единственной, эту сделку не оспорят. Тогда банкрот может тратить полученные средства на свое усмотрение.

Но бывает, что единственное жилье продают задолго до начала процедуры собственного банкротства. Что угрожает должнику в этом случае? Так, сделки, совершенные в период до 3-х лет до того, как суд принял заявление о признании должника банкротом попадут под подозрение. То есть , в зону интересов кредиторов.

Возможен ли арест единственного жилья?

Первый этап взыскания недвижимости должника – это наложение ареста. Арест не позволит ему осуществлять залог, куплю-продажу со своей собственностью.

Осуществляя на практике свои полномочия, судебный пристав налагает арест, вносит в реестр соответствующую информацию, а затем описывает арестованное имущество. Однако, изъять или обременить единственное жилье все равно нельзя.

Ограничения на единственное жилье

Так как единственная недвижимость банкрота, которая не находится в залоге из конкурсной массы исключается, ограничения по запрету заключения сделок на нее не распространяются. 

В ходе банкротства должник имеет право продать или обменять объект недвижимости, а на вырученные деньги купить новый. Однако нужно учитывать следующие моменты:

  • если цена новой квартиры или дома окажется выше стоимости проданной, судья задастся вопросом — откуда средства у банкрота и почему он не гасит ими часть долга перед кредиторами;
  • если цена нового жилья меньше чем цена проданной недвижимости, то кредиторы не имеют права претендовать на остаток суммы (этими деньгами банкрот может распоряжаться и тратить на свое усмотрение);
  • не нужно злоупотреблять своими правами и спасать имущество от реализации – дарить единственную жилплощадь до банкротства, потом покупать другое жилье и объявлять его единственным (эту схему просто выявить, но должнику за нее будет грозить признание в фиктивном банкротстве).

Как поступить с лишним жильем?

Если у должника несколько квартир, то в ходе банкротства придётся с ними расстаться. Их оценят и выставят на торги. Выручку распределят для уплаты долга между кредиторами банкрота.

Может ли должник продать жилье заранее, а выручку от продажи сохранить. Такое возможно, но соблюдая следующие условия:

  • продать квартиру или дом необходимо по рыночной стоимости (дарить и переписывать нельзя);
  • часть средств нужно отдать кредиторам на погашение долга, а другую часть можно оставить себе.

Нежелательно свое имущество продавать родственникам. Потому что банкротство физ лица предполагает возможность оспорить и признать недействительной заключенную на протяжении последних 3-х лет имущественную сделку.

Даже если продавать жилье по рыночной стоимости, кредиторы при желании будут оспаривать сделку. Процесс затянется, а покупатель может остаться без приобретенного имущества. Средства никто ему возвращать не станет.

Что происходит с залоговым имуществом при банкротстве?

Если должник имел обеспеченный залогом кредит, в ходе реализации объект залога будет продан. Начальную стоимость устанавливает залоговый кредитор. Если финансовый управляющий или банкрот с предложенной стоимостью не согласны, устанавливать ее будет суд. 

Залог могут взыскать на основании 2-х факторов:

  • просрочке больше трех месяцев;
  • размеры долга не меньше 5% цены залога.

После того, как залоговое имущество реализовано, финансы распределят так:

  • залоговому кредитору — 70%;
  • для оплаты по требованиям других кредиторов (при отсутствии иного имущества) — 20%;
  • судебные расходы, вознаграждения для оценщиков и управляющего — оставшиеся 10%.

Если залогодержателем является банк, распределение происходит для него еще более выгодно:

  • залоговому кредитору — 80%;
  • на погашение кредиторских требований 1-ой и 2-ой очереди (если нет другого имущества) — 15%;
  • судебные расходы и вознаграждения для оценщиков и управляющего — оставшиеся 5 %.

Этот порядок устанавливает ст. 138 Закона о банкротстве. 

Как защитить единственное жилье при банкротстве физического лица

Часто должники имеют единственное жилье, однако прописаны и живут по другим адресам: например, у родителей.

Право полноценно пользоваться таким жильем сохранится. Изъять не могут даже пустую квартиру должника. Избавиться от навязчивых кредиторов можно, если оформить прописку на единственной жилплощади до начала банкротства физ лица.

Что нужно для защиты своего жилья:

1.Грамотно работать с активами.  Бороться за единственную квартиру или дом нужно правильно. Забудьте о сделках дарения, включая сделки в пользу несовершеннолетних детей. Привлеките юристов. Все сделки с недвижимостью обязаны быть безупречными.

2.Содержать квартиру и проживать в ней. Важно жить и быть зарегистрированным в доме, который вы хотите сохранить. Важно сделать это заранее, а не тогда, когда вас ждет банкротство. Чтобы суд не сомневался, вовремя платите коммуналку и другие расходы по содержанию жилья.

Даже если этим занимаются другие собственники или проживающие, хоть раз в полгода платите со своего счета. Если будут подозрения, можно показать выписку со счета и доказать, что вы совершали платежи. Долгов быть не должно.

Чтобы уж наверняка, хорошо бы работать в том городе, где у вас жилье.

3.Если жилплощадь грамотно и заблаговременно отчуждена кому-то из близких, нельзя жить в ней, держать свое имущество и срочно выписаться. Для возврата имущества в конкурсную массу, могут провести расследование. Проверят видеокамеры и съездят по адресу. Если вас там обнаружат, сделка по отчуждению недвижимости может быть оспорена. Особенно, если на банкротство подали не вы сами, а банк.

4.Все оформлять документально. Официально зарегистрировать сделанную перепланировку. Получите в администрации документ, подтверждающий, что ваше помещение переведено из нежилого фонда в жилой и пр. Важно сделать его пригодным для проживания согласно техническим и санитарным нормам. 

5.Задокументировать статус имущества супругов. Половину имущества поможет сохранить соглашение о разделе имущества. То же самое можно сказать про грамотный брачный договор.

Верховный суд пояснил, что супруги вправе поделить как совместно нажитое в браке, так и появившееся до брака имущество.

Важно как можно раньше оформить всю документацию и «справедливо» распределить доли — без сильных перевесов в сторону кого-то из супругов, чтобы суд не имел оснований «докопаться».

Не рискуйте! Потерять единственное жилье при банкротстве всё-таки можно. При проблемной задолженности обращайтесь к профильным юристам и проконсультируйтесь по вашей ситуации. Просто нажмите ниже «получить помощь». Мы проконсультируем бесплатно.

Источник: https://krediturist.ru/blog/edinstvennoe-jile-pri-bankrotstve/

Когда могут отменить сделку при банкротстве продавца

Может ли банкрот продать единственное жилье

Прочла в интернете следующую историю, после которой боюсь приобретать квартиру на вторичке. Дальше рассказываю со слов покупателя.

Какие-то люди купили в 2016 году квартиру у физлица по рыночной стоимости. Спустя два с половиной года получили иск о признании сделки недействительной по причине банкротства продавца в 2017 году.

С продавцом знакомы не были, в сговор не вступали. Со слов большинства юристов: при покупке недвижимости в срок за ТРИ года ДО признания продавца банкротом покупатель может законным образом лишиться и купленной квартиры, и денег за нее.

Обезопасить себя от такого случая никак нельзя.

Пожалуйста, разберитесь, правда ли это.

Марина

Я не советую верить в истории о том, как разумные люди внезапно теряют большую сумму, это не кино. В реальной жизни имущественные перемены подчиняются логике, даже если это потеря жилья по неосмотрительности.

Расскажу подробнее о причинах отмены сделок при банкротстве и последствиях такой отмены.

Когда и продавец, и покупатель действуют добросовестно, после сделки стоимость их имущества не меняется, меняется только его состав. В этом случае нет никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством, поэтому покупатель ничем не рискует.

Если по документам продавец получает за квартиру ее рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя.

Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры, об этом мы подробно писали в отдельной статье.

Как вы на самом деле рассчитались, не по документам, значения не имеет.

Когда вы покупаете квартиру за миллион рублей в центре Москвы, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, вы как раз и рискуете: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.

Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилась глава о банкротстве физических лиц. Глупость — законное основание для списания долгов.

Но есть еще уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действия для уменьшения стоимости его имущества, чтобы имущества стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы вернуть себе.

Очевидно, что и продавец, и покупатель понимают, что продажа за миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить.

Именно могут — нет гарантии, что это произойдет.

Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона.

Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает этих денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.

Пленум Высшего арбитражного суда сказал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. Если вы купили квартиру за 10 миллионов, а у продавца появились долги на 5 миллионов, всю квартиру точно не заберут.

Продажа квартиры на Арбате за миллион рублей — максимально невыгодная для продавца сделка. Но в каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Скидка от среднерыночной цены в 500 тысяч в Москве не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры — 8 миллионов. Такая же скидка в Оренбурге уже подозрительнее, если квартира продана всего за миллион.

Например, в Краснодаре квартиру с рыночной стоимостью в 1,2 миллиона рублей продали за 450 тысяч. Хотя продавец и покупатель пытались обосновать низкую стоимость маленькой площадью (30 кв. м), плохим состоянием и необходимостью менять сантехнику, при банкротстве продавца суд отменил сделку.

Квартиру просто так не заберут: в арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры.

Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.

Риск возможного оспаривания продажи связан не с датой признания продавца банкротом — тогда все будет уже кончено, — а с периодом между датой продажи и подачей заявления в арбитражный суд с просьбой разобраться, банкрот человек или нет.

Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры. Но эти сделки должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и все отменить.

То есть указанный вами трехлетний срок оспаривания договора купли-продажи квартиры действует не во всех случаях.

Например, в 2018 году в Санкт-Петербурге при рассмотрении дела о банкротстве признали недействительной сделку о купле-продаже квартиры.

Эту квартиру за два с половиной года до банкротства по документам продали за миллион рублей, а эксперт пришел к выводу, что на момент продажи рыночная стоимость квартиры составляла 4,65 миллиона рублей.

Сделка была неравноценной, что в сочетании с последующим банкротством продавца и привело к ее отмене.

Смотрите: на саму возможность оспаривания вы можете повлиять, если купите квартиру слишком дешево. А вот на то, в какой срок продажу можно отменить, влияет только размер долгов продавца — вы на это никак не повлияете. Конечно, если вы купили квартиру только по документам, а ею продолжает пользоваться формальный продавец, такую сделку тоже могут отменить в течение трех лет.

А вот если продавец делает скидку на размер его долга вам и в договоре купли-продажи указана цена со скидкой, это рискованная сделка, ее могут отменить. Потому что получается, что продавец умышленно избавился от имущества, которым мог расплатиться с другими кредиторами. Это нечестно: когда у должника мало денег, он должен дать по чуть-чуть всем, а не кому-то одному.

Могут оспорить такую сделку, если дело о банкротстве продавца началось до продажи или через месяц после нее. От сделки до начала банкротства может пройти полгода, если вы совершенно точно знали, что не только вам продавец должен денег.

Теперь расскажу о том, какие будут риски, если вы все же захотите купить квартиру на пару миллионов дешевле, а продавец в скором времени погрязнет в долгах. Если кратко, то получится так, как в вашей истории.

Возможно, все закончится нелепой ситуацией, когда вы сами по сниженной цене будете выкупать на торгах квартиру, за которую уже заплатили. Вряд ли напрямую вы — скорее кто-то, кто будет действовать в ваших интересах, но за ваш счет.

Если ваши знакомые не предлагают формально купить у них квартиру, то вряд ли кто-то незнакомый будет передавать права на квартиру за копейки. Так что ситуация может стать реальностью только в погоне за сумасшедшими скидками.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах или законах, пишите. На самые интересные вопросы ответим в журнале.

Источник: https://journal.tinkoff.ru/ask/prodavec-bankrot/

Можно ли во время процедуры банкротства продать или обменять свое жилье?

Может ли банкрот продать единственное жилье

Этот вопрос нам регулярно задают. Пришло время развернуто ответить на него.

Начнем мы с процедуры реализации имущества, как наиболее популярной в настоящий момент.

Как известно, в процедуре реализации имущества всем имуществом, входящим в конкурсную массу, распоряжается финансовый управляющий.

Начнем с того, что говорит закон о банкротстве по поводу сделок должника во время банкротства.

С даты признания гражданина банкротом все права в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, в том числе на распоряжение им, осуществляются только финансовым управляющим от имени гражданина и не могут осуществляться гражданином лично.

Сделки, совершенные гражданином лично (без участия финансового управляющего) в отношении имущества, составляющего конкурсную массу, ничтожны.
Статья 213.25 Федерального закона  «О несостоятельности (банкротстве)»

Как вы уже знаете из наших прошлых статей, единственное жилье (если оно не является предметом ипотеки) в конкурсную массу должника не включается и реализации для расчетов с кредиторами не подлежит.

Кто еще не читал, рекомендуем перед дальнейшим чтением эти две статьи.

Что такое предметы обычной домашней обстановки, обихода, вещи индивидуального пользования?

Может ли ипотечная квартира остаться у банкрота после банкротства? Поговорим об “опоздавших” кредиторах.

Поскольку единственное жилье в конкурсную массу не включается, финансовый управляющий им не распоряжается. Означает ли это, что должник может самостоятельно его продать/обменять? К сожалению для должника, нет!

Закон о Банкротстве содержит в себе положение, которое не позволит продать/обменять должнику в банкротстве свое жилье самостоятельно без участия финансового управляющего.

Без заявления финансового управляющего Росреестр не осуществит регистрацию перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости.

Регистрация перехода или обременения прав гражданина на имущество, в том числе на недвижимое имущество и бездокументарные ценные бумаги, осуществляется только на основании заявления финансового управляющего. Поданные до этой даты заявления гражданина не подлежат исполнению.

Конечно, должник может заключить договор купли-продажи/обмена, но никаких последствий для него и второй стороны этой сделки не наступит, т.к. право собственности  на недвижимость переходит только с момента его государственной регистрации.

Таким образом, осуществление прав в отношении единственного жилья (в т.ч. его продажа/обмен) в процедуре реализации возможно только при участии финансового управляющего.

А что в процедуре реструктуризации долгов?

Несмотря на то, что должник в процедуре реструктуризации долгов самостоятельно распоряжается своим имуществом (в т.ч. денежными средствами до 50 тысяч рублей), продать/обменять свое единственное жилье должник без согласия финансового управлявшего тоже  не сможет.

Приведем цитату из закона о банкротстве. 

В ходе реструктуризации долгов гражданина он может совершать только с выраженного в письменной форме предварительного согласия финансового управляющего сделки или несколько взаимосвязанных сделок по приобретению, отчуждению или в связи с возможностью отчуждения прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более чем пятьдесят тысяч рублей, недвижимого имущества, ценных бумаг, долей в уставном капитале и транспортных средств.
Пункт 5 статьи 213.11 Федерального закона  «О несостоятельности (банкротстве)»

Процедура банкротства завершена. Через сколько я смогу продать свое единственное жилье?

Ранее, мы уже говорили о том, какие последствия ждут должника после процедуры банкротства.

Читайте: Банкротство. А что после? Можно ли обанкротиться несколько раз?

Иных ограничений, кроме тех, что указаны в этой статье, для должника действующим законодательством не предусмотрено.

С вынесением судебного акта о завершении процедуры и вступлении его  в силу (10 рабочих дней с даты изготовления  в полном объеме) ВСЕ полномочия финансового управляющего прекращаются,а это значит, что  должник может самостоятельно распоряжаться своим  единственным жильем и любым другим имуществом.

Получить судебный акт с гербовой печатью и с отметкой о его вступлении в силу должник может в течение 5-7 рабочих дней, сперва письменно подав в суд заявление о  его выдаче.

Обращаем внимание, что нужно получать такой судебный акт, чтобы он был, что называется, «под руками». Иначе есть риск, что, к примеру, Росреестр может отказать в регистрации перехода права собственности в течение какого-то времени после завершения процедуры банкротства (со ссылкой, что у органа отсутствует информация о том, что банкротство завершено).

Подписывайтесь на канал, ставьте лайки и делитесь с друзьями!

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/5ca214b67545af00b36171c9/mojno-li-vo-vremia-procedury-bankrotstva-prodat-ili-obmeniat-svoe-jile-5e424a58abb5074fff3a4859

Единственное жилье при банкротстве физлица: что с ним будет?

Может ли банкрот продать единственное жилье

Процедура реализации, применяемая в ходе банкротства физлиц, вводится в отношении принадлежащего должнику имущества, включая объекты недвижимости: дома, дачи, квартиры, земельные участки, доли в них.

Но будет ли затронуто единственное жилье при банкротстве физического лица? Для многих должников, не имеющих помимо квартиры другого имущества, это насущный вопрос.

Рассмотрим, на какие объекты жилой недвижимости распространяется иммунитет, а что реализуется в ходе признания физического лица банкротом.

Могут ли у банкрота изъять единственное жилье?

Полномочия финуправляющего в части взаимодействия с имуществом банкрота весьма обширны и довольно разнообразны. В частности, он наделен правом анализировать и отменять заключенные гражданином до начала процедуры банкротства имущественные сделки, проводить розыск имущества и даже включать в конкурсную массу все совместно нажитое супругами в браке.

Но полномочия финуправляющего не затрагивают единственное жилье, находящееся в его как безраздельной, так и долевой собственности. К слову, запрет на его реализацию закреплен не только ст. 446 ГПК РФ, но и Федеральным законом «Об исполнительном производстве».

Основываясь на его положениях, приставы также не вправе изымать единственное жилье должника и использовать его для удовлетворения требований взыскателя в рамках исполнительного производства.

Однако данный иммунитет не имеет силы по отношению к некоторым видам недвижимости:

  • домам и квартирам, приобретенным в ипотеку;
  • жилью и земельным участкам, являющимся залогом в договоре кредитования;
  • второго и более объекта, находящегося в распоряжении должника.

Прежде, чем выяснить, могут ли изъять в ходе банкротства единственную недвижимость, нелишним будет прояснить, что именно к ней относится.

Понятие «единственного жилья»

Жилье через призму гражданского и жилищного законодательства представляет собой недвижимое имущество: квартиру, жилой дом либо их части. При этом комната не регламентирована законом, как отдельное жилье. Признаками жилого помещения выступают изолированность, пригодность к проживанию согласно санитарным, пожарным и иным нормам.

Законом строго определено, что считается единственным жильем — это объект капитального строительства, который является единственным возможным и пригодным для проживания гражданина, членов его семьи.

К членам семьи относятся:

  • супруг(га);
  • дети;
  • родители.

Единственное законодательное закрепление данного перечня лиц содержится в Жилищном кодексе Российской Федерации. Иные лица, даже если они проживают совместно с должником (бабушки, дедушки, братья, сестры, тети, дяди, племянники), имеют статус его родственников, пусть и проживающих на одной с ним жилплощади.

Вместе с тем, родственники, иждивенцы и даже иные граждане в отдельно установленных случаях и при определенных обстоятельствах могут быть приравнены к членам семьи. Но это возможно лишь по решению суда.

Случаи, когда изъятие единственного жилья при банкротстве возможно

Ответить на вопрос, отбирают ли единственное жилье, и когда это происходит, частично помогает знаковое для многих решение Верховного Суда РФ, принятое 2018 году. Оно создало судебный прецедент о возможности все-таки обратить взыскание на единственную квартиру должника.

Соответственно, встал закономерный вопрос о ненадежности иммунитета и гарантий, определенных законом в отношении единственного жилья, которое все-таки можно в отдельных случаях забрать за долги по кредитам.

Рассматривая вопрос, забирают ли жилье при банкротстве, входящее в категорию единственного, важно учитывать следующие моменты:

  1. Если приобретение жилой недвижимости и последующие операции с ним нанесли кредитору имущественный вред, то риск его изъятия в ходе банкротства физического лица высок.
  2. Если единственная квартира находится в залоге или взята в ипотеку, то такое имущество обязательно реализуют при банкротстве.
  3. Если должник пытался скрыть имущество посредством дарения нескольким лицам с целью признания одного из принадлежащих ему объектов недвижимости единственным жильем, то высок риск признания должника виновным в ложном банкротстве с последующей реализацией имущества без списания непогашенных долгов.

Важно! Финуправляющий не имеет возможности переступить закон, самостоятельно приняв решение об изъятии единственного жилого помещения у должника и проживающих вместе с ним членов семьи. Оно изымается и реализуется решением суда только при обоснованных подозрениях в попытках ложного банкротства или нахождения такого имущества в залоге.

В 2019 году Министерством юстиции вновь был поднят вопрос относительно законопроекта, позволяющего на законодательном уровне нейтрализовать жилищный иммунитет должника. Он будет применяться в случаях, когда единственное жилье обладает признаками роскоши: его площадь превышает установленную на одного человека, а стоимость в несколько раз выше суммы взыскания.

Данный законопроект, по мнению представителей юстиции, позволит защитить права кредиторов при уклонении владельца дорогой недвижимости от исполнения кредиторских требований.

Когда могут арестовать единственное жилье должника?

Законом «Об исполнительном производстве» определено, можно ли наложить арест на единственное жилье. Но, невзирая на законодательные запреты на введение ограничений в отношении таких объектов недвижимости, судебными приставами все же нередко накладывается арест. В их понимании, подобные меры позволяют стимулировать должника на возврат задолженности.

Наложение ареста является обычно первым этапом обращения взыскания на недвижимость должника и не позволяет ему осуществлять какие-либо гражданско-правовые процедуры с собственностью (куплю-продажу, мену, залог).

При практическом воплощении своих полномочий, судебные приставы, накладывая арест, вносят соответствующие сведения в реестр, а также описывают арестованное имущество. Но при этом единственное жилье должника не может быть изъято или обременено.

Но могут ли кредиторы забрать единственное жилье в процессе взыскания? Согласно положениям Закона об ипотечном кредитовании, при грубых нарушениях заемщиком условий договора ипотеки, банк вправе изъять залоговое имущество. Это его законное право, воспрепятствовать которому не удастся.

Особенности ипотечного жилья при банкротстве

Как уже было сказано, залоговая недвижимость во время банкротства заемщика при ипотеке отходит залогодержателю. Даже если она является единственным жильем гражданина. И вариантов, позволяющих его сохранить, практически нет — максимум, можно растянуть срок его реализации. Но тем самым будет отсрочен и момент списания долгов, завершения процедуры банкротства.

Реализация единственного жилья должника при нахождении его в залоге производится следующим образом:

  1. При реализации до 80% от полученных средств будет перечислено залогодержателю.
  2. Финуправляющему будет выделено вознаграждение в виде 7% от стоимости имущества.
  3. Остальная часть средств будет пропорционально поделена между кредиторами.

Единственным рабочим способом сохранить недвижимость станет введение процедуры реструктуризации задолженностей с последующим неукоснительным соблюдением разработанного плана погашения долгов. Это позволит банкроту полностью сохранить все свое имущество. Однако шансы на реструктуризацию при банкротстве есть не у всех должников.

Ограничения на единственное жилье

Поскольку не являющаяся залоговой единственная квартира (или дом) банкрота исключается из конкурсной массы, на нее не распространяются ограничения в части запрета на заключение сделок. И на вопрос, можно ли продать единственное жилье, ответ только положительный — банкрот не ограничен в правах распоряжения этим имуществом.

Должник в ходе процедуры банкротства вправе обменять или продать объект недвижимости, купив на вырученные средства новый. Но есть ряд нюансов:

  • если стоимость нового жилья будет выше цены проданной недвижимости, у суда вполне закономерно возникнет вопрос, откуда у банкрота деньги и почему он не погасил ими часть задолженностей перед кредиторами;
  • если стоимость новой квартиры или дома меньше стоимости проданного жилья, то кредиторы не вправе претендовать на оставшуюся сумму — она находится в безраздельном распоряжении банкрота и может быть потрачена им по своему усмотрению;
  • не стоит злоупотреблять своим правом и пытаться спасти имущество от реализации, подарив единственное жилье перед банкротством, затем купив другую недвижимость и объявив ее единственной — такая схема легко выявляется, а должнику за это грозит признание в ложном банкротстве.

Нередко встречаются случаи, когда должник продал единственное жилье перед банкротством. Если финуправляющим будет определено, что оно действительно является единственным, то такая сделка не будет оспорена. И полученные средства банкрот сможет потратить, как он посчитает нужным.

Что еще важно знать

Чтобы продажа единственного жилья не стала для Вас неприятным сюрпризом при банкротстве физлица, обязательно учитывайте следующие факторы перед подачей заявления:

  • Именно финуправляющий определяет, что считать единственным имуществом, а что нет. Им учитываются как законодательные нормы, так и действия самого банкрота. И если будут выявлены махинации с имуществом и попытки его сокрытия, то высок риск отказа в признании гражданина банкротом и списании долгов.
  • Закон о банкротстве № 127-ФЗ устанавливает, что если совершенные физлицом сделки нанесли имущественный вред кредиторам, то они будут отменены. Законом предусмотрена отмена сделок с единственным жильем, купленным в кредит, полученный путем обмана или введения в заблуждение кредиторов.
  • Несмотря на судебный прецедент, пока нет ограничений по стоимости и жилой площади единственного жилья.
  • Хотя на законодательном уровне не закреплена необходимость обязательной прописки на единственной жилплощади, некоторые суды уделяют ей внимание. Чтобы избежать лишних вопросов, стоит прописаться именно в ней перед банкротством.

Желаете узнать больше про банкротство физ лиц и о том, как правильно подготовиться к процедуре установления финансовой несостоятельности через суд?

Проконсультируйтесь с кредитными юристами нашей компании и получите оптимальную стратегию банкротства для своего случая. Консультация со специалистами доступна по телефону, но Вы также можете задать свой вопрос через форму обратной связи.

Источник: https://bankrot-fiz-lic.ru/edinstvennoe-zhilyo-pri-bankrotstve-fiz-lica/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.