Можно ли оспорить право собственности на квартиру

Есть нюансы: Как не лишиться права собственности на квартиру

Можно ли оспорить право собственности на квартиру

Купили квартиру, живете и радуетесь. Но через некоторое время прежние владельцы аннулируют через суд ваше свидетельство о собственности, и вы фактически остаетесь на улице — без денег и жилья.

Плохая новость: защититься от мошенников «наверняка» невозможно — действуют они (обычно) строго в рамках закона. Хорошая новость: есть сделки, которые невозможно оспорить через суд.

Получается, ваша задача лишь внимательно изучать документы и насторожиться в случае «тревожных сигналов». Каких? — Об этом наша статья.

Владение недвижимостью, согласно законам РФ, должно быть зарегистрировано в Росреестре. Этот государственный орган ведет учет, фиксирует и регистрирует все сделки с недвижимым имуществом. К сожалению, бывают случаи, когда Росреестр произвел регистрацию перехода права собственности, а суд — этот переход отменил (вернул недвижимость прежнему владельцу).

На каких основаниях? Зависит от того, по какому именно договору оформлено ваше право собственности на квартиру или дом. Вариантов масса.

1. Договор купли-продажи (ДКП) Самый распространенный вариант возникновения права собственности: продавец получил деньги, а покупатель товар (объект недвижимости).

Но через какое-то время могут появиться лица, чьи интересы не были учтены при продаже объекта недвижимости:

  • несовершеннолетние дети продавца;
  • лица, которые не участвовали в приватизации, но сохранили за собой право проживания;
  • лица из мест лишения свободы, которые находились в момент сделки в тех самых местах.

И суд в таких случаях принимает сторону «пострадавших» — обязует добросовестного покупателя отступить и вернуть объект собственности тем, чьи права при продаже были нарушены. Чаще всего такие ситуации возникают вокруг квартир, а в мотивах продавца явно прослеживается умысел. Но доказать его в суде невозможно. Moya Living

Что делать?

  • Примите тот факт, что сделка по договору купли-продажи, к сожалению, не гарантирует спокойствия и может быть оспорена.
  • Проводите сделку ДКП только с проверенным риэлтором, который составит грамотный договор.
  • Получите заверенное нотариусом заявление продавца о том, что отсутствуют «третьи лица и обременения» — это очень важно.
  • Самостоятельно сделайте запрос в Росреестр о переходе прав собственности на выбранную вами недвижимость (это помимо стандартной выписки ЕГРП, которую предоставит вам продавец квартиры). Сейчас эти данные открыты, и узнать (или подтвердить) информацию может любой гражданин. Разница между документами в том, что в вашем запросе будет максимально свежая информация. А не по состоянию «неделя назад», за которую продавец успел заложить квартиру банку.

2. Договор дарения (ДД)Это второй по популярности метод возникновения имущественных прав. Согласно законам РФ, собственник имеет право распоряжаться своим имуществом, в том числе производить безвозмездные сделки, а именно дарить. ДД обязателен к регистрации в Росреестре, кроме того с 2017 года договор дарения должен быть подписан нотариусом. Оспорить ДД практически невозможно, поскольку он совершается добровольно и не имеет в договоре финансовых обязательств между сторонами.Несовершеннолетние дети дарителя и любые лица, чьи права не были учтены при совершении дарения, не могут оспорить ДД. Отменить ДД можно только в двух случаях :

  • доказать его притворность и признать ничтожным;
  • зафиксировать угрозу жизни дарителя от одаряемого.

Как это происходит?Договор дарения можно признать ничтожным и, следовательно, не заключенным, если в договоре прописаны финансовые условия или если договор дарения является притворной сделкой. Например, даритель дарит квартиру лицу, которое в этот же день переводит дарителю крупную сумму — если такой факт зафиксирован, то можно через суд признать такой ДД притворным и недействительным.Поводом для отмены ДД может являться тот факт, что одаряемый посягнул на жизнь дарителя. То есть

для защиты права собственности, возникшего на основании ДД, достаточно не конфликтовать с дарителем и не пытаться лишить его жизни.

Артем Мелузов3. Наследство по завещанию Наследство по завещанию может быть оспорено только в экстренных случаях, поскольку завещание является волеизъявлением умершего. Однако важно помнить: на обязательную долю в наследстве имеют право лица, находившиеся на иждивении умершего — несовершеннолетние дети, родственники с инвалидностью, старики (родители умершего).

Даже при наличии завещания в пользу других людей, лица, находившиеся на иждивении, могут потребовать обязательную долю в наследстве, но она будет составлять не более половины доли при наследовании по закону.

Пример: Человек завещал квартиру своей гражданской жене, общих детей у них нет, но у умершего остался пожилой отец с инвалидностью.

При наследовании по закону он обладал бы половиной квартиры (другая половина досталась бы матери умершего). Но так как присутствует завещание, то отцу выделяется не половина квартиры, а одна четвёертая (половина от наследства, на которое лицо с инвалидностью могло претендовать).

Таким образом гражданская жена получает 3/4 доли, а отец умершего 1/4, в то время как мать умершего не может претендовать на обязательную долю в наследстве.
4. Наследство по законуНаследство по закону может быть оспорено через суд и после истечения срока давности (он составляет три года), если объявится лицо, интересы которого не были учтены при наследовании и если данное лицо докажет, что узнало об открытии наследства позже остальных участников. Например, дети от предыдущих супругов умершего имеют полное право оспорить наследство.

Что делать: Чтобы избежать подобных разбирательств, я рекомендую письменно сообщить всем возможным наследникам о печальном событии и об открытии наследства. Таким образом можно избежать конфликтных ситуаций и угроз в стиле «а вот я тогда не подал на наследство, а сейчас подам и все отсужу» — все были уведомлены, срок давности истек. Разбирательства не будет.

5. Договор мены

ДМ или обмен сейчас редко встречаются на рынке сделок по причине не только своей специфичности, но и сложности сделки: найти лиц, которые готовы совершить обмен недвижимостью, достаточно сложно.Но ДМ хорош тем, что при возникновении конфликтных ситуаций все вернется к status quo и стороны не понесут поражения в правах собственности. Именно это условие и должно быть прописано в договоре.6. Договор долевого участия По такому договору покупают квартиры в новостройках. Договор ДДУ можно назвать самым безопасным, но и здесь есть спорные моменты. Например, ДДУ должен быть заключен на основании 214ФЗ и в нем должны быть прописаны все условия и гарантии, описанные в законе. Нередки случаи, когда застройщики реализуют квартиры по договору Жилищно-строительного кооператива (ЖСК). Между ДДУ и ЖСК есть огромная разница: так, ДДУ обязан быть зарегистрирован, что не позволяет производить повторные продажи одного и того же объекта, в то время как в договоре ЖСК присутствует такой риск. Квартиры по договору ЖСК иногда продают дешевле, а покупатели (для которых цена критична) не придают значения, что это ЖСК, а не ДДУ. И многое теряют. Дело в том, что в ДДУ, например, прописаны штрафные санкции для застройщика, если объект сдан не вовремя (вы получаете финансовую компенсацию, и весьма солидную). В ЖСК таких санкций для застройщика нет, а потому велик риск долгостроя. В случае же банкротства компании участники ЖСК могут надеяться на возвращение лишь половины вложенных средств, а то и на меньшую часть.

Вывод: При покупке новостройки заключайте только ДДУ согласно 214ФЗ.

7. Договор рентыРента — это тип возмездных договорных отношений, довольно новый для нашей страны. Чаще всего ренту заключают с одинокими пожилыми людьми: за пожизненную материальную помощь владельцу квартиры после его смерти недвижимость переходит в собственность помощника.

Что важно понимать: Договор ренты может быть оспорен как рентополучателем (пожилым человеком), так и его родственниками. Основанием является систематическое нарушение и невыполнение обязательств выгодоприобретателем (помощником).

ДР может быть заключен как с родственниками, так и со сторонними лицами, поэтому самое главное — правильно заключить договор ренты и собирать доказательства добросовестного исполнения своих обязательств.

Необходимо учитывать и еще одну особенность договора ренты: бывают случаи, когда рентоприобретатель переживает своего помощника, в таком случае обязательства по содержанию пожилого долгожителя ложатся на плечи наследников помощника.

8. ПриватизацияПриватизация чаще всего происходит при участии всех зарегистрированных лиц, таким образом объект недвижимости становится общей долевой собственностью. Однако случается, что лица, имеющие право на приватизацию, не участвуют в этом процессе, но при этом сохраняют за собой право пожизненного пользования, и снять их с регистрационного учета невозможно.

Оспорить приватизацию может лицо, чьи интересы были нарушены. Чтобы избежать этого, нужно очень тщательно проверять документы о приватизации.

Если выясняется, что ордер на квартиру выдавали, допустим, семье с двумя детьми, а в приватизации участвовали только двое, вы вправе требовать наличия письменного отказа от участия в приватизации других членов этой семьи.

Если такие документы продавец не смог предъявить, появляется большой риск.

9. Сделки по доверенностиК сожалению, такие сделки часто носят сомнительный характер и больше похожи на махинации. Оспорить сделку по доверенности можно, если:

  • доверенность поддельная;
  • доверитель не осознавал суть документа (например, он находится на учете в диспансере и умолчал об этом при подписании доверенности у нотариуса).

По второму пункту стоит пояснить: если вам предлагается сделка по доверенности, то требуйте справку о том, что доверитель на момент подписания доверенности не находился на учете ни в каких диспансерах (алко-, нарко-, психо- ) и не проходил лечения седативными препаратами. В противном случае можно законно лишится недвижимости, поскольку суды в подобных процессах всегда встают на сторону «пострадавшего» продавца, чем нередко пользуются мошенники — под видом агентов реализуют недвижимость постояльцев различных диспансеров. Мое личное мнение: избегайте сделок с недвижимостью по доверенности.Вместо выводовСамым главным методом защиты своей собственности является ваше добросовестное отношение к сделкам. Не экономьте на юристе и услугах нотариуса! Конечно, скачать договор купчей или ренты можно и в интернете, но эти документы имеют массу тонкостей и нюансов — доверьте эту работу специалисту и заверьте договора у нотариуса. При этом не самоустраняйтесь: обязательно проверяйте объект, заказывайте выписки, сопоставляйте полученную информацию.

ОТ РЕДАКЦИИ….

Предложить сюжет, достойный новой статьи или покритиковать работу редакции (а не конкретный материал) можно через форму обратной связи.
Если хотите писать для Houzz — узнать о требованиях к авторам, познакомиться и попросить пробное задание можно на RuEditors@houzz.com

Источник: https://www.houzz.ru/statyi/esty-nyuansy-kak-ne-lishitysya-prava-sobstvennosti-na-kvartiru-stsetivw-vs~83147136

Арбитражный суд Кабардино-Балкарской Республики

Можно ли оспорить право собственности на квартиру


ОБЗОР

судебной практики

Арбитражного суда Кабардино-Балкарской Республики

по делам об оспаривании права собственности на недвижимое имущество,

государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним,

оспаривании отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, рассмотренным в 2007 г.

В случае спора о праве собственности на новую вещь, предметом доказывания является факт создания имущества для лица, претендующего на признание права собственности, а также силами либо собственными средствами данного лица.

Закрытое акционерное общество работников народного предприятия обратилось в арбитражный суд с иском к администрации поселкового совета о признании права собственности на часть административного здания, расположенного в поселке. Истец указал, что спорный объект построен полностью за счет его правопредшественника – колхоза.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске истцу отказано.

Судебные акты мотивированы тем, что строительство административного здания частично профинансировано государством для размещения в нем сельского совета, который занимает спорное помещение с момента ввода в эксплуатацию как собственное, доказательств использования им спорных помещений на ином праве не представлено.

Основанием возникновения (приобретения) права собственности на новую вещь согласно статье 218 Гражданского кодекса Российской Федерации является создание ее лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов.

Из содержания названной нормы следует, что в случае спора о праве собственности на новую вещь, предметом доказывания является факт создания имущества для лица, претендующего на признание права собственности, а также силами либо собственными средствами данного лица.

Акт государственной комиссии по приемке объекта и факт нахождения здания на балансе общества сами по себе не подтверждают наличие у истца права собственности на все здание. Представленный истцом акт государственной комиссии о принятии в эксплуатацию административного здания колхоза не содержит сведений о заказчике, местонахождении и о том, за чей счет осуществлялось строительство.

В материалы дела представлены доказательства, подтверждающие, что строительство здания осуществлялось и с целью размещения в нем сельского совета. Согласно распоряжению Совета Министров республики от 21.03.1973 районному исполкому выделено 25 тыс.

рублей на оплату задолженности по строительству административного здания сельсовета.

С момента ввода здания в эксплуатацию администрация занимает спорные помещения как собственные, доказательств использования ответчиком спорных помещений на ином праве не представлено.

Иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.

Муниципальное унитарное предприятие обратилось в арбитражный суд с иском к администрации района и администрации поселка о признании права собственности на материальные активы и основные средства, находящиеся на собственном балансе (оборудование и недвижимость).

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением кассационной инстанции, в иске истцу отказано.

Суд исходил из того, что спорное имущество не может принадлежать на праве собственности предприятию, так как согласно данным соответствующего реестра является муниципальной собственностью.

Нахождение на балансе предприятия указанного имущества не является безусловным основанием возникновения права собственности, унитарное предприятие обладает имуществом лишь на праве хозяйственного ведения.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства неправомерного изъятия имущества собственником.

Из имеющегося в деле акта приема-передачи следует, что спорное имущество, изъятое из хозяйственного ведения истца на основании распоряжения администрации села, передано иному муниципальному унитарному предприятию. Указанный ненормативный акт не отменен и не оспорен истцом или иными заинтересованными лицами.

Сделка по распоряжению самовольной постройкой является ничтожной.

Общество с ограниченной ответственностью (далее – общество) обратилось в арбитражный суд с иском к закрытому акционерному обществу работников народного предприятия (далее – предприятие) с требованиями произвести государственную регистрацию перехода к обществу права собственности на недвижимое имущество, полученное от предприятия по соглашению в счет погашения задолженности по договору займа, а также об обязании регистрационной службы зарегистрировать право собственности за обществом на указанные объекты.

В обоснование исковых требований общество ссылалось на отказ управления в государственной регистрации права собственности и уклонения предприятия от государственной регистрации перехода права (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ).

Предприятием заявлен встречный иск о признании недействительным соглашения о передаче имущества ввиду того, что спорное имущество является самовольной постройкой, не находится в гражданском обороте и не может быть предметом сделки по отчуждению.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, отказано в первоначальном иске, встречный иск удовлетворен.

Суд установил, что спорные объекты возведены предприятием за счет собственных средств хозяйственным способом, в отсутствие разрешения на строительство, согласований с соответствующими контролирующими органами и отведения земельного участка под строениями.

С учетом этого спорные объекты недвижимости признаны судом самовольной постройкой (статья 222 Гражданского кодекса РФ), право собственности на которые не возникло у предприятия.

В соответствии со статьями 168, 209, 222 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка по распоряжению имуществом, изъятым из оборота, либо совершенная неуполномоченным лицом, ничтожна, не влечет у приобретателя такого имущества права собственности, соответственно заключенное сторонами соглашение о передаче имущества является ничтожной сделкой, и переход права собственности по ничтожной сделке не подлежит государственной регистрации.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии надлежащих доказательств того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Предпринимателем заявлен иск к администрации сельского поселения о признании права собственности на коммерческий магазин с гостиницей площадью 375,65 кв. м. и земельный участок площадью 226,35 кв. м. под строением.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске истцу отказано.

Из материалов дела следует, что постановлением главы администрации сельского поселения истцу выделен земельный участок площадью 100 кв. м. для строительства магазина. Администрацией района истцу разрешено строительство магазина площадью 135 кв.

м. Истец же построил магазин и пристрой для использования под гостиницу, и обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на коммерческий магазин с гостиницей площадью 375,65 кв. м. и земельный участок площадью 226,35 кв. м.

Судебные инстанции пришли к выводу, что пристройка к магазину – гостиница является самовольной постройкой.

Согласно статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой : продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Истцом не предоставлено доказательств того, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан (акт приемки в эксплуатацию не утвержден и касается только магазина). Дополнительный земельный участок под гостиницу истцу не предоставлен. В связи с этим в иске отказано.

Если продавец не является собственником имущества, договор купли-продажи является ничтожной сделкой.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к Министерству по управлению государственным имуществом и земельным ресурсам Кабардино-Балкарской Республики о признании права собственности на часть нежилых помещений в здании. В обоснование требований истец сослался на заключенный с иной фирмой договор купли-продажи указанных помещений от 04.05.1991 г.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной инстанции и кассационной инстанции, в иске отказано.

Судебные инстанции исходили из того, что согласно сведениям из реестра государственного имущества Кабардино-Балкарской Республики спорное помещение является объектом государственной собственности.

Следовательно, договор купли-продажи, на который ссылается истец, является ничтожной сделкой, так как продавец не являлся собственником имущества.

В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации такая сделка не влечет юридических последствий, право собственности на спорное имущество не возникает.

Представленная истцом выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором отсутствуют зарегистрированные права на спорную часть помещений, оценена судебными инстанциями как не противоречащая выписке из реестра государственного имущества, так как в соответствии с положениями пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997г.

N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу названного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом.

Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Поскольку с момента ввода в эксплуатацию и на момент разграничения собственности спорные помещения являются государственной собственностью, у общества, занимающего спорные помещения, отсутствуют правовые основания для возникновения права собственности на спорное помещение.

Министерство культуры и информационных коммуникаций обратилось с иском к республиканскому отделению учебно-производственного предприятия всероссийского общества слепых (далее – общество) о признании недействительной государственной регистрации за ответчиком права собственности на помещение Республиканской библиотеки для слепых.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, регистрация права собственности за обществом слепых на нежилое помещение признана недействительной.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997г.

N 122-ФЗ “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Зарегистрированное право может быть оспорено в судебном порядке. Оспаривание зарегистрированного права означает доказывание отсутствия оснований для регистрации права.

Источник: https://askb.arbitr.ru/node/861

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.