Можно ли взять ипотеку на переуступку

Содержание

Переуступка ипотечной квартиры: как происходит продажа

Можно ли взять ипотеку на переуступку

Приобретение квартиры в ипотеку – дело довольно хлопотное. Помимо поиска недвижимости, на плечи клиента ложатся все трудности, без которых не обходится ни одно оформление подобного кредита.

Переуступка ипотечной квартиры является достойной альтернативой для нуждающегося в жилье гражданина.

Однако в любом случае ему необходимо тщательно проанализировать все положительные и негативные особенности такой сделки и просчитать уровень затрат, которые потребуются для её реализации.

Что такое переуступка

Договор ипотеки предполагает наличие и у кредитора, и у заёмщика определённых прав и обязанностей. Согласно законодательству, каждая из сторон наделена правом передать их третьему лицу. Называется такая процедура переуступкой. По отношению к ипотеке она сводится к тому, что заёмщик продаёт купленную им квартиру вместе с кредитом, за счёт которого она и была приобретена.

При реализации такой схемы продажи квартиры нашему соотечественнику следует учесть подход банков к этому вопросу.

Кредитные организации не регистрируют договор по переуступке долга, а подписывают отдельный документ с покупателем жилья (новым заёмщиком).

Переуступка ипотеки на квартиру нередко сопровождается изменением условий, действующих по текущему кредиту. В частности, на несколько пунктов может увеличиться ставка, согласно актуальным тарифам.

Это – один из тех моментов, которые требуют уточнения в банке.

Продажа квартиры по переуступке может быть инициирована и самим финансовым учреждением. При невыполнении заёмщиком своих обязательств по договору банк вынужден будет предъявить права на недвижимость. В зависимости от желания и опыта его сотрудников, квартира может быть реализована на аукционе. Другой вариант – переуступка ипотечного кредита в пользу другого, но уже надёжного клиента.

Но есть и второй вариант: заменяется не должник, а кредитор. Иными словами, банк перепродаёт долг кредитополучателя другому учреждению (тоже банку или коллекторской компании). Причём в некоторых случаях заёмщик может не знать о смене кредитора. Средства, перечисленные им по старым банковским реквизитам, переправляются на расчётный счёт нового владельца задолженности.

Когда используется

Вопрос относительно переуступки прав и обязанностей лица, купившего квартиру за счёт средств ипотечного кредита, возникает в различных ситуациях:

  • По завершении бракоразводного процесса один из супругов отказывается от принадлежащей ему доли в совместно нажитом имуществе. Все платежи по кредиту при этом платит второй супруг, в собственности которого осталась недвижимость.
  • Когда необходимо срочно продать квартиру. Обычно ипотека на переуступку оформляется быстрее, чем совершается процедура досрочного погашения кредита с последующим снятием обременения и продажей.
  • Получение наследства. Наследник умершего заёмщика не только становится владельцем недвижимости. На его плечи ложатся ещё и обязанности по обслуживанию договора кредитования.
  • Заёмщику необходимо быстро закрыть ипотеку, например, по причине отсутствия возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает ипотечный заём другому юридическому лицу – тоже банку либо компании-коллектору.

Особенности сделки

Переуступка права требования является одним из самых распространённых способов приобретения жилья в новостройках. Когда строительство завершается, все квартиры во вновь возводимых зданиях обычно уже распроданы.

Поэтому переуступка прав по договору долевого участия в строительстве (ипотека подобного типа может быть перепродана благодаря документу, который называется цессией) – едва ли не единственный способ приобрести жильё в понравившемся покупателю объекте.

Здесь есть один нюанс. Переуступку прав можно осуществить лишь до момента их реализации. Проще говоря, заключить договор цессии не получится после подписания акта приёма-передачи квартиры в эксплуатацию.

Кроме того, цессия предоставляет возможность заработать инвесторам, купившим в доме квартиру ещё на этапе котлована, путём перепродажи почти готового жилья по большей стоимости.

Возвращаясь к покупателям жилья в домах, строительство которых находится на завершающем этапе, можно утверждать, что договор переуступки предоставляет им неплохую возможность сэкономить. Встречаются случаи, когда приобретение квартиры непосредственно у застройщика обходится дороже, чем у частного соинвестора.

Эксперты выделяют у цессии лишь один недостаток – покупатель должен принять на себя все обязательства, требуемые дольщиком к выполнению. В случае признания по некоторым причинам договора долевого участия недействительным, новый правообладатель сможет предъявить претензии только первоначальному кредитору, а не к застройщику.

Не исключена вероятность того, что уступку прав по договору, перешедшему в категорию недействительных, суд признает незаконной. Тогда у застройщика вообще не останется никаких обязательств перед новым кредитором.

Как приобрести квартиру по переуступке

Многие задаются вопросом, а в принципе можно ли продать квартиру по переуступке по ипотеке? Да, законодательство позволяет это, но лишь до ввода жилья в эксплуатацию. После подписания акта приёма-передачи такая сделка превращается в простую куплю-продажу готовой недвижимости.

Для покупки квартиры по переуступке необходимо будет выполнить следующие мероприятия:

  1. Действующий инвестор подаёт на имя фирмы-застройщика заявление об уступке принадлежащих ему прав третьему лицу.

  2. Если потребуется, то вносится на расчётный счёт компании-застройщика установленная ранее сумма за разрешение переуступки прав.
  3. Заверение у нотариуса согласия сторон, участвующих в переуступке.

  4. Чтобы продать ипотечную квартиру по переуступке, заключается трёхсторонний договор на передачу имущественных прав. Его подписантами являются настоящий и будущий инвестор, а также представитель предприятия-застройщика.

После этих действий застройщик выдаёт новому инвестору сертификат, в котором содержатся точные параметры расположения объекта: секция, этаж и номер квартиры

Как правильно оформить договор

Алгоритм действий по оформлению договора переуступки выглядит достаточно просто, но требует внимания и определённых знаний. Пошаговая инструкция представлена ниже:

  • Изучите договор между собственником приобретаемой квартиры и застройщиком. Чтобы впоследствии не столкнуться с неожиданными трудностями, лучше поручить это юристу.
  • Заблаговременно проинформируйте застройщика о планируемой переуступке. В противном случае за несвоевременное уведомление он может вас оштрафовать.Здесь есть один нюанс, связанный с тем, что если квартира приобретается по ипотечному договору, имущественное право принадлежит банку. Для переуступки это не является препятствием, если:
    • Между банком и застройщиком есть соглашение или договор, и оба они выполняют свои обязательства в полном объёме.
    • В договоре переуступки будут указаны три стороны, в числе которых застройщик. Так будет получена гарантия, что квартира не заложена.
  • Передайте в нотариальную контору все необходимые заблаговременно подготовленные документы. В типовой набор входят такие:Пакет может меняться, если это не первая сделка с уступаемой недвижимостью.В приёмной нотариальных заведений, как правило, вывешен образец договора переуступки квартиры по ипотеке. Перед заполнением в кабинете у нотариуса, внимательно изучите все его разделы, поскольку у вас могут возникнуть вопросы.
  • Зарегистрируйте договор в Госреестре. Без этого договор юридической силы не имеет.

Совет: для того чтобы оформить договор на своё имя, можно воспользоваться услугами не только юристов, но и риэлторов.

Ипотека по переуступке

Финансовых организаций, предоставляющих подобную услугу, не так много, ведь недвижимость ещё не готова.

Самый простой способ – обратиться в один из банков, которые выдавали кредиты на квартиры в понравившемся объекте, когда они были в наличии у застройщика.

Вероятность получения предложения по оформлению ипотеки по переуступке там самая высокая. Поэтому при положительном решении вам останется только собрать необходимые документы и подать заявку на выдачу кредита.

Если же банк вам откажет, поищите другое финансовое учреждение, уже не из числа партнёров застройщика. Но будьте готовы к дополнительным требованиям – они отличаются от банка к банку.

Однако в списке практически всех кредитных организаций присутствует следующее условие: за основу расчёта суммы займа принимается наименьшая из стоимостей – либо оценочная, либо стоимость переуступки прав по договору долевого участия.

Как купить квартиру в новостройке по переуступке – подводные камни:

Источник: https://plategonline.ru/ipoteka/obshhaya-informaciya/pereustupka-ipotechnoj-kvartiry.html

Как избавиться от проблем с покупкой квартиры в ипотеку по переуступке

Можно ли взять ипотеку на переуступку

Переуступка – это сделка покупки квартиры в ипотеку по переуступке, при которой первоначальный покупатель собственности («цедент») переуступает другому покупателю («цессионарию») принять на себя права и обязанности покупателя по соглашению купли-продажи до завершения строительства дома. Это происходит до того, как цедент получит или «закроет» ипотеку на имущество. В конечном итоге сделку скрепляет цессионарий. Цедент выставляет ипотечную квартиру в здании на аукционе правопреемнику до вступления во владение имуществом.

Что такое покупка квартиры с ипотекой

Взаимодействие с рынком недвижимости предполагает появление новых источников прибыли.

Покупка квартиры с ипотекой по переуступке – это выгодная сделка для заинтересованных продавцов и покупателей.

Договор оформляется по закону 429 ГК РФ, в параграфе №1 указано о составлении предварительного договора.

Новый покупатель должен оплатить долг продавца по кредиту на ипотеку, установленная сумма переводится на банковский счет сбербанка владельца. А остальная сумма выплачивается в соответствии с новым договором.

Правопреемник – это физическое лицо, которое в конечном итоге завершает сделку покупки квартиры, находящейся в ипотеке. В соответствии с положением о переуступке, покупатель может продать ипотечную квартиру до непосредственного заселения.

Почему владельцы хотят продать квартиры по переуступке

При покупке квартиры, находящейся в ипотеке, продажа апартаментов происходит за 5-6 лет до постройки здания. Между покупкой люкса и заселением проходит много времени.

 И с этим запаздыванием происходят изменения в жизни первого покупателя – новая работа за городом, новая семья, которая расширяется за счет детей.

То, что сработало для конкретного покупателя много лет назад, может не соответствовать текущим условиям на момент закрытия сделки.

Финансовые неурядицы становятся еще одной причиной продажи по переуступке. Возможно, первоначальный владелец больше не может оплачивать кредитование и ипотеку или работает инвестором, который купил предварительное строительство жилья. В таком случае, бизнесмен по праву использует стратегию продажи уступки для получения прибыли за счет выгодного месторасположения апартаментов.

Часто при продаже перед строительством проходит промежуток времени между заключением первоначального контракта и окончательным закрытием. Жизненные обстоятельства покупателя меняются со временем.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке организуется по конкретным причинам:

  • новая работа за городом;
  • обучение в другом вузе;
  • смена образа жизни;
  • путешествие в другой город;
  • семейные разборки.

Поэтому сделка будет выгодна для покупателя, который изменил образ жизни и собирается создать семью.

Риски при покупке ипотечной квартиры

При оформлении сделки по переуступке нужно оценить возможные риски, связанные с ипотечной квартирой.

Опасные риски для покупателя:

  • жилье не в ипотеке, продавец не выплачивает кредитующие проценты и мошенническим путем получил деньги;
  • придется платить долг на сумму в 10-15 миллионов с процентами;
  • сотрудники сбербанка не собираются оформлять новый кредит на другого покупателя;
  • финансисты банка выставили квартиру на торги по рыночной цене и ниже, а продавец требует оплату первоначальной стоимости;
  • первый владелец не желает переоформлять ипотеку, и просит правопреемника оплатить полную стоимость жилья за 1-2 недели.

Покупатель имеет право требовать скидку и оформление ипотеки на квартиру.

Какие документы принести для оформления сделки по продаже

Покупатель должен предоставить следующие документы, предусмотренные правом в гражданском кодексе в законе № 429:

  • паспорт;
  • СНИЛС;
  • ИНН;
  • трудовая книжка;
  • справка о доходах физических лиц;
  • соглашение супруга или супруги на проведение сделки.

Продавцу нужно принести документы, предусмотренные гражданским правом:

  • согласие застройщика;
  • ДДУ;
  • копии учредительных бумаг;
  • справка об оплате ипотеки;
  • договор долевого участия в строительстве.

Без необходимых справок и договоров, сделка по переуступке не состоится, и сотрудники банка не позволят оформить новый кредит или продать квартиру за первоначальную стоимость.

Как проводятся продажи

В сделке принимают участие 3 участника:

  • застройщик;
  • первый покупатель – цедент;
  • второй клиент – цессионарий.

Схема процесса совершения сделки по гражданскому праву:

  1. Цессионарий не покупает недвижимость у цедента, а покупает «право» на приобретение квартир у стороннего застройщика.
  2. Цессионарий передает привилегии и права в рамках контракта застройщику.
  3. В процессе переуступки первоначальное лицо, купившее недвижимость, должно подписать договор купли-продажи. Это включает в себя пункт соглашения о переуступке, определяющий право предлагать договор на нескольких условиях.
  4. Цессионарий соглашается выполнить обязательства цедента по первоначальной покупке.

К примеру, житель города оформил ипотеку на предварительную постройку квартиры с 1 спальней и 1 ванной за 7 миллионов рублей. Затем через 1,5 года по личным или финансовым причинам, будущий владелец выставил ипотечную квартиру на торгах по цене 8,5 миллионов.

 А другой клиент выставил объявление, что нужно жилье в этом районе за 9 миллионов рублей. Единомышленники встретились и обговорили условия продажи, договорились с сотрудниками банка и застройщиком, сделка состоялась через 8 дней с успехом.

Первый покупатель переуступил жилье второму клиенту и заинтересованные лица остались довольны результатами.

После завершения сделки, застройщик по праву взимает с правопреемника залог за проживание минимум в 5% и ежемесячную плату за размещение на основе текущей процентной ставки, платы за обслуживание и части налога на имущество. Цессионарий должен платить кредит по ипотеке до последней даты закрытия.

При организации продажи ипотечной квартиры по переуступке, продавец ищет покупателя, который может предоставить покупной залог в 20% от первоначальной цены. После предоставления продавцу этой суммы залог, уплаченный застройщику, становится страховкой нового покупателя. Сумма прибыли продавца оплачивается на основе согласованных условий.

Утверждение ипотеки

Чтобы застройщик поддержал сделку, покупатель должен предоставить доказательства наличия достаточных средств, чтобы подтвердить способность купить ипотечную квартиру. Можно обратиться за помощью к опытному юристу или консультанту, который поможет оформить ипотеку.

Затраты на закрытие

При покупке квартиры с ипотекой по переуступке, правопреемнику придется оплатить расходы после постройки здания. Эти расходы указывают на повторную регистрацию ипотеки для заселения.

Получение согласия сбербанка по договорам переуступки требует вложения инвестиций в виде оплаты первоначального взноса.

Это происходит по следующим причинам:

  1. Правопреемник должен оплатить 20% стоимости жилья застройщику.
  2. Покупателю придется оплатить разницу между текущей ценой предложения или новым курсом продажи ипотечной квартиры и первоначальной стоимостью.

Нельзя упускать из виду продажу зданий – периодически появляются фантастические шансы купить ипотечную квартиру в новостройке живописном районе. Нужно знать правильные способы ведения этого бизнеса с помощью подходящих стратегий приобретения. Для выяснения особенностей выгодного инвестирования, надо проконсультироваться с юристом и риэлтером.



Источник: https://ipotekyn.ru/pokupka-kvartiry-v-ipoteku-po-pereustupke/

Переуступка ипотеки на квартиру: что это такое, риски, налоги

Можно ли взять ипотеку на переуступку

Время чтения 8 минутСпросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Договор ипотеки подразумевает перечень определенных прав и обязанностей как кредитора, так и заемщика. Каждая из сторон, согласно законодательству, имеет право передать свои права и обязанности третьему лицу. Такая процедура называется переуступкой.

Заемщик может передать право собственности на недвижимость третьему лицу, и вместе с этим передать права и обязанности перед банком по обслуживанию ипотечного кредита.

Вопрос о переуступке прав и обязанностей ипотекодателя может возникать в различных ситуациях:

  • После развода один из супругов отказывается от своей доли в совместно нажитом имуществе, при этом все платежи по кредиту платит второй супруг, у которого осталась в собственности недвижимость.
  • Срочная продажа недвижимости. Если заемщику необходимо в сжатые сроки закрыть кредит и реализовать недвижимость, он может это сделать по договору переуступки. Обычно эта процедура занимает меньше времени, чем досрочное погашение кредита, снятие обременения и продажа.
  • Получение наследства. После смерти заемщика его наследник поучает не только право собственности на недвижимость, но и обязанности, связанные с обслуживанием кредитного договора.
  • Заемщик хочет закрыть ипотеку, например, в связи с отсутствием возможности погашать задолженность.
  • Кредитор переуступает кредит другому юридическому лицу. Это может быть как в рамках продажи ипотечного портфеля, так и в рамках продажи кредита коллекторской компании из-за невыполнения заемщиком своих обязательств.

Разрешение банка

Единственный случай, когда заемщик может распорядиться залоговым имуществом, не спрашивая одобрения банка, это завещание. Все остальные операции, связанные с переходом прав собственности на недвижимость, которая находится в ипотеке, можно совершать только исключительно с разрешения кредитора.

Поэтому, прежде чем решать вопросы с потенциальным владельцем, необходимо обратиться в банк с соответствующим заявлением. Банки к таким операциям относятся крайне осторожно и выдают разрешение в исключительных случаях. Если операция будет каким-либо образом осуществлена без разрешения кредитора, он имеет право:

  1. Осуществить ряд мероприятий, вследствие которых сделка будет признана недействительной.
  2. Потребовать досрочно погасить всю задолженность по кредитному договору, в том числе и штрафные санкции, которые были наложены вследствие его нарушения.
  3. Провести процедуру взыскания залогового имущества.

​Если банк все-таки дает предварительное согласие на переуступку ипотеки, то потенциального заемщика будут проверять на платежеспособность так же, как и при оформлении кредита «с нуля».

Новому потенциальному владельцу необходимо предоставить в банк полный пакет документов, который необходим для рассмотрения возможности кредитования. Но ему будет проще собрать документы, чем при оформлении новой ипотеки. Нет необходимости предоставлять пакет документов на недвижимость, а также проводить ее оценку.

Это, в свою очередь, позволяет сэкономить денежные средства. Банк уже не проверяет документы на недвижимость и решение можно получить быстрей.

Кроме этого, явным преимуществом для нового заемщика является практически 100% юридическая чистота квартиры.

Обычно цена квартиры, которая продается по переуступке, ниже среднерыночной. Но необходимо выяснить наличие начисленных штрафных санкций по кредитному договору. Банк может перевести все штрафы на нового заемщика. Если их размер значительный, это может существенно уменьшить выгодность сделки. Обычно такие вопросы решаются в банке в индивидуальном порядке.

При всей выгодности сделки, на первый взгляд, она имеет и ряд рисков. Банк не составляет дополнительное соглашение к первоначальному кредитному договору, а заключает новый. Его условия могут существенно отличаться от условий кредитования первого заемщика.

Может быть повышена ставка, уменьшен срок кредитования, введены различные комиссии, которые отсутствовали в первоначальном договоре. Все это существенно увеличивает ежемесячный платеж по ипотеке. Банк также потребует заключить новые договоры страхования.

Новому заемщику стоит очень внимательно изучать все договоры, так как они могут отличаться от типовых.

Если заемщик не погашает задолженность, банк может продать квартиру через аукцион, а может провести переуступку прав в пользу нового заемщика. Здесь возможна ситуация, когда изначальный владелец не хочет добровольно выселяться и приходится обращаться в органы МВД.

Самая неприятная ситуация, которая может возникнуть при переуступке ипотеки, когда бывший владелец обращается в суд с целью признания сделки недействительной. Он может объяснить иск тем фактом, что сделка была проведена на заведомо невыгодных условиях для продавца.

Процедура оформления

  1. Заемщик, желающий продать залоговую квартиру и «избавиться» от ипотеки, находит покупателя.
  2. Продавец и покупатель обращаются в банк для получения разрешения на проведение переуступки.

  3. Банк проверяет потенциального заемщика и выносит решение о возможности проведения переуступки.
  4. Между банком и покупателем заключается кредитный и ипотечный договор.
  5. Проводится регистрация перехода права собственности.
  6. Покупатель рассчитывается с продавцом.

  7. Новый заемщик погашает ипотеку, согласно условию кредитного договора.

Переуступка прав собственности является одним из способов, позволяющим сменить собственника по договору долевого строительства. Разница с покупкой жилья на вторичном рынке заключается в том, что правоустанавливающего документа на недвижимость у продавца нет.

Банки с осторожностью относятся к выдаче кредита на покупку квартиры в доме, которые не сданы в эксплуатацию. Работают они обычно только с узким перечнем застройщиков, с которыми есть определенные партнерские соглашения. Поэтому если человек хочет приобрести квартиру в новостройке, то стоит узнать, с каким банком работает компания-застройщик.

Порядок оформления договора будет зависеть от того, полностью или частично первоначальный покупатель рассчитался с застройщиком. Если расчет произошел в полном объеме, то разрешение строительной компании на переуступку не нужно.

Для покупателя основной риск приобретения такой недвижимости связан именно с застройщиком. Никто не может дать гарантию, что дом будет успешно достроен и сдан в эксплуатацию, тем более в заявленный изначально срок. При этом возникает риск остаться без квартиры, но с ипотечным кредитом. Чем больше процент работ по строительству выполнен, тем меньше риск не получить жилье.

Налогообложение

Договор переуступки заключают также с целью избежать дополнительного налогообложения. При заключении договора купли-продажи продавец обязан уплатить в бюджет налог на доходы физических лиц, если он был собственником недвижимости меньше трех лет.

При участии в долевом строительстве под налогообложение подпадает разница между изначальными вложениями продавца и ценой, за которую квартира была продана.

При этом существуют способы снизить размер налога, подлежащего уплате:

  • В 2016 году продавец имеет право на налоговый вычет в пределе одного миллиона рублей.
  • Под налогообложение попадает разница между ценой продажи и покупки. Если продажа осуществлена по изначальной цене, то налог уплачивать не нужно.

Заплатить налог необходимо не позже 15 июля следующего года, после продажи.

Переуступка по инициативе кредитора

Переуступка ипотеки на жилье возможна и по инициативе банка. При этом согласие заемщика банку не требуется. Но он должен в обязательном порядке уведомить клиента о произошедших изменениях. В письменном виде заемщику должна быть предоставлена следующая информация:

  • Новые реквизиты для оплаты ежемесячного платежа.
  • Порядок и способы внесения ежемесячного платежа.
  • Изменения прав и обязанностей сторон.

Если заемщик не получил уведомления, новый кредитор не имеет права применять какие-либо штрафные санкции за несвоевременное исполнение обязательств.

Не стоит соглашаться на оформление ипотечного кредита, когда изначально существует договоренность о последующей переуступке. Потому что одного желания владельца недвижимости и потенциального покупателя недостаточно, решение всегда принимает кредитор.

Если у вас остались какие-либо вопросы по поводу переуступки ипотечной квартиры (в том числе уплате налогов), то наш дежурный юрист онлайн готов оперативно вас проконсультировать.

Источник: https://law03.ru/finance/article/pereustupka-ipoteki-na-kvartiru

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке: нюансы и риски

Можно ли взять ипотеку на переуступку

Часто квартиры раскупают на этапе начала строительства дома. Часть из них потом продают по переуступке. Провести такую сделку можно до сдачи дома. В чём особенность переуступки и как получить ипотеку в таком случае, расскажем далее.

Переуступки также называют цессией. Это передача первичных прав на квартиру в новостройке новому владельцу. Покупатель берёт на себя права и обязанности дольщика, которые имел ранее продавец. Договор переуступки можно заключить, пока дом не сдан.

Уступка прав требований по договору долевого участия допускается с момента госрегистрации договора до момента подписания сторонами акта передачи недвижимости (статья 11 Закона № 214-ФЗ). После сделки действие первого договора долевого участия не прекращается, в нём лишь меняется покупатель.

Уступка прав, как и договор долевого участия, подлежит государственной регистрации.

Если квартира уже сдана застройщиком, и у первого покупателя есть право собственности, оформляется сделка купли-продажи, а не переуступки.

О том, какие бывают типы сделок по переуступке, рассказывает Александр Терентьев, руководитель отдела продаж ГК NordEst: «Наибольшей популярностью на рынке недвижимости пользуются 2 типа предложений продажи квартир по переуступке: квартиры по переуступке от подрядчика и квартиры от инвесторов строительства. Подрядная организация или инвестор получает от застройщика квартиры с дисконтом и продает их по низким ценам. При этом покупатель приобретает квартиру в ипотеку и по государственным программам, как у застройщика. При крупном строительстве генеральные подрядчики привлекают к работе мелкие организации – субподрядчиков, расчёт с которыми зачастую осуществляется квартирами. Застройщик передает квартиру подрядчику по договору долевого участия (ДДУ). В дальнейшем субподрядчик или подрядная организация продают оформленные на них квартиры по договору цессии».

Как правило, согласовывать с застройщиком сделку переуступки не нужно. За исключением случаев, когда в договоре между первым покупателем (который выступает продавцом) и застройщиком есть пункт об обратном.

«Застройщик может брать определённую сумму за согласие на продажу по переуступке (50 000-250 000 руб.), либо навяжет свои услуги (продажа только через их посредника), в этом случае переуступка будет бесплатной», – объясняет Кристина Лебедева, эксперт в сфере недвижимости.

Соберите документы и обратитесь в банк, в котором аккредитован объект строительства. Это значит, что кредитное учреждение уже проверило застройщика, и у вас будет меньше бумажной волокиты.

Важный момент: определение суммы, за которую планируете купить квартиру.

«Часто продавец не готов платить налог с прибыли и занижает стоимость квартиры. В этом случае вы должны обратиться в банк и уточнить, готов ли банк на занижение. И вы должны понимать, что банк будет оценивать вашу квартиру по заниженной стоимости», – объясняет Кристина Лебедева.

Если банк одобрил заём, подписывается договор цессии и кредитный договор. После этого документы передаются на регистрацию в Росреестр. Если вы не уведомляли застройщика о сделке цессии, самое время это сделать.

Сама процедура получения ипотеки по переуступке почти ничем не отличается, но набор документов будет расширенным. Подготовьте:

  • паспорт;
  • документ о передаче денег от первого покупателя застройщику (или другое подтверждение того, что деньги первым покупателем полностью уплачены);
  • ДДУ между застройщиком и первым покупателем, зарегистрированный в Росреестре;
  • действующее разрешение на строительство;
  • разрешение от застройщика на переуступку (если требуется);
  • согласие от супруга или супруги, если заключаете договор переуступки с дольщиком.

Плюсы покупки квартиры по переуступке:

  • цена ниже, есть акции и скидки;
  • уникальные предложения – некоторые типы квартир не представлены застройщиком и их можно приобрести только у инвестора или подрядчика;
  • полное юридическое сопровождение сделки.

Но есть и риски:

  • «долгострой» или «недострой»;
  • банкротство застройщика;
  • «серые» схемы продажи;
  • уступка несуществующих прав.

«У покупки квартиры в новостройке по уступке права требования есть не только плюсы, но и риски. Например, из плюсов: обычно цена квартиры, купленной через подрядчиков, ниже, чем у застройщика. Из минусов: дом могут не достроить, и вам придётся пройти через банкротство застройщика и арбитражный суд.

Когда покупают квартиру у застройщика, то первый договор – это договор долевого участия. Все последующие договоры продажи этой квартиры – это договоры уступки права требования.

Без разницы, какой по счету этот договор. При покупке по уступке права требования важно проверить предыдущие расчёты.

Если окажется, что расчёта нет, то это может быть причиной отказа суда в признании квартиры за вами.

Могу дать совет из печальной практики, когда мне пришлось ходить в арбитражный суд с моими клиентами, которые купили квартиру, а строящийся дом стали банкротить.

Нужно при покупке брать копии предыдущих договоров и расчётов, заверенные участниками этих договоров.

В арбитражном суде, когда будете подтверждать права на квартиру, они понадобятся», – рассказывает Дмитрий Иванов, директор агентства недвижимости ООО «Новая квартира».

Также к рискам можно отнести возможность встретить недобросовестного продавца, который продал право требования, не рассчитавшись с застройщиком. Советуем при подготовке к сделке не экономить на юридической проверке.

К примеру, она может показать, что на самом деле первый покупатель взял квартиру в рассрочку.

В этом случае новый покупатель (которому переходят все права и обязанности прежнего владельца) будет вынужден продолжать платить застройщику.

Вероятность неблагоприятного исхода сделки можно снизить, если проверить репутацию инвестора перед покупкой жилья.

«Многие покупатели считают приобретение такого жилья риском. Но риски минимальны, потому что переуступка прав ДДУ проходит с официальным сопровождением всей документации. Застройщик передаёт квартиры подрядчику по договору долевого участия в рамках 214-ФЗ.

С покупателем подписывается договор уступки права требования на квартиру. После регистрации договора покупатель становится полноправным дольщиком. Такой тип сделки исключает риски серых и двойных продаж одной квартиры разным покупателям.

Однако стоит отметить, что частные инвесторы строительства (физические лица), купившие квартиру у застройщика на начальном этапе и продающие дороже перед сдачей, занижают стоимость квартиры в договоре переуступки, чтобы избежать налогов.

Крупные инвесторы показывают всю стоимость, что делает сделку максимально прозрачной. Для уверенности в чистоте сделки обращайтесь к инвестору с проверенной репутацией», – рассказывает Александр Терентьев.

Обратите внимание: при покупке квартиры в ипотеку по договору цессии может потребоваться больше сбережений.

Комментирует Дарья Шестакова, эксперт по недвижимости АН «Воронин и Ко»: «Самое главное при покупке квартиры по переуступке в ипотеку – это уметь правильно рассчитать первоначальный взнос. Этот расчёт зависит от суммы, которая будет указана в соглашении о замене лица в договоре переуступки.

Почему это важно? Приведем пример. Человек в самом начале строительства купил квартиру за 2 млн руб., а через два года на этапе завершения строительства он решил продать эту квартиру, но уже за 3 млн руб. При этом продавец хочет указать в договоре переуступки сумму 2 млн руб. (это очень распространённая ситуация).

Тогда сумма, которая должна быть на руках у покупателя, будет рассчитываться следующим образом. Если по требованию банка минимальный первоначальный взнос должен быть не менее 15%, то 15% берётся от суммы 2 млн руб. и к этой сумме прибавляется разница между реальной ценой квартиры и суммой в договоре.

Получаем: 2 млн * 15% + (3 млн – 2 млн) = 1,3 млн – это минимальный размер суммы, которая должна быть у покупателя до сделки (собственные средства). Если бы он покупал квартиру у застройщика за 3 млн руб., то нужно было бы иметь первоначальный взнос в размере 450 тыс. руб.

Риск этой схемы: если застройщик не достроит дом или задержит сроки передачи ключей, то все штрафы и пени будут начисляться с 2 млн руб., а не с 3 млн».

Источник: https://money.inguru.ru/ipoteka/stat_pokupka_kvartiry_v_ipoteku_po_pereustupke_nyuansy_i_riski

Ипотека на уступку прав требования: есть нюансы

Можно ли взять ипотеку на переуступку

24.06.2014 | 15:00 40388

Число банков, готовых кредитовать приобретение жилья при переуступке прав, будет расти. При этом в фавориты в данном сегменте выбьются банки с максимальным числом аккредитованных новостроек.

Покупателю квартиры по переуступке нужно быть готовым, что застройщик потребует определенную сумму за свое согласие на операцию. Но дополнительные расходы окупятся. Ведь цена на саму квартиру окажется ниже, чем у застройщика.

Доля таких сделок будет расти Эксперты петербургского рынка недвижимости, оценивая долю инвестиционных сделок, называют разные цифры. Обычно в пределах от 5 до 20% от общего объема продаж на первичном рынке. В то же время любой специалист согласится, что всплеск продаж в первом квартале нынешнего года носил инвестиционный характер.

То есть многие покупатели вкладывали в недвижимость накопления. А если денег не хватало, брали жилищные кредиты. «Рост ипотеки в январе – апреле текущего года во многом объясняется тем, что в условиях макроэкономической нестабильности и снижения курса рубля недвижимость стала популярным объектом для инвестиций, – рассуждают аналитики АИЖК.

– Основной причиной, предопределившей привлекательность недвижимости, стала ценовая динамика рынка, а также отсутствие понятного и предсказуемого объекта долгосрочного инвестирования». При этом у участников рынка нет единого мнения, приведет ли всплеск продаж к последующему массовому единовременному выбросу этих объектов на рынок.

Так, по словам генерального директора «Первого ипотечного агентства» Максима Ельцова, затоваривание рынка невозможно уже хотя бы потому, что в рамках инвестиционного цикла приобреталось жилье с разной степенью готовности: от объектов на нулевом цикле строительства до новой вторички.

Соответственно, последующий вывод этих объектов хозяевами на продажу также будет растянут во времени.

В то же время председатель правления Северо-Западной палаты недвижимости Павел Созинов констатирует, что сейчас объемы предложения уже превышают спрос. Есть угроза затоваривания первичного рынка и роста числа нераспроданных объектов в недавно сданных в эксплуатацию жилых комплексах.

Руководитель Центра исследований и аналитики ГК «Бюллетень Недвижимости» Марина Чижкова утверждает, что наиболее часто владельцы «инвестиционных» квартир покупают на начальных стадиях строительства, а выставляют объекты на продажу, когда объект уже сдан, но в собственность не оформлен и акт приема-передачи не подписан.

То есть ипотечный бум января-апреля может обернуться ростом предложения в ограниченный отрезок времени. Проще говоря, доля квартир, продаваемых по переуступке, в обозримом будущем вырастет.

Правовая база Согласно статьям 382 ГК РФ и 11 № 214-ФЗ, дольщики имеют право уступить права на недвижимое имущество другому лицу с момента регистрации договора долевого участия (ДДУ) до подписания передаточного акта. При этом сторонами должен быть соблюден ряд условий.

Уступка допускается только после выплаты дольщиком всей предполагаемой договором суммы. Что подтверждается полученным от застройщика соглашением о зачете взаимных требований. Кроме того, покупателю понадобится письменное согласие застройщика, если это требуется по договору.

Уточним: текущее законодательство такого согласия не предусматривает. Однако застройщики обычно стремятся вписать данное условие в договор. И есть прецеденты, когда суд признавал переуступку недействительной из-за нарушения данного пункта в договоре.

Кстати, включается этот пункт в договоры во многом потому, что за свое согласие на переуступку застройщики хотят получать плату. До 3% от стоимости квартиры. Наконец, если квартира приобреталась с привлечением ипотечного кредита, потребуется согласие выдававшего заем банка.

«Важно знать, что владельцы недвижимости могут переуступать ее не один раз, вплоть до момента, пока покупателю не будут переданы ключи», – добавляют в компании «НДВ-Недвижимость». Ряд участников рынка отмечает, что кроме переуступки по ДДУ возможна переуступка по предварительному договору купли-продажи (ПДКП).

Как подсказывают в «НДВ-Недвижимости», предварительный договор – это документально заверенная обязанность сторон заключить основной договор в срок и на условиях, указанных в предварительном договоре. При отказе одной из сторон это сделать, другая сторона вправе понудить отказывающуюся сторону к заключению договора в судебном порядке.

Но схема приобретения жилья по ПДКП считается более рисковой, чем покупка по ДДУ. Эта же «подозрительность» распространяется и на сделки по переуступкам. Соответственно, найти банк, готовый дать ипотеку на квартиру, приобретаемую по переуступке с оформлением ПДКП, будет затруднительно.

С другой стороны, подобрать банк, дающий ипотеку на уступку прав по ДДУ, сегодня особой трудности не составит. Тем более что список готовых работать по такой схеме кредитных организаций постоянно пополняется.

В частности, региональный директор банка петербургского филиала DeltaCredit Ирина Илясова рассказала БН, что в начале апреля ее филиалом была завершена первая сделка с переходом прав требования на залоговую квартиру в строящемся доме.

Советы от профи По словам директора Северной филиальной сети агентства «Александр Недвижимость» Михаила Гаврилова, его агентство работает по кредитованию переуступки, прежде всего, со Сбербанком, МТС-банком и Банком «Санкт-Петербург».

«Выбранные потенциальным покупателем объекты обязательно должны быть аккредитованы в банке, оказывающем подобную услугу, – уточняет специалист. – В противном случае взять кредит под покупку объекта по переуступке в неаккредитованном банке будет практически невозможно».

Руководитель Ипотечного центра Est-a-Tet Алексей Новиков к заметным игрокам сегмента добавляет Промсвязьбанк, ВТБ24 и Банк Москвы. Эксперт отмечает и другие имеющиеся у данной схемы особенности. «По ДДУ первый взнос и дальнейшие выплаты могут совершаться только после регистрации договора.

А при переуступке прав от юридического лица продавец может потребовать (прописать в договоре) оплату первого взноса от покупателя еще до регистрации, – поясняет он. – Здесь уже за покупателем остается решение, согласиться или отказаться от оплаты первого взноса до регистрации договора».

При переуступке прав от физического лица, нужно учитывать следующий момент. Как правило, продавец реализует квартиру по большей, чем он покупал, цене. Но, чтобы не платить налог, разница между первоначальной и последующей стоимостью объекта в договоре уступки не указывается.

При оформлении ипотеки этот нюанс играет существенную роль, поскольку банк будет учитывать ту стоимость квартиры, которая указана в договоре уступки. Соответственно покупателю необходимо иметь наличные средства на покрытие этой разницы и внесение первоначального взноса.

Впрочем, приобретение жилья в кредит по переуступке имеет и ряд плюсов. Например, появляется возможность сэкономить на оценке объекта. Кроме того, клиент, приобретающий квартиру по данной схеме, принимает все условия кредитования ранее подписанного договора. И если договор оформлялся в период, когда ипотечные процентные ставки снижались, клиент получает кредит со ставкой ниже среднерыночной. А поскольку частные инвесторы предпочитают делать покупки на ранних стадиях строительства, первыми распродаются наиболее «интересные» варианты. Таким образом, у берущего впоследствии квартиру по переуступке покупателя появляется вероятность приобрести самые ликвидные варианты.

Ну и главное: квартиру, на которую еще не оформлено право собственности, обычно владелец продает дешевле, чем застройщик.

Игорь Чубаха    Алексей Александронок   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/178165/

Как купить квартиру в ипотеку по переуступке

Можно ли взять ипотеку на переуступку

Цессия или переуступка прав собственности означает замену первоначального дольщика или покупателя. Подобная сделка законна, если цедент (продавец) еще не ставил своей подписи под актом приема-передачи недвижимости. Если это произошло, тогда сделка переходит в ранг стандартной покупки жилья.

Можно ли купить квартиру по переуступке в ипотеку

Покупка жилья в строящемся здании проходит в двух вариантах:

  1. Договор долевого участия (ДДУ);
  2. Договор предварительной купли-продажи.

Оба варианта предоставляют право требования, а не собственность. Фактически это значит, что покупатель вправе потребовать от девелопера выполнения обязательств, то есть предоставить ему квартиру по окончанию строительства.

Покупатель может оформить ипотечный кредит по ДДУ, взять ипотеку можно только в банке, аккредитованном застройщиком. А переоформление по цессии при помощи банка сложнее и займёт больше времени.

Переуступка ипотеки другому человеку

Сделка по переуступке ипотеки другому человеку (ГК РФ ст. 338) сразу столкнется с 3 трудностями:

  1. Необходимостью получить разрешение девелопера на переуступку;
  2. Получить согласие банка цедента на досрочное погашение ипотеки;
  3. Согласовать сделку с банком цессионария на переоформление кредита.

Получив хотя бы один отказ, вы никогда не сможете купить квартиру в ипотеку по переуступке. Хотя если продавец и покупатель оформят ипотечный кредит на право требования в одном банке, то это заметно упростит всю процедуру. Фактически сведёт её до получения разрешения у девелопера – п. 2 ст. 391 ГК РФ. Поэтому лучше обратиться к квалифицированным специалистам за помощью.

Как купить

Покупка жилья в ипотеку по переуступке прав потребует обязательной юридической поддержки цессионария (покупателя), ведь пошаговой инструкции для таких ситуаций не предусмотрено, а основные риски сделки ложатся именно на его плечи. После одобрения и заключения сделки, покупатель становится правомочным дольщиком со всеми обязанностями, описанными в законе №214-ФЗ.

Оформление уступки требует от цедента полной оплаты застройщику той суммы, которая была указана при первоначальной сделке. Без этого девелопер вряд ли даст разрешение на запланированную уступку прав. Но если продающая сторона уже выплатила всю сумму (п. 1 ст.

11 Федерального Закона №214-ФЗ), а затем решила переуступить ипотеку, тогда официальное разрешение на переоформление не потребуется. Хотя банк при выдаче ипотечного кредита всё равно может добавить справку о проведенной оплате в перечень необходимых бумаг.

Переуступка права по ДДУ

Согласно Закону №214-ФЗ дольщики могут уступать законное право другому человеку. Продавцом выступают как физические, так и юридические лица. Оформление сделки проходит в несколько этапов:

  1. Проверка и подготовка документов – продавцам необходимо предоставить всю документацию по ДДУ, включая технические характеристики жилья и новостройки, а также финансовую отчетность. Покупатели должны предоставить в банк доказательство оплаты, ДДУ и сопутствующую документацию по требованию банка;
  2. Составление и подписание договора цессии – нередко этим пунктом занимается непосредственно застройщик, поэтому важно привлечь адвоката для ознакомления с документом. Один из экземпляров необходимо представить банку, чтобы получить одобрение на выдачу кредита;
  3. Регистрация сделки – обе стороны сделки должны подать пакет документации в МФЦ для регистрации перехода прав. При уступке квартиры в ипотеку обязательным пунктом станет предоставление банковского договора (ст. 19 Федерального закона №102-ФЗ). Девять дней спустя цессионарий забирает пакет документов, подтверждающих его новые права.

Переуступка по предварительному договору купли-продажи

Порядок оформления цессии по предварительному договору купли-продажи отличается тем, что не проходит государственную регистрацию в росреестре. Правда это в разы опаснее, так как квартира может быть уже продана ещё кому-то.

Хотя юристы и банковские работники советуют тщательно проверить репутацию девелопера, чтобы не столкнутся с долгостроем.

Получить необходимые данные можно непосредственно в офисе компании, которая обязана представить следующие бумаги:

  • устав и учредительный документ компании;
  • подтверждение прав на земельный участок;
  • официальное разрешение на постройку здания;
  • подготовленный и согласованный по инстанциям проект;
  • бухгалтерскую отчетность за последний квартал.

Проверив надежность компании девелопера, покупатель застрахует себя от невыгодной покупки или мошеннической схемы.

Документы (договор)

Составление или проверку договора о переуступке прав (цессии) стоит доверить юристу. Правильно оформленный документ должен обязательно содержать следующие пункты:

  • Предмет договора, который описывает суть сделки и права участников;
  • Цена договора, порядок расчетов и исполнения обязательств по оплате;
  • Обязанности и ответственность сторон;
  • Заключительные положения.

Покупка квартиры в ипотеку по переуступке – непростое задание, но именно оно позволит получить жильё в понравившейся новостройке дешевле на 40%, чем у застройщика или, если вся жилплощадь уже продана.

Источник: https://pereustupka-spb.ru/stati/ipoteka-po-pereustupke/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.